A permuta imobiliária é uma alternativa que traz benefícios para ambos os lados. Para a construtora, é poder aliviar o fluxo de caixa no início da obra (para a aquisição do terreno). Para o permutante, é a chance de ter um retorno financeiro melhor, pela valorização empenhada na obra em andamento. Mas para que esse procedimento não se torne uma dor de cabeça é preciso atentar-se a todos os aspectos legais que exigem essa transação, de acordo com a lei da incorporação imobiliária.
Saiba como fazer esse procedimento da melhor maneira, com base nos pontos abaixo:
- Há diferença entre “permuta imobiliária” e “compra e venda de imóvel”
No contrato de permuta imobiliária, o pagamento de ambas as partes é feito por meio de itens equivalentes, certos e determinados, como por exemplo: a troca de um terreno por unidades imobiliárias que serão construídas naquele espaço. Diferentemente do modelo de compra e venda, no qual o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário, isto é, qualquer unidade monetária que contenha o valor correspondente. É válido ressaltar que ambas transações possuem um tipo específico de escritura a ser lavrada (a primeira denominada de permuta de imóvel; a segunda de compra e venda).
- O que pode ser permutado
O bem imóvel (passível de ser permutado) é denominado como “solo” e tudo que é possível incorporar a partir dele, natural e artificialmente (conforme o entendimento do Código Civil, no artigo 79), a exemplo de: construção de unidades habitacionais, condomínios empresarias ou galpões para a indústria. Dessa forma, a troca só pode ser feita caso os elementos usados se enquadrem nessas características:
- O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
- Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
- Cada terreno decorrente de loteamento;
- Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
- O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
- Cada casa ou apartamento construído ou a construir.
É importante ter cuidado para que a permuta imobiliária estabelecida não envolva outros elementos, tais como automóveis, ações ou quotas.
- Alternativa para o caso de o valor dos itens for diferente entre si
Nesse caso, é denominada de “torna” o dinheiro é dado a mais para igualar o valor de um item trocado por outro. Por isso, havendo essa diferença, o termo compõe a escritura lavrada de permuta de imóvel. Por exemplo: se as unidades construídas, que estão na troca pelo terreno adquirido, tiverem valor inferior, deve-se compensar a diferença em dinheiro.
- Principais riscos da permuta imobiliária
Há vários problemas que podem fragilizar essa transação. Entre os fatores que ameaçam a construtora, estão a qualidade do terreno e outros aspectos que possam comprometer o andamento da obra (e que não estavam evidenciados ao se firmar a troca). Pelo lado do permutante, os riscos de a obra executada não ser concluída, é uma ocorrência que pode causar muita dor de cabeça, porque exigiria fiança bancária específica, detalhando a porcentagem de permuta versus o potencial de valorização que o terreno passou no período. O mais recomendado, nesse caso, é realizar a permuta com assessoria jurídica especializada.
- Atenção aos aspectos tributários
A permuta de unidades imobiliárias vem regulamentada por uma Instrução Normativa específica da Receita Federal (a de número 107/ 1988). Ela apresenta os procedimentos a serem adotados na determinação do Lucro Real (no caso de operações envolvendo pessoas jurídicas) e Lucro Imobiliário (caso o acordo seja com pessoas físicas). Há procedimentos fiscais específicos para cada uma das operações. Por exemplo: quando o permutante, submetido ao Lucro Real, se beneficiar por torna (ou seja, diferença de valor), essa informação deve ser computada como receita no ano-base da operação para fins de imposto de renda.
A permuta na construção civil é um tema que requer muita atenção, ao ser operado, para que não traga problemas lá na frente, com aspectos tribuitários ou jurídicos. Quer se aprofundar no assunto? Assista ao vídeo do professor Durval Salge Júnior, especialista em direito civil, que aborda aspectos detalhados do tema.
Continue atento ao blog do Sienge para entender melhor os cuidados que se deve tomar para uma sólida e responsável da gestão de ativos da construtora. Até o próximo post!
