Uma das peças mais importantes do sucesso na construção civil é o planejamento, e o Valor Geral de Vendas (VGV) é prova disso. Se você apenas ouviu falar na sigla e não tem noção real do que ela representa, precisa descobrir o quanto antes.
O cálculo do VGV pode fazer toda a diferença no sucesso de um empreendimento imobiliário. E, mais do que isso, pode ter impacto no desempenho da construtora ou incorporadora como um todo.
Por isso, neste artigo eu vou explicar para você o que é o Valor Geral de Vendas, por que ele é tão importante para a sua empresa e como fazer o cálculo adequado.
O que é o Valor Geral de Vendas?
De forma bem direta, o Valor Geral de Vendas é uma estimativa do potencial de receita que um empreendimento pode gerar. Ou seja, quando você calcula o VGV tem uma boa ideia do valor total que pode ganhar com a venda de todas as unidades daquele empreendimento.
Mas aqui vale um alerta:
O Valor Geral de Vendas é uma estimativa, ou seja, não quer dizer que o valor calculado será sempre o valor final da receita do empreendimento. Esse número pode variar, para mais ou parar menos, de acordo com alguns fatores, como:
- negociações de preço com os clientes;
- alterações nos valores de venda de cada unidade imobiliária;
- número de unidades vendidas;
- entre outros.
Por que o VGV é importante para a construção civil
Apesar de ser um conceito muito simples, o VGV é de vital importância para todas as etapas de um projeto de construção, desde a compra do terreno até a venda.
Afinal, pense no seguinte:
A partir do momento em que você tem uma estimativa de quanto dinheiro o empreendimento pode render, também passa a ter mais clareza sobre pontos essenciais do negócio, como:
- qual o valor máximo que pode gastar no terreno;
- como e qual padrão de acabamento que deve usar na obra;
- qual a margem de negociação que os vendedores terão para vender;
- quanto pode ser gasto em marketing e propaganda para divulgar o empreendimento;
- qual o preço de cada unidade;
- qual o público-alvo;
- entre outras questões.
Ou seja, o VGV dá clareza sobre a viabilidade do projeto e também sobre várias decisões importantes do processo de construção e venda. Além disso, o VGV permite responder três das perguntas mais importantes de um empreendimento imobiliário logo cedo:
- Qual é o preço máximo viável pagar no terreno?
- Qual o lucro esperado para o empreendimento?
- E qual o valor máximo viável gastar na construção?
Com essas respostas, todo o planejamento fica mais fácil e preciso.
Como calcular o VGV de forma simples nos seus empreendimentos
O cálculo do VGV é simples:
Basta somar o valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário. Por exemplo, vamos supor que o projeto é um condomínio residencial com 300 apartamentos, e que cada um deles tem um preço médio estimado em R$ 200 mil.
Nesse caso, basta multiplicar o número total de unidades (300) pelo preço médio delas (200.000), e você teria um VGV estimado em R$ 60 milhões.
Dessa forma, podemos dizer que a fórmula de cálculo do VGV é:
VGV = número de unidades x preço médio da unidade
Mais uma vez, vale lembrar:
O Valor Geral de Vendas é uma estimativa. O real potencial de receita depende de outros índices, que são variáveis. Além disso, depende também da própria eficácia da construtora ou incorporadora em vender todas as unidades dentro de uma margem lucrativa.
Mas o que você pode fazer para aumentar a precisão desse cálculo? Veja a seguir.
Como aumentar a precisão do Valor Geral de Vendas
Além do VGV, existem outros índices importantes para o estudo de viabilidade. Usar cada um deles em conjunto torna o cálculo mais preciso e garante que a estimativa chegue mais próxima do valor final.
Entre os índices usados em conjunto com o VGV, temos:
1. Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)
Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o índice permite apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Ele é usado para corrigir contratos de compra de imóveis durante a execução da obra. A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão de obra da construção.
2. Índice de Preços ao Consumidor (IPC)
O IPC permite medir a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
3. Índice Geral de Preço (IGP)
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP é uma média aritmética de três outros índices: 60% do Índice de Preços do Atacado (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
O índice abrange vários setores e registra as variações de preços de matérias primas industriais e agropecuárias, de produtos intermediários e de bens e serviços finais.
4. Cálculo do BDI (Benefícios e Despesas Indiretas)
O BDI é um cálculo feito de forma específica para cada obra, e ajuda a compor o preço de venda adequado de cada unidade do empreendimento.
Para isso, é preciso levar em conta os custos diretos e indiretos, ou seja, aqueles que não são relacionados a materiais, mão de obra e outros pontos comuns de investimento. Mas por que é preciso calcular o BDI de forma isolada para cada empreendimento?
O motivo é simples:
As condições de cálculo e o preço de venda são específicos para cada empreendimento. Então, o cálculo do BDI também precisa ser.
Dois componentes ditam o valor final de um orçamento: os custos diretos e o BDI. Assim, é preciso incluir os dois na conta para garantir um bom custo global e cobrir as despesas como:
- administração central;
- custos financeiros;
- impostos;
- garantias;
- seguros;
- tributos;
- margem de incerteza.
Esse cálculo do BDI é necessário para compor o Valor Geral de Vendas.
Como aumentar o Valor Geral de Vendas?
Sempre que possível, é bom aumentar o VGV, pois isso significa aumentar o potencial de retorno financeiro do investimento. Porém, é preciso ver alguns fatores importantes no projeto a fim de saber se isso é viável. Entre eles:
- localização do terreno;
- padrão do empreendimento;
- público-alvo do projeto;
- entre outros.
Se o projeto comportar, é possível aumentar o VGV com alguns adicionais que as pessoas gostam, como academia, piscina, salão de festas, quadra poliesportiva e outros espaços. Tudo isso torna o imóvel mais atrativo e aumenta seu valor, o que faz o VGV subir.
Assim, fica claro que o Valor Geral de Vendas, ou VGV, é uma ótima ferramenta para descobrir a viabilidade de um empreendimento imobiliário. Além disso, ele contribui para tomar boas decisões durante todo o processo de planejamento, construção, divulgação e venda.
Mas, além de planejar bem as obras, é preciso administrar o trabalho da forma correta. Veja agora o que você precisa levar em conta ao administrar suas obras!
