Se você quer entender mais sobre as investimento imobiliário, certamente tem interesse em saber o que é VPL, não é mesmo?
Este foi um dos indicadores citados no post que apresentou as Principais técnicas de análise de investimento imobiliário.
O Pedro Beck Di Bernardi tem analisado cada um daqueles indicadores. Ele começou explicando o que é payback e como calcular.
Agora é a vez do VPL!
Vamos nessa?
O que é VPL?
O indicador VPL (Valor Presente Líquido) é um indicador amplamente utilizado no mercado imobiliário como parâmetro de decisão. Sua mecânica de cálculo é complexa, mas com as ferramentas e software atuais torna-se rápida e automática.
A leitura clássica do VPL nos indica que, sendo ele maior que zero, o investimento poderia ser aceito.
Mas não é tão simples assim no mercado!
Há analistas e investidores que “exigem” um VPL positivo. E não só positivo, mas acima de um determinado patamar. Exemplo: acima de R$ 500 mil.
Taxa de desconto do VPL
Mas por que exigiríamos um VPL positivo acima de determinado valor se o seu conceito clássico seria apenas “igual ou superior a zero”?
Tudo dependerá da taxa de desconto que iremos utilizar para calcular o VPL.
Para entender o que é VPL é importante saber que este indicador não calcula o resultado de forma isolada, sozinho.
Acredite, mais importante que o VPL é a taxa de desconto.
Vamos exemplificar!
Se utilizo uma taxa de desconto igual à inflação, o VPL refletirá o resultado do empreendimento além da inflação!
Outro exemplo: se utilizo como taxa de desconto o rendimento de uma aplicação bancária, o VPL reflete o resultado do empreendimento além daquela aplicação.
Em ambos os casos precisamos “obrigatoriamente” de VPL positivos, acima de R$ 500 mil por exemplo.
Mas por que?
- VPL de R$ 369.450,00, com taxa de desconto igual aplicação bancária
- VPL de R$ 589.654,00, com taxa de desconto igual inflação
Porque nos dois exemplos acima não incluímos na taxa de desconto o delta de risco da operação e o lucro desejado. Quando uma taxa de desconto incorpora todos os elementos, aí sim podemos considerar o conceito clássico do VPL. O seja, igual ou superior a zero.
Quando não incorporamos todos os elementos na taxa, precisamos sim exigir VPL positivo e acima de um determinado valor.
- VPL R$ 102,00, com taxa de desconto incorporando risco e lucro
O que é VPL em investimento imobiliário
No mercado imobiliário este conceito é igualmente válido.Porém, é importante considerar ainda pelo menos outros três outros fatores.
1) Características dos empreendimentos
Empreendimentos imobiliários mais simples, ou menores e mais rápidos, poderiam oferecer riscos menores e lucros maiores. A empresa poderia ajustar as taxas de desconto conforme as características dos empreendimentos e sempre trabalhar com o conceito clássico do VPL (igual ou superior a zero).
Mas se a empresa trabalhar com taxa de desconto igual para todos os empreendimentos?
Neste caso, a compensação do risco e lucro desejado poderá ser balizada no VPL acima de um valor determinado – como exemplificamos acima. Afinal, o investimento neste caso é motivado pelas diferenças e características próprias dos empreendimentos imobiliários.
2) Taxa de desconto própria
Há analistas que utilizam uma taxa de desconto com parâmetros da empresa e não do empreendimento imobiliário que se está analisando. Esta metodologia não considera as características do empreendimento imobiliário.
3) Inflação
Como os empreendimentos imobiliários apresentam longos fluxos de caixa, há sempre a dúvida de considerar ou não a inflação nas projeções.
Esta decisão impacta diretamente na taxa de desconto e, consequentemente, no VPL. Podemos utilizar uma taxa de desconto inflacionada ou uma taxa de desconto real (sem inflação).
Para finalizar
Todos estes elementos irão determinar a taxa de desconto e nos orientar sobre a análise do VPL. Ou seja, devemos considerar o VPL igual ou maior que zero? Ou devemos considerar o VPL maior que um determinado valor?
Para obter as respostas é preciso considerar todos os elementos e as características tanto dos empreendimentos quanto das empresas envolvidas. Somente assim você e sua empresa terão pleno conhecimento de o que é VPL e seus impactos nos investimentos imobiliários.
Se você quer saber tudo sobre investimentos imobiliários – incluindo o que é VPL, payback e TIR -, não pode deixar de conferir a entrevista exclusiva que concedi para o Buildin! Nela eu falo sobre viabilidade econômica para incorporações imobiliárias!
