Você conhece as regras a serem seguidas na locação de imóveis residenciais, comerciais e de temporada? Elas são estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), atualizada pela última vez em 2012.
É importante que tanto o locador quanto o locatário estudem essa legislação, pois ela pode sanar a maioria das dúvidas sobre o assunto. Quando inquilinos e proprietários estão cientes de seus direitos e deveres, diversos transtornos podem ser evitados, e o contrato de aluguel transcorre de forma mais tranquila, segura e proveitosa para ambas as partes.
Por isso, abordaremos neste post alguns pontos importantes da Lei do Inquilinato.
São eles:
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Leia mais a seguir!
Deveres do locador:
De acordo com a Lei do Inquilinato, são deveres do locador:
1 – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
2 – Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
3 – Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
4 – Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
5 – Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Para não ter prejuízos, sempre verifique se as informações do laudo de vistoria estão completas e corretas. Se você encontrar inconformidades entre o estado do apartamento e sua descrição no laudo, solicite uma contra-vistoria.
Suponhamos que o laudo acuse que o ar-condicionado está funcionado. Caso você aceite o documento sem testar o equipamento, não adianta constatar somente mais tarde que o produto, na verdade, está avariado: você será o responsável pelo conserto ou compra de um ar-condicionado novo.
6 – Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
7 – Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador);
Portanto, as imobiliárias não podem cobrar taxas para cadastrar os pretendentes à locação em órgãos de crédito, como SPC e Serasa.
8 – Pagar os impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
9 – Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
10 – Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
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Deveres do locatário:
De acordo com a Lei do Inquilinato, são deveres do locatário:
1 – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;
2 – Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
3 – Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
4 – Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba;
5 – Realizar a imediata reparação dos danos provocados no imóvel por si próprio ou por seus familiares, visitantes, dependentes e prepostos.
6 – Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
7 – Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, mesmo que sejam dirigidos ao próprio locatário;
8 – Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
9 – Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora;
10 – Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
11 – Pagar o prêmio do seguro de fiança;
12 – Pagar as despesas ordinárias de condomínio, isto é, os encargos necessários à administração do local.
ATENÇÃO: O locatário fica obrigado ao pagamento desde que a previsão orçamentária e o rateio mensal sejam comprovados pelo síndico ou administradora. Essa comprovação poderá ser exigida a qualquer momento.
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Caso o imóvel necessite de reparos urgentes, cuja realização seja de responsabilidade do locador, o locatário é obrigado a consentir. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente. Se durarem mais de 30 dias, poderá rescindir o contrato.
Valor do aluguel
A convenção do aluguel é livre, mas é proibido estipular o valor em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Além disso, as partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar a cláusula de reajuste.
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
FIQUE ATENTO: O locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, a não ser nos casos em não há garantia locatícia (caução, fiador, etc.) e na locação para temporada.
Locação residencial
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato será dissolvido quando terminar o prazo estipulado. Se o locatário continuar no imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado.
Contudo, o locador poderá solicitar a rescisão do contrato a qualquer momento, concedendo prazo de 30 dias para desocupação.
Caso a locação seja ajustada com prazo inferior a 30 meses, decorrido o tempo estabelecido, será prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado.
Locação para temporada
Considera-se locação para temporada aquela contratada por prazo não superior a 90 dias. Geralmente, o locatário aluga o imóvel como residência temporária para passar as férias, realizar cursos ou tratamento de saúde, empreender reformas em seu próprio imóvel, etc.
Caso o imóvel locado esteja mobiliado, deverá constar no contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios, bem como o estado em que se encontram.
O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer as modalidades de garantia previstas em lei.
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, a locação será prorrogada por tempo indeterminado. Dessa forma, não poderá mais ser exigido o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Da locação não residencial
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, desde que:
- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
- por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
ATENÇÃO: O locatário poderá ter direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos que tiver devido à mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
Isso acontecerá caso a renovação de seu contrato não ocorra em razão de outra proposta mais vantajosa ao locador, ou se o locador, no prazo de três meses após a entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Empréstimo do imóvel
Caso o locador queira ceder, sublocar ou emprestar o imóvel, total ou parcialmente, deverá pedir permissão ao proprietário por escrito. Este, por sua vez, terá o prazo de 30 dias para manifestar, também por escrito, sua posição.
Sublocações
Se o contrato de locação chegar ao fim ou for rescindido, a sublocação também estará encerrada. Nesse caso, a legislação assegura o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Caso haja conflito judicial entre o locador e o locatário, o sublocatário deverá pagar os alugueis não mais ao sublocador e, sim, ao locador.
Nos casos de sublocação, o aluguel não poderá exceder o valor da locação. Nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Nos imóveis comerciais o sublocatário também passa a deter o direito à renovação do contrato por igual prazo. Isso ocorre ocorre quando o prazo da locação principal abrange o período da renovação da sublocação.
Nesse caso, o sublocatário deve acionar o sublocador. Caso o período da renovação da sublocação não esteja dentro do prazo da locação principal, o sublocatário deverá acionar tanto o sublocador quanto o locador principal. Após renovar o contrato, não haverá mais sublocador, e sua relação passará a ser diretamente como o locador principal.
Devolução do imóvel
Conforma a Lei do Inquilinato, o locador pode solicitar a devolução do imóvel nos seguintes casos:
- por mútuo acordo;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
- devido à extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada a seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro.
- se for pedido para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%. Se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
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Rescisão do contrato
O locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para a duração do contrato. Contudo, o locatário poderá devolvê-lo, mediante o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato ou estipulada judicialmente.
Entretanto, se o locatário for transferido a trabalho para outra localidade por seu empregador, estará isento de multa se notificar o locador por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
O locatário poderá notificar o locador sobre sua intenção de rescindir o contrato por prazo indeterminado, mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da rescisão.
Direito de preferência
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel. Para tanto, o locador deve lhe dar conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Mas atenção! Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, o direito de preferência será do sublocatário e, em seguida, do locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo mais de um pretendente, a preferência será do locatário mais antigo. Caso os interessados tenham ingressado no imóvel na mesma data, a preferência caberá ao mais idoso.
Das benfeitorias
As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo expressa disposição contratual em contrário. O mesmo vale para as benfeitorias úteis, mas, nesse caso, elas precisam ser autorizadas pelo locador.
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis. Elas podem ser retiradas pelo locatário ao final do contrato, desde que isso não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Você deve estar perguntando: o que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. No capítulo II, artigo 96 do Código Civil, encontramos a explicação:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
Para evitar mal-entendidos, o contrato de locação deve conter cláusulas específicas sobre as benfeitorias. Como vimos, a legislação prevê que o locatário pode dispensar seu direito de indenização e de retenção. Portanto, é possível que a imobiliária proponha um contrato com cláusulas que estabeleça esse tipo de renúncia, o que será desvantajoso ao locatário.
Garantias locatícias
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador pode exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia.
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Sobre a caução:
A caução poderá ser em bens móveis, registrada em cartório de títulos e documentos, ou de bens imóveis, averbada à margem da respectiva matrícula.
A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. Deve ser depositada em caderneta de poupança e revertida em benefício do locatário.
A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de 30 dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Sobre a exigência de novo fiador ou substituição da modalidade de garantia:
O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
- morte do fiador;
- ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
- exoneração do fiador;
- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
- desaparecimento dos bens móveis;
- desapropriação ou alienação do imóvel;
- exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
- liquidação ou encerramento do fundo de investimento;
- prorrogação da locação por prazo indeterminado. Neste caso, o fiador deverá notificar o locador de que não quer mais afiançar o imóvel, mas ainda fica responsável pela fiança durante 120 dias após a notificação.
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês em que o aluguel irá vencer.
Revisão do aluguel
Na ação revisional de aluguel, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel pretendido. Ao designar a audiência de conciliação, o juiz fixará o aluguel provisório nos seguintes moldes:
- em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido;
- em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente;
Além disso, o réu poderá pedir revisão do aluguel provisório.
Na audiência de conciliação, a contestação deverá conter uma contraproposta, se houver discordância quanto ao valor pretendido. O juiz tentará a conciliação e poderá determinar realização de perícia no imóvel caso não seja possível chegar a um acordo. Nessa mesma ocasião, será fixada a audiência de instrução e julgamento.
A ação revisional não poderá ser efetiva caso o locatário tenha prazo para desocupação do imóvel.
No curso da ação, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
Se pedido pelo locador ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajuste diferente daquela prevista no contrato, bem como adotar outro indexador para reajuste.
Morte do locador ou locatário
A Lei do Inquilinato prevê que, no caso de morte do locador, a locação é transferida a seus herdeiros.
Por outro lado, morrendo o locatário, os direitos e obrigações em relação ao imóvel serão transferidos:
- nas locações com finalidade residencial, ao cônjuge sobrevivente ou ao companheiro e, sucessivamente, aos herdeiros e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel;
- nas locações com finalidade não residencial, ao espólio e, se for o caso, a seu sucessor no negócio.
Separação ou divórcio
Em casos de separação de fato, separação judicial ou divórcio, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Nesse caso, a sub-rogação (substituição de uma pessoa por outra na mesma relação jurídica) será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação. Contudo, ficará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.
Lei do Inquilinato – Conclusão
Esperamos que você tenha encontrado neste post as respostas que procurava sobre a locação de imóveis. A Lei do Inquilinato pode ser consultada na íntegra aqui.
Caso a Lei do Inquilinato não tenha sanado todas as suas dúvidas sobre o tema, você poderá consultar também o Código Civil e o Novo Código de Processo Civil.
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