Atualizado em 29/06/2023
Você já ouviu falar em desmembramento de terrenos?
Considerados os principais ativos de uma incorporadora, os terrenos demandam atenção minuciosa por parte dos responsáveis pelo produto imobiliário.
Em cidades fortemente adensadas, muitas empresas trabalham em um cenário de escassez e o desmembramento não costuma ser uma preocupação – em muitos casos, inclusive, é comum seguir o movimento contrário, comprando vários imóveis contíguos para agrupá-los em um único terreno que abrigará um novo empreendimento.
Em outros mercados, porém, a abundância pode ser um problema. Terrenos muito grandes desafiam as equipes técnicas das incorporadoras a resolver um quebra-cabeça para obter o aproveitamento máximo da área disponível e de sua geometria. Nesse contexto, o processo de desmembramento é uma equação importante, que pode fazer a diferença entre um empreendimento de sucesso e um projeto economicamente inviável.
Neste artigo, você vai entender o que é o desmembramento de terrenos, por que ele é importante e quais as etapas que devem ser seguidas para realizar o procedimento com sucesso.
Salve esse conteúdo e leia quando quiser!
O que é o desmembramento de terrenos
O desmembramento de terrenos é um processo pelo qual uma área maior de terra é dividida em lotes menores. Essa prática é frequentemente realizada por construtoras e incorporadoras imobiliárias como parte de suas atividades cotidianas.
O objetivo principal do desmembramento é criar unidades independentes de terreno que possam ser vendidas individualmente, seja para construção de casas, edifícios comerciais ou outros empreendimentos.
Qual é a função prática do desmembramento de terrenos
Ao dividir um terreno em lotes menores, essas empresas podem maximizar o potencial de uso da terra. Ao invés de construir apenas uma estrutura em um terreno inteiro, elas podem criar múltiplos lotes para construção, aumentando assim a quantidade de propriedades que podem ser vendidas e, consequentemente, os lucros potenciais.
Entenda por que as loteadoras e incorporadoras fazem o desmembramento de terrenos
Um dos segredos para o sucesso na construção civil é saber otimizar recursos. E um dos ativos mais caros de uma obra é o terreno sobre o qual os projetos serão construídos. Mas o que o desmembramento de terrenos tem a ver com otimização de recursos? Existem ao menos três motivos práticos quais uma empresa se beneficia de desmembrar seus terrenos.
1. Facilidade de venda
O desmembramento de terrenos permite que as incorporadoras atendam à demanda do mercado de forma mais eficiente. Em muitos casos, há uma procura significativa por terrenos menores. Ao criar lotes mais compactos, essas empresas podem oferecer opções mais acessíveis para diferentes tipos de compradores, como famílias que procuram construir suas próprias casas ou investidores em busca de oportunidades imobiliárias.
2. Aumento da margem de lucro
Além do desmembramento de terrenos facilitar a venda, o valor de vários terrenos costuma ter margem de lucro maior do que apenas uma propriedade. Isso porque, ao se desmembrar um terreno, cria-se espaço para várias residências, salas comerciais ou pequenos prédios. A soma das áreas pode até ser equivalente à do lote original, mas o valor somado de vendas do empreendimento, como um todo, aumenta muito depois de pronto. Além disso, se o tempo de venda é menor, o retorno sobre o investimento é melhor, o que se reflete na margem de lucro do empreendimento.
3. Flexibilidade
Ao dividir um terreno em lotes menores, elas têm a possibilidade de desenvolver diferentes tipos de projetos em cada um deles. Por exemplo, podem construir casas em alguns lotes, prédios comerciais em outros ou até mesmo criar áreas de lazer e espaços verdes. Essa diversificação de empreendimentos permite que essas empresas atendam a diferentes segmentos de mercado e se adaptem às demandas específicas de cada localidade.
Veja 4 passos para o desmembramento de terrenos
Fazer o desmembramento de um terreno tem vantagens, mas para desfrutar delas, é preciso se preparar para a parte burocrática. O desafio é maior porque cada cidade tem suas próprias regras e exigências quanto ao desmembramento. Então, nunca presuma que o procedimento é o mesmo em todo lugar.
Ainda assim, é possível saber com antecedência quais são os passos a tomar. Depois de se informar sobre as regras do seu município, regra geral será necessário:
1. Realizar a análise do terreno por um profissional habilitado pelo CREA
O primeiro passo é contratar um profissional certificado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) para fazer todas as medições. Isso é importante para delimitar a nova extensão do terreno atual e separar exatamente quanto dessa área será desmembrada. Com esses dados, o profissional conseguirá fazer a nova planta dos dois terrenos, bem como o memorial descritivo dos lotes.
Esse memorial contém, entre outras informações:
- medidas exatas do terreno;
- medição total;
- áreas que serão divididas;
- descrição do local.
2. Entregar o memorial descritivo
Depois de concluir o memorial descritivo, o engenheiro ou arquiteto responsável deve entregá-lo no local estipulado pela secretaria de obras local. Os agentes da prefeitura vão fazer uma análise do documento, junto com a planta, para determinar se concederão o alvará de desmembramento.
É preciso ter paciência e respeitar os prazos estipulados pela prefeitura. Como sua empresa não tem controle sobre essa parte do processo, faça o máximo para que o memorial descritivo esteja sem qualquer falha. Se tudo der certo, o próximo passo já será dado com a aprovação em mãos.
Para conhecer mais sobre memorial descritivo, leia o ebook gratuito do Sienge: Memorial descritivo: tudo que sua construtora precisa saber. Clique na imagem abaixo para baixar!
3. Registrar o novo imóvel em cartório
Assim que a prefeitura notificar a aprovação à empresa, deve-se ir até um cartório e registrar o novo imóvel, com os novos dados de endereço, metragem, etc. É importante observar os procedimentos exigidos pelo cartório para legalizar o registro do novo terreno. Providencie as assinaturas necessárias para que o novo empreendimento não seja exposto a risco de multas ou embargo da obra no futuro.
4. Documentação e acompanhamento do processo completo
Apesar de não ser, formalmente, um dos passos exigidos pela prefeitura e nem pelo cartório, nunca se esqueça de documentar e acompanhar o processo. Em alguns casos, é possível que um erro por parte desses órgãos ameace atrasar o processo de aprovação e regularização do seu terreno.
E o que você pode fazer a respeito se não tiver provas de que fez tudo certo? Nada! Por isso, documente bem todos os passos dados, registre cada ação e ficará protegido contra erros humanos.
Com esse arquivo, o desmembramento dos seus terrenos será respaldado juridicamente mesmo depois de anos da construção dos imóveis. Em outras palavras, terá condições de proteger sua empresa contra qualquer tipo de falsa contestação.
Cuidados adicionais
A melhor forma de saber o que a sua prefeitura exige é procurar a secretaria de obras da cidade em que fica o terreno. Lá os profissionais responsáveis vão explicar quais são os passos necessários para fazer o desmembramento.
Mas e quem precisa desmembrar terrenos em várias cidades?
É importante ficar atento a alguns pontos que podem mudar de uma prefeitura para outra, como:
- tamanho do lote;
- ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
- preço de taxas e serviços obrigatórios no processo;
- prazos de aprovação do pedido;
- entre outros fatores.
Você já tentou desmembrar um terreno? Ainda tem alguma dúvida sobre o processo que precisa esclarecer? É só deixar um comentário abaixo e vamos te responder o quanto antes!
