Você sabe o que é a Letra Imobiliária Garantida (LIG)? Esse título de crédito está sendo considerado um marco para impulsionar o setor imobiliário brasileiro. Especialistas afirmam que o novo produto deverá atrair tanto pequenos quanto grandes investidores.
A LIG foi regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional no final de agosto de 2017. Ela havia sido criada pela Medida Provisória 656/2014 e disciplinada pela Lei 13.097/2015.
Entre os benefícios da LIG, o governo destacou:
• Segurança jurídica no financiamento de longo prazo;
• Redução dos custos de financiamento de imóvel;
• Atração de investidores, incluindo estrangeiros;
• Padrão de investimento imobiliário internacional.
A seguir, explicamos a você um pouco mais sobre esse novo título imobiliário.
Continue a leitura!
O que é a Letra Imobiliária Garantida (LIG)?
A LIG é um título de renda fixa, emitido por instituição financeira e garantido por ativos imobiliários.
Conforme explicou Otávio Damaso, diretor de Regulação do Banco Central, ela deverá se constituir, ao lado da poupança, no principal instrumento de captação de financiamentos imobiliários.
Ela pode ser emitida por bancos múltiplos, bancos de investimento, bancos comerciais, sociedades de crédito, financiamento e investimento, companhias hipotecárias, caixas econômicas e associações de poupança e empréstimo.
Covered bonds
A LIG é muito utilizada no mercado internacional e possui as características de covered bonds, que foram responsáveis por movimentar mais de 2,5 trilhões de euros em 2016. Segundo Damaso, as LIGs representam em torno de 20% do crédito imobiliário na Europa.
Em relatório sobre o tema, parcialmente reproduzido em matéria da Revista Amanhã, a agência de classificação de risco Standard & Poor’s afirmou:
“Em uma comparação simples com países nos quais, em nossa opinião, os covered bonds desempenham um papel sistemicamente ‘importante’, de acordo com nosso critério, a dimensão do mercado brasileiro de LIGs seria estimada em R$ 590 bilhões (10% do PIB brasileiro em 2015).
[…]
De acordo com nosso critério, os covered bonds desempenham um papel importante como fonte de captação de recursos para o sistema financeiro se o mercado desses títulos representar ao menos 10% do PIB ou do funding bancário nos mercados de capitais”.
Indicadores econômicos
A LIG é isenta de Imposto de Renda. A atualização de seu valor nominal será baseada em índices de preços (como o IPCA e o IGP-M) ou na variação cambial. A revisão por índices de preços pode ser realizada mensalmente, desde que o prazo de vencimento da LIG não seja inferior a 36 meses.
A lei que regulamentou a LIG estabelece um prazo mínimo de dois anos para vencimento e um período de 12 meses de carência para o resgate. Trata-se de um investimento de longo prazo. Por isso, apesar dos benefícios, não é aconselhada para investidores que querem liquidez imediata ou resgate de títulos no curto prazo.
Qual é a vantagem da LIG?
A principal vantagem da LIG em relação a outros instrumentos que já estão no mercado é segurança que dá ao investidor. Ela proporciona dupla garantia: além do banco que emitiu os títulos, a aplicação é assegurada por uma carteira de créditos imobiliários que não está associada ao patrimônio da instituição financeira.
Dessa forma, em caso de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor – isto é, diante de situações que possam acarretar calote por parte do banco – a carteira de créditos será destinada ao pagamento dos investidores, visto que não poderá ser utilizada para a quitação de outras dívidas.
Sobre isso, veja o que diz o artigo 70 da Lei 13097/2015:
“Os ativos que integram a Carteira de Ativos submetida ao regime fiduciário constituem patrimônio de afetação, que não se confunde com o da instituição emissora, e:
I – não são alcançados pelos efeitos da decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora, não integrando a massa concursal;
II – não respondem direta ou indiretamente por dívidas e obrigações da instituição emissora, por mais privilegiadas que sejam, até o pagamento integral dos montantes devidos aos titulares das LIG;
III – não podem ser objeto de arresto, sequestro, penhora, busca e apreensão ou qualquer outro ato de constrição judicial em decorrência de outras obrigações da instituição emissora; e
IV – não podem ser utilizados para realizar ou garantir obrigações assumidas pela instituição emissora, exceto as decorrentes da emissão da LIG.
LCIs e CRIs
Para especialistas, o novo título pode oferecer retornos melhores do que as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e risco menor do que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Entenda o motivo:
As LCIs são emitidas pelos bancos. Para reduzir o risco de que os investidores não recebam o dinheiro de volta caso a instituição vá à falência, elas são cobertas pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
Já os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Como eles não são protegidos pelo FGC, não há garantias ao investidor em caso de calote do banco.
Por fim, como já vimos, as LIGs têm a garantia tanto do banco quanto da carteira de crédito.
Letra Imobiliária Garantida: futuro do setor?
Em artigo publicado no site Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, presidente da entidade, afirmou que a LIG é o futuro do setor imobiliário. Segundo ele, as modalidades de financiamento atual, como FGTS, poupança e LCI, não estão suportando a demanda.
“Hoje, a correlação do crédito imobiliário sobre o PIB é de 9,8% e tem potencial para em médio e longo prazos alcançar 20%.(…) O país enxerga a necessidade de um modelo que respeite a queda de juros que todos procuram, com capacidade de oferecer crédito por um preço cada vez mais acessível”, destacou França.
Conclusão
Você entendeu o que é a Letra Imobiliária Garantida (LIG)? Com dupla garantia aos investidores, isenção tributária às pessoas físicas e taxas acessíveis, ela promete movimentar o mercado imobiliário em 2018.
