Assinar um contrato é uma grande responsabilidade para contratada e contratante. Afinal, o contrato é o instrumento legal que determina a relação entre as partes e determina aspectos financeiros e de responsabilidades envolvidos nesta contratação.
Assim, por ser um instrumento legal, o Contrato de Empreitada traz uma série de compromissos entre as partes. Quando bem escrito, ambos saem ganhando. Quando não prevê todas as situações envolvidas naquela contratação, traz sérios riscos ao contratante e à contratada.
Um conselho vital:
Um contrato é um instrumento regido pelo Código Civil. Portanto, é fundamental que sua elaboração seja apoiada por um advogado ou assessoria jurídica.
Somente estes profissionais poderão apoiar sua empresa na elaboração de um contrato justo e que preserve a equidade entre contratante e contratada.
E, para que você entenda todos os pontos de atenção que um contrato de empreitada deve esclarecer, neste artigo falaremos sobre:
- Informações essenciais para um bom Contrato de Empreitada;
- Caução e Faturamento Direto: use-as a seu favor;
- As principais responsabilidades do Empreiteiro;
- As principais responsabilidades da Contratante.
Como elaborar bons Contratos de Empreitada?
Como falamos anteriormente, o contrato de empreiteiro – ou contrato de empreitada – é o documento em que o empreiteiro, mediante remuneração a ser paga pelo contratante, se compromete a realizar uma obra, pessoalmente ou contratando terceiros, de acordo com as instruções do gestor da obra.
Esta obra é executada sem relação de subordinação, e portanto, sem vínculo trabalhista entre contratante e contratada.
Neste documento será expressa a delimitação do seu Objeto, ou seja, o que deverá ser construído. Um bom contrato explicita o Objeto sem qualquer margem para se discutir o que foi ou não contratado. Esta definição é atingida através de um bom projeto e reuniões entre as partes para definir o que será o Objeto de Contrato.
Além do Objeto de Contrato, Partes Envolvidas e Documentos Contratuais são outros itens obrigatórios em um bom contrato.
Mas não se engane:
Um bom contrato deve ser claro, resumido e objetivo. As obrigações e direitos de contratante e contratada devem ser definidas de forma clara e sucinta mas atentando para que, quanto mais detalhados estiverem os deveres, direitos e penalidades, menos problemas ocorrerão entre construtora e empreiteiro.
Um bom contrato de empreitada é estruturado em forma de cláusulas, que conterão os seguintes itens:
- Objeto do Contrato – define o que vai ser executado. No caso da construção civil, deve ser uma obra material ou a prestação de um serviço pertinente ao empreendimento;
- Partes Envolvidas – identifica o Contratante e a Contratada (Executor), que deve ser, necessariamente, uma empresa (pessoa física ou jurídica) legalmente autorizada a construir;
- Documentos Contratuais – relação de documentos necessários à execução do objeto do Contrato. São os projetos aprovados, memoriais, tabelas de quantitativos, especificações, normas técnicas, legislações aplicáveis, etc.;
- Definição das Obrigações Mútuas – define tanto as obrigações do Contratante como do Contratado;
- Prazo e Força Maior – define em quanto tempo devem ser concluídos os serviços estabelecidos no contrato, e em que condições (caso fortuito ou força maior) este prazo pode ser ultrapassado sem ônus para o Contratado;
- Multas – define as penalidades aplicadas ao Contratado caso este não cumpra com as obrigações estabelecidas no Contrato;
- Condições Comerciais – nesta cláusula devem estar caracterizados todos os itens referentes a pagamentos e custeio da obra, como por exemplo: remuneração das equipes alocadas aos serviços, despesas reembolsáveis, custos relativos a impostos e taxas, condições de faturamento, prazo, forma e local de pagamento, preço dos serviços, etc.;
- Fiscalização – garante ao Contratante o direito de enviar às instalações um fiscal para verificar a execução dos serviços;
- Responsabilidade e Garantia dos Serviços – define a responsabilidade técnica, civil e trabalhista na execução do Contrato, além da garantia da perfeita execução dos serviços em questão;
- Rescisão do Contrato – define as condições em que poderá ser rescindido o Contrato;
- Tolerância – estabelece os limites para o descumprimento das cláusulas ou condições do Contrato;
- Vigência do Contrato – define o prazo de validade do Contrato;
- Foro Contratual – estabelece em que lugar serão dirimidas as questões contratuais.
Não são conceitos fáceis, nós sabemos… e por isso insistimos na importância em contar com um bom profissional da área jurídica para assessorar na elaboração de seus contratos de empreitada.
Mas os pontos fundamentais não param por aí:
Dois conceitos são muito importantes em contratos de empreita, e devem ser bem negociados entre as partes e bem redigidos. Estamos falando da caução, ou retenção técnica, e de contratos com faturamento direto.
Vamos conhecer um pouco mais sobre estes itens bastante característicos de Contratos de Empreitada na Construção Civil?
Caução e Faturamento Direto: use-as a seu favor!
A caução contratual, ou retenção técnica, é uma cláusula bastante comum em contratos de empreita.
Esta condição visa garantir a retenção de um percentual, por medição, do valor devido ao empreiteiro, como garantia do cumprimento do serviço prestado no contrato. Ela é calculada e descontada por medição, sendo o percentual definido por contrato, assim como a data de liberação deste retenção.
Além de ser uma garantia para o cumprimento e qualidade do serviço prestado, a caução é uma reserva da contratada para eventuais ações trabalhistas que possam ocorrer após a conclusão do contrato, e que sejam imputadas à contratada por corresponsabilidade.
Caso você tenha alguma dúvida sobre os aspectos trabalhistas envolvidos em um contrato de empreita, te convidamos a ler este artigo, que vai tirar suas dúvidas!
Em síntese, a caução é uma garantia que a contratante tem, pois:
- Se o serviço for executado com baixa qualidade, ou houver a necessidade de retrabalho, estes custos não previstos serão pagos com o valor retido;
- Caso, após a conclusão do contrato, existam ações trabalhistas em que a Construtora seja corresponsabilizada, a caução abaterá as custas e despesas do processo.
Se conscientizou da importância da cláusula de retenção técnica?
Então, ao elaborar seus contratos de empreitada, não se esqueça de incluir o percentual de Retenção, ou Caução Contratual, por medição! E também, defina em contrato, qual o prazo para liberação da caução após a medição final ou a conclusão dos serviços, e se haverá correção monetária do valor retido.
Outro ponto bastante comum em contratos de empreitada na construção civil é o faturamento direto.
Em contratos com empreiteiras, há a incidência de impostos vinculados à obra, ou seja, o ISS e a contribuição previdenciária do INSS. O fato gerador destes tributos é a prestação de serviços, ou seja, estão diretamente relacionados à mão de obra.
A advogada tributarista e contadora, Martelene Carvalhaes, neste excelente artigo, aponta como contratos padrão, sem a análise de cada obra e cada serviço na hora da contratação são os vilões do aumento da carga tributária, que compromete a lucratividade das empresas.
Isto porque a contratação equivocada de serviços e materiais aumenta o peso de impostos oriundos da prestação de serviço, como o ISS e do INSS. No final, este erro corrói o lucro do empreendimento.
Buscando escapar desta situação, muitas empresas optam pelo Faturamento Direto, onde o material é adquirido diretamente pelo Contratante, e cabe à contratada somente a execução do serviço.
Um exemplo bastante comum de Faturamento Direto é o Serviço de Montagem e Colocação de Esquadrias de Alumínio. Este serviço pode ser contratado com o empreiteiro, com ou sem os materiais, ou ainda, com faturamento direto de materiais para o cliente. Quando falamos “materiais”, estamos falando das esquadrias, e não do alumínio.
Mas atenção!
É preciso fazer as contas e verificar qual o melhor modelo de contratação, pois o faturamento direto de fato reduz a incidência do PIS e COFINS, mas aumenta bastante a incidência do Imposto de Renda (IR) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) da empreiteira.
E existe um outro risco, bastante desagradável…
Muitos empreiteiros insistem no contrato com faturamento direto e utilizam o material adquirido por um Cliente para executar o serviço de outro. E assim, segue “girando” o estoque, até chegar em uma situação onde não há material e um cliente será penalisado.
Contratar empreiteiros confiáveis é essencial evitar este tipo de surpresa e garantir a economia ao optar por um contrato de empreita com faturamento direto.
As principais responsabilidades do Empreiteiro
Neste artigo, você aprendeu as principais cláusulas que um bom contrato de empreitada deve ter, além da importância das cláusulas de retenção técnica e faturamento direto.
Mas afinal, quais são as responsabilidades do empreiteiro que devem ser previstas no Contrato?
A responsabilidade do empreiteiro pode ser analisada sob 5 diferentes aspectos:
- Quanto aos riscos da obra;
- Quanto à solidez e segurança dos edifícios e outras construções consideráveis;
- Quanto à perfeição da obra;
- Quanto à responsabilidade pelo custo dos materiais;
- Quanto às responsabilidades trabalhistas.
Quando falamos sobre os riscos da obra, se a empreitada é apenas de mão de obra (prestação de serviços), a maioria dos riscos serão de responsabilidade do contratante. Isto é, se a obra sofrer algum dano, antes da entrega, e este dano não for causado pelo empreiteiro, a responsabilidade é do contratante.
Porém, este prejuízo pode ser repartido entre empreiteiro e contratante, caso não seja provado que a origem do sinistro foi de defeitos de materiais ou fatos alheios ao controle do empreiteiro.
Obviamente que, quando o empreiteiro fornece também os materiais, será sua responsabilidade os riscos até o momento da entrega da obra.
Quando analisamos a responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança das construções, caso o empreiteiro tenha fornecido material e mão de obra, ele responderá pela solidez e segurança do trabalho durante o prazo irredutível de cinco anos. Tudo conforme preconiza a Norma Brasileira de Desempenho – NBR 15.575/2003.
Não se esqueça:
O conceito de “solidez e segurança” se estende para outras patologias, como infiltrações, obstruções na rede de esgoto e outros defeitos de menor gravidade. Nestes casos, as garantias são detalhadas conforme o sistema construtivo na Norma de Desempenho.
Mesmo que não esteja descrita no contrato, presume-se que é de imputada ao empreiteiro a responsabilidade pela perfeição da obra. Por isso é fundamental que, ao contratar uma Empreiteira, esta tenha um Responsável Técnico que possa emitir a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
É este documento que assegura a responsabilidade pelo bom serviço técnico executado, de acordo com as normas técnicas e premissas de desempenho de função.
Neste aspecto, cabe destacar que o empreiteiro tem a responsabilidade de seguir o projeto aprovado, e não pode executar qualquer alteração sem o consentimento expresso do autor do projeto.
Ainda, o empreiteiro não pode suspender a execução da obra sem que tenha motivo justo para isso, sob pena de responder por perdas e danos. No entanto, a suspensão está autorizada caso ocorram algumas das situações previstas no Código Civil, e respeitadas eventuais cláusulas do Contrato.
A maioria dos casos os contratos de empreitada possuem cláusula fixando os prazos para entrega das etapas da obra ou mesmo da obra final. Caso o empreiteiro não cumpra o prazo determinado sem qualquer justificativa, seja no início dos trabalhos, ou ultrapassando o prazo contratual sem que a conclusão da obra seja realizada, o contratante poderá rescindir o contrato.
Ainda, o empreiteiro terá responsabilidade pelo custo dos materiais.
Aqui, cabe uma ressalva:
Quando trata-se de uma empreitada de prestação de serviços (apenas mão de obra), a responsabilidade pelos materiais é exclusiva do contratante. Entretanto, o empreiteiro é obrigado a pagar os matérias que recebeu e inutilizou, seja por imperícia ou negligência.
Para o caso de Empreitada Mista ou Global, é o empreiteiro que responde pelos custos dos materiais e, portanto, os fornecedores não poderão cobrar o contratante por eventuais valores em aberto, uma vez que a compra não foi realizada por este.
Finalmente, cabe ao empreiteiro arcar com todas as responsabilidades trabalhistas, uma vez que o vínculo trabalhista existe entre o trabalhador e a Pessoa Jurídica do empreiteiro.
Desta forma, todos os recolhimentos e encargos sociais deverão ser realizados pelo empreiteiro, e o contratante, enquanto solidário nas responsabilidades trabalhistas, pode exigir a apresentação dos comprovantes de pagamento destas obrigações.
E quais são as responsabilidades do Contratante?
A primeira responsabilidade do contratante que salta aos olhos, quando falamos em contratos de empreitada, é a corresponsabilidade trabalhista. No parágrafo anterior, falamos bastante sobre este assunto, e sempre é bom reforçar os principais aspectos aqui envolvidos.
O Contratante deve exigir que conste no contrato o compromisso do empreiteiro em cumprir suas obrigações trabalhistas, e tem o direito, e a responsabilidade, de fiscalizar esse cumprimento como condição contratual.
A principal responsabilidade do Contratante é efetuar o pagamento do Preço Acordado, de acordo com as condições acordadas.
Quando esta obrigação não é cumprida, o Empreiteiro pode rescindir o Contrato e cobrar as multas e encargos previstos em Contrato.
É responsabilidade da Contratante garantir que existam condições para que o serviço seja realizado pelo Empreiteiro.
Isto é, as frentes de serviço devem estar desobstruídas e liberadas, e não pode haver qualquer restrição de trabalho que impeça a prestação de serviço do Empreiteiro.
É responsabilidade do Contratante receber a obra quando concluída, se estiver conforme com o acordado.
O conceito de conformidade é bastante subjetivo, e muitas empresas utilizam ferramentas definidas pelo Programa Brasileiro de Produtividade e Qualidade no Habitat – PBQP-H, como instrumento de aferição da conformidade do serviço executado.
Uma das ferramentas mais importantes é a Ficha de Verificação de Serviços – FVS, que pode ser inclusive exigida a cada medição, como garantia de que todos os serviços foram executados e estão aprovados.
Em contrapartida, se todos os serviços estão concluídos e aprovados, é responsabilidade da Contratante emitir a medição final e liberar a Caução Contratual, encerrando assim o contrato.
Neste artigo, repassamos os principais pontos de cautela na elaboração de contratos de empreitada.
Esta modalidade de contratação pode ser bastante positiva para sua obra, desde que sejam evitadas todas as armadilhas contratuais que muitas vezes podem passar batido.
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