Você já ouviu falar da NBR 12721? Em meio a tantas normas técnicas que regem o setor de incorporação, trata-se do principal texto balizador para se estimar custos de construção de empreendimentos imobiliários com múltiplas unidades.
Primeiro, vamos ao seu nome oficial. É um título longo: ABNT NBR 12.721/2006 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento.
Trata-se, portanto, de uma norma técnica brasileira (NBR) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Importante: não confunda as normas técnicas (NBR) com as normas regulamentadoras (NR), que regem a segurança no trabalho e são editadas pelo Ministério do Trabalho. São escopos bem diferentes, que você pode entender melhor em nosso artigo sobre as diferenças entre NR e NBR.
Saiba mais: Como um Software de Gestão ajuda com as Normas Regulamentadoras?
Hoje, no entanto, você vai entender qual o escopo específico da NBR 12.721, por que ela é importante e como aplicá-la no dia a dia de sua empresa. Vamos lá?
O que é NBR 12721?
A NBR 12721 determina as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para venda total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações. Ela estabelece os critérios para:
- Descrição das unidades a serem vendidas;
- Avaliação de custos unitários;
- Cálculo do rateio de construção.
Essa norma também prevê a implantação de regras que conduzam a definição do objeto de transação. Ou seja, a unidade autônoma e a edificação e a estruturação financeira das incorporações. Dessa maneira, ela determina a comparação entre os preços da transação e os valores investidos na construção.
A importância da NBR 12721
Há diversos documentos exigidos pelos cartórios para obter o Registro da Incorporação (RI). O mais importante é o conjunto de oito quadros determinados pela NBR 12721. Esses quadros contêm todas as informações importantes do projeto.
Trata-se de um documento obrigatório para profissionais que elaboram orçamentos de incorporação. A NBR 12721 auxilia, ainda, no cumprimento de duas Leis Federais.
Uma delas, a 4591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporação imobiliária. A outra é a 4864/65, que cria medidas de estímulo à construção civil.
É a NBR 12721 que estabelece, por exemplo, requisitos para orçamento e preço antes e depois da incorporação.
Por meio dessa Norma é possível fazer a identificação das unidades autônomas de um condomínio. Afinal, ela traz critérios para determinação e cálculo de áreas. Com isso, sabe-se a área real privativa das unidades e a área real de uso comum, além da área global da edificação.
A NBR também estabelece coeficientes de cálculo que ajudam a determinar o valor final de cada unidade. Tais coeficientes de proporcionalidade indicam quanto custaram áreas como garagens, varandas, terraços, dentre outras.
Definições da NBR 12721
O objetivo dessa norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem. Essas áreas devem ser indicadas por metro quadrado, obedecendo sua mediação ou avaliação.
Dentre as áreas definidas na NBR 12721, as principais são:
Pavimento
Parte coberta da edificação situada no mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos;
Pavimento térreo
É o pavimento com acesso direto à via pública, correspondendo na maioria das vezes, ao principal meio de acesso da edificação;
Andar
Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. Pode receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no projeto arquitetônico;
Unidade autônoma
Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências ou instalações de uso privativo ou comum da edificação;
Áreas das edificações
São estabelecidas a partir da seguinte classificação:
- Áreas reais do projeto;
- Áreas em relação ao uso;
- Áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas;
- Áreas em relação à forma de distribuição.
Áreas reais
Medidas da superfície de qualquer dependência ou conjunto de dependências cobertas ou descobertas;
Área real total do pavimento
Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, com medidas feitas a partir do projeto arquitetônico;
Área real total da unidade autônoma
Cálculo total das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma;
Área real global da edificação
É a soma da área total da edificação, incluindo as áreas cobertas e descobertas situadas nos diversos pavimentos do projeto;
Áreas em relação ao uso
São as áreas do projeto arquitetônico estabelecidas como:
- Áreas de uso comum;
- Áreas de uso privativo.
Áreas privativas acessórias
Área da unidade autônoma de uso exclusivo, localizada fora dos limites físicos da área privativa. Como por exemplo, garagens, depósitos e lavanderia;
Área de vaga de garagem
Local destinado ao estacionamento de veículos;
Área de vaga de garagem vinculada a unidade autônoma
Área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículos. É demarcada e identificada no projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade;
Área de vaga de garagem como unidade autônoma
Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos demarcada e identificada no projeto arquitetônico. Tem acesso independente da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas;
Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado
Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos. Demarcada e identificada no projeto arquitetônico para efeito de qualificação e disponibilidade.
A NBR 12721 ainda define outras áreas de projeto arquitetônico que auxiliam no preenchimento dos quadros e do cálculo de custo unitário.
A função dos quadros de áreas e do cálculo de área equivalente a NBR 12721 é evidenciar o custo do seu empreendimento. Toda área que teve algum custo de execução perceptível deve entrar no quadro. Incluindo as áreas de uso comum, tais como: casa de máquinas, caixa d’água, vestiários, portaria, entre outros.
Quadros da NBR 12721
Por mais complicado que possa parecer, o preenchimento dos quadros da NBR 12721 é algo simples de se fazer. Mas que exige tempo, atenção e dedicação. Além disso, seu preenchimento deve ser feito por um profissional qualificado.
A NBR 12721 é dividida em oito quadros:
Quadro I: Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global
O cálculo da área global real e da área global equivalente a área de custo padrão é feito com o auxílio do Quadro I. Ele permite conhecer, por pavimento e edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum;
Quadro II: Cálculo das áreas das unidades autônomas
Esse quadro vai ajudar você a calcular as áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades. Leva em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional;
Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da construção
Com o quadro III você terá suporte para estimativa dos custos da construção a partir do custo unitário básico (CUB) correspondente ao projeto padrão da obra. Dessa maneira será possível avaliar o custo da construção e o preço por m²;
Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de rerrateio de Subrogação
Muito parecido com o quadro III, este item também oferece suporte para estimativa dos custos de construção a partir do custo unitário básico (CUB). Mas, diferente do terceiro quadro, será avaliado o custo da construção de cada unidade autônoma;
Quadro V: Informações gerais
No quinto quadro são anotadas as informações gerais do empreendimento. Tais como:
- Tipo de edificação;
- Localização;
- Incorporador;
- Proprietário do terreno;
- Autores do projeto;
- Responsável pela execução;
- Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;
- Pavimentos especiais;
- Data de aprovação do projeto;
- Acabamento das fachadas;
- Complementação artística e paisagismo;
- Prazo da obra;
- Padrão da edificação.
Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos
É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos utilizados no projeto;
Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado
Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso privado das unidades anônimas;
Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum
Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso comum.
Conclusão
Como podemos ver, a NBR 12721 é importante para a consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora torna mais justo o preço de venda.
Por isso, não deixe de atentar para as diretrizes da NBR 12721. É uma norma que auxilia e muito a atividade do incorporador e do construtor. Com ela, se controle financeiro fica muito mais afinado.
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