A construção de uma obra requer não somente “botar a mão na massa”, mas envolve também, o procedimento legal de permissão para construir e morar. Ao construir um imóvel ou realizar uma obra é imprescindível garantir junto à prefeitura o licenciamento de obras. Pois, se a fiscalização do governo identificar uma obra não regularizada, ela pode ser barrada, o dono do imóvel pode levar multa e, em alguns casos, a construção pode até ser demolida.
Não existe uma regra única para todas as obras. Cada cidade possui exigências particulares para legalizar um imóvel, algumas exigem autorização e fiscalização do Corpo de Bombeiros, outras pedem avaliação da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET).
Mas existem processos comuns a todos os empreendimentos, como é o caso da retirada de alvará de construção, conseguir licença de instalação de energia e água, certidão do habite-se e licença de habitação. Diante de tantas burocracias vivenciadas por construtoras na finalização e entrega de imóveis, e objetivando minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e operacionais, o time do Sienge, software de gestão mais utilizado no mercado da construção civil, elaborou um roteiro, com uma abordagem de todos os aspectos envolvidos no processo de licenciamento de obras.
Antes de dar início a leitura, o Sienge disponibiliza gratuitamente o Modelo de Procedimento Operacional Padrão. Faça o download do material clicando aqui.
Confira quais são os documentos necessários para legalizar as obras da sua construtora!
Alvará de construção
Quando você vai construir um imóvel, é preciso antes pedir um alvará de construção na prefeitura. Para que esse alvará seja aprovado, o tamanho da construção e do terreno devem seguir as regras impostas pelo município. É dever da construtora entregar o projeto na prefeitura para avaliação, segundo a Lei n. 1.172/96.
Primeiramente, o proprietário (ou preposto) deve comparecer à Administração Regional competente e apresentar o projeto arquitetônico com os documentos complementares, assim o processo será autuado e receberá um número. O setor de projetos e obras conferirá esses documentos e emitirá um visto sobre o projeto caso seja aprovado.
Com o visto do projeto arquitetônico em mãos, o proprietário preencherá um requerimento de alvará de construção, além de juntar uma série de documentos referentes à obra, dentre eles, os projetos complementares e comprovantes de pagamento de taxas ao CREA (ART’s).
*Correção: É obrigatória também por lei vigente a menção do trabalho profissional do arquiteto. O Arquiteto e Urbanista com o devido registro no CAU(Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil) deve assinar o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) como responsável técnico habilitado.
A lista dos documentos exigidos, geralmente encontra-se nos sites de cada Administração Regional. Protocolado o requerimento com todos os documentos, os agentes públicos competentes da própria Administração farão uma conferência da demarcação do lote ou fração (topografia). Depois, o departamento de licenciamento analisará a documentação e os projetos complementares e caso sejam aprovados, emitirá o alvará de construção.
Ligações definitivas (energia e água)
Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de energia e água podem ser solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção corresponde à obra construída. Não havendo problemas, é ativado o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do esgoto.
Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo, nas áreas comuns, a ligação de energia será feita em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário.
Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária emite sua carta de licença de instalação energética e hidráulica do imóvel. Dessa forma, a construtora pode solicitar a liberação da certidão do habite-se. Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do habite-se.
Habite-se da obra
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto máximo, a solicitação da certidão do habite-se, que é emitido pela prefeitura. Ele pode ser solicitado via requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:
– Petição comunicando a conclusão da obra;
– Cópia do alvará de licença;
– Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado;
– Prova de quitação do imposto territorial urbano;
– Licença de instalações definitivas;
– Escritura registrada do terreno.
O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a primeira vistoria na obra, se for percebido algum problema no descumprimento do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da certidão.
A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma o órgão expedirá o habite-se quando:
– As fachadas da edificação não estiverem concluídas;
– O acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra;
– Obra ainda em construção ou por construir.
O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura. Este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que o processo exigir.
Certidão negativa de débito do INSS
Após a solicitação da certidão do habite-se, o empreendedor deverá solicitar a certidão negativa de débito (CND) do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade de contribuições com a Seguridade Social.
Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis.
A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo INSS.
O prazo de validade da CND é de 180 dias contados a partir data de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela internet, nas agências da previdência social, com fornecimento pelo próprio interessado, do número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro.
Averbação da construção
Após a emissão da certidão do habite-se também pode-se averbar a construção no cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do imóvel.
O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá fornecer as seguintes certidões:
– Positiva ou negativa de propriedade;
– Positiva de propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro teor.
Escritura
O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda) para validar sua propriedade. Para isso, deverá providenciar os seguintes documentos:
– Qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa de compra e venda entre as partes;
– Certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
– Certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor);
– Certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho (em nome do vendedor);
– Declaração do síndico (com firma reconhecida) que o condomínio está quitado;
– Guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos).
A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento.
Convenção de condomínio
Para empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser providenciados. Um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A convenção é o contrato social do condomínio e está prevista no Código Civil. É obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o), assim como a elaboração do regulamento interno, que é parte integrante da convenção.
Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes que compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis. A convenção determinará:
– A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
– Sua forma de administração;
– A competência das assembléias, forma de sua convenção e quórum exigidos para as deliberações.
Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade garantir o máximo de transparência entre a sua construtora e seus clientes e órgãos fiscais e facilitar o seu trabalho com a extensa documentação exigida pelos órgãos fiscalizadores para obter o licenciamento de obras. Dessa forma, você também evita notificações e multas. Esteja preparado para entregar um empreendimento totalmente legalizado e evite possíveis multas e notificações!
