A vida em condomínios é um exercício de respeito mútuo, responsabilidade e busca do bem-estar coletivo. Afinal, são indivíduos e famílias residindo na mesma edificação ou área e, portanto, dividindo espaços comuns.
Devido a essa situação de proximidade e compartilhamento, a conduta e o comportamento de um vizinho pode influenciar muito a vida dos demais moradores. Além disso, há diversas questões administrativas a serem resolvidas com a colaboração de todos.
Mas o que dizem as regras que regem a boa convivência em condomínios? Quais os direitos e deveres dos moradores?
Neste post, apresentaremos as principais normas (Código Civil, Lei de Condomínio e novo Código de Processo Civil) para que você saiba como conduzir tanto a relação entre vizinhos quanto a administração de um condomínio.
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Principais normas
Há diversas regras que regem a convivência em condomínios. A principal delas é a Código Civil. Com base nele, devem ser elaboradas a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como organizadas as Assembleias.
Depois, temos a Lei de Condomínio. Além disso, os estados e municípios também podem criar leis sobre a questão.
Outra legislação importante acerca da administração de condomínios é o novo Código de Processo Civil. Em vigor desde 8 de março de 2016, ele dispõe sobre os casos de inadimplência.
A seguir, vamos conhecer melhor o que está previsto no:
- Código Civil;
- Convenção do Condomínio;
- Regimento Interno;
- Assembleias;
- Lei do Condomínio; e
- novo Código de Processo Civil.
1. Código Civil
O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003. Ele modificou a Lei de Condomínio (4.591/64), que até então regia o tema, e agora prevalece sobre as demais regras.
O Código Civil regula temas como assembleias e convenções, direitos e deveres do condômino, inadimplência, vagas, partes comuns e obras.
Veja a seguir alguns dos itens abordados.
Direito e deveres do condômino
Entre os direito do condômino, estão:
- Utilizar livremente de suas unidades e usar as partes comuns, conforme sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais moradores.
- Participar e votar nas assembleias, desde que esteja com as despesas em dia.
Deveres do condômino:
- Contribuir para as despesas do condomínio;
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- Não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos demais moradores.
Eleição do síndico e conselho fiscal
- A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se;
- Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de 3 membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 anos, que deverá aprovar as contas do síndico.
Funções e deveres do síndico
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido;
- Realizar o seguro da edificação.
Multas
- Teto da multa por atraso de pagamento das taxas condominiais: 2%;
- Teto da multa por conduta antissocial: pode ser 10 vezes o valor da taxa condominial;
- Teto da multa por descumprimento das normas: com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.
Obras
- Se a obras for voluptuária (para embelezamento da fachada, por exemplo), sua realização depende de voto de 2/3 dos condôminos. Se for obra útil, o voto da maioria é suficiente;
- As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino;
- Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e forem gerar despesas excessivas, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa deverá convocar a assembleia e comunicá-la;
- Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que demandem despesas altas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia;
- O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar. Mas não tem direito à restituição dos gastos que tiver com obras ou reparos de outra natureza, mesmo que de interesse comum;
- A realização de obras para aumentar a utilização de estruturas de uso comum já existentes depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
O Código Civil deve ser a base para a elaboração da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno. Também oferece orientações sobre as Assembleias.
Saiba mais:
Convenção do Condomínio
A Convenção do Condomínio tem caráter estatutário ou institucional. Detalha regras sobre quota proporcional e modo de pagamento das despesas do condomínio, forma de administração, realização de assembleias e penalidades.
Deve ser respeitada por todos os moradores. Para ter validade perante terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Uma convenção pode ser aprovada com a assinatura de 2/3 dos proprietários.
Regimento Interno
É elaborado pelos próprios condôminos para estabelecer regras sobre a conduta de moradores e funcionários, uso de áreas e equipamentos compartilhados, proibições, etc. Essas deliberações podem ser aprovadas por maioria simples.
Deve ser parte da Convenção do Condomínio e registrada em cartório. Trata-se de um dispositivo que requer constante atualização, para se adaptar às mudanças sociais e ao perfil dos ocupantes dos condomínios.
Assembleias
As Assembleias deve acontecer, no mínimo, uma vez ao ano. Tem o objetivo de aprovar despesas, contribuições dos condôminos, prestação de contas e, eventualmente, eleger o síndico substituto.
Nas Assembleias, também é possível alterar a Convenção do Condomínio (com 2/3 dos votos dos condôminos) e o Regimento Interno (com maioria simples).
2. Lei de Condomínio
A Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínio, teve seus 27 artigos iniciais substituídos, ou derrogados, pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Mas ela continua valendo no que se refere à incorporação imobiliária. Em relação a essa questão, o Código Civil trata somente do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária*.
A Lei do Condomínio necessita de atualização, pois de 1964 (quando foi sancionada) até hoje, a construção de condomínios se tornou muito mais complexa. Ainda assim, segue sendo referência no assunto.
*Incorporação Imobiliária
Você sabe o que é incorporação imobiliária?
Veja como a Lei de Condomínio define essa atividade, no parágrafo único de seu artigo 28:
“considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”
A incorporação se trata de um negócio jurídico, no qual uma incorporadora articula a construção de uma edificação para venda de unidades habitacionais. Ela formaliza o empreendimento no cartório de imóveis, definindo número de apartamentos e de vagas na garagem, áreas comuns, etc.
Depois disso, o incorporador comercializa as unidades habitacionais, mediante uma promessa de venda e compra, aplicando os recursos na construção do empreendimento.
3. Código de Processo Civil
Com o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), quem ficar inadimplente com a cota condominial terá apenas 72 horas para quitar a dívida. Se o valor não for pago, poderá ter o nome negativado, a conta bancária bloqueada e o imóvel penhorado.
A partir de um mês de atraso, o inadimplente poderá fazer pagamento parcelado em 6 vezes.
Para efetuar a cobrança, o síndico terá de comprovar os débitos e entrar com uma ação na Justiça pedindo a penhora do imóvel. Esse processo, que antes demorava de 2 a 3 anos, diminuirá consideravelmente. Isso porque, com a nova legislação, não haverá mais audiência, o que levava meses para acontecer.
Além disso, agora o devedor será obrigado a arcar com as custas da defesa. Antes, não havia despesa para contestar a ação.
Conclusão
Conhecer os direitos e deveres de quem vive em um condomínio e também de quem o gerencia é muito importante para a boa convivência e a saúde financeira do empreendimento. Esperamos que essa compilação de normas possa ajudá-lo com isso.
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