O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído com a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais. O público-alvo é de famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (Art. 1°, Lei 11.977/2009).
Até 31 de dezembro de 2018 as incorporadoras que promoveram a incorporação de imóveis residenciais de interesse social (destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do MCMV), e as construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do MCMV, além das obras de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas tinham uma redução na tributação das receitas decorrentes destas vendas.
Até essa data elas estavam habilitadas a optar pelo pagamento unificado dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), aplicando a alíquota de 1% (0,44% – Cofins; 0,09% – PIS/Pasep; 0,31% – IRPJ; e 0,16% – CSLL) sobre o total das receitas mensais recebidas.
Para isto a construção deveria ter sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009.
Como não houve a prorrogação do regime especial, desde janeiro de 2019 as empresas que constroem pelo PMCMV tem suportado um aumento na carga tributária.
Por outro lado, para as incorporadoras que constituíram Patrimônio de Afetação e fizeram a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET), as receitas obtidas a partir de janeiro de 2019 passaram a ser tributadas à alíquota de 4%, dentro do regime especial.
Aquelas que não tem registro de incorporação e registro de Patrimônio de Afetação para usufruir do benefício fiscal, tiveram que voltar ao regime de tributação pelo Lucro Presumido ou Lucro Real.
No lucro presumido, por exemplo, sua carga tributária passou a ser de, no mínimo, 5,93% (PIS, COFINS, CSLL e IRPJ) ou 6,73% (se houver também adicional e IRPJ), representando um acréscimo relevante para as empresas que trabalham com PMCMV.
Para efetuar o pagamento unificado dos tributos decorrentes do MCMV, as incorporadoras podem fazer a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) atendendo ao que dispõe a Lei 10.931/04.
Como aderir ao Regime Especial de Tributação (RET)?
Para efetivar a opção pelo RET, devem ser atendidos os seguintes requisitos, na ordem em que estão descritos:
a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F);
b) inscrição da “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
c) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
d) regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) ;
e) regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); e
f) apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação” (Anexo Único da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013).
Após a adesão ao patrimônio de afetação e ao RET, o incorporador deve se adequar para o cumprimento de uma série de regras, como por exemplo:
- promoção de todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação;
- manter separados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
- diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los conforme dispõe a Lei 10.931/04 e preservando os recursos necessários à conclusão da obra;
- manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta bancária aberta especificamente para tal fim;
- assegurar à pessoa nomeada pela Comissão de representantes o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta bancária e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;
- Entrega à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
Fonte: Lei 10.931/04
Além disso, as incorporadoras devem se atentar ao cumprimento das regras contábeis e fiscais.
Regras contábeis e fiscais para incorporações submetidas ao RET
As regras contábeis e fiscais que devem ser observadas pelas incorporadoras que optarem pelo patrimônio de afetação e pelo RET são:
Contabilidade:
- Manutenção de uma escrituração contábil completa e segregada para cada incorporação submetida ao regime especial;
- Entrega à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos ao patrimônio de afetação.
Fiscal:
- O pagamento dos tributos sob a forma do RET:
- deverá ser feito a partir do mês da opção;
- deverá ser feito até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver o recebimento da receita;
- será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
- Entrega das informações correspondentes nas obrigações acessórias (registro 1800 da EFD Contribuições, EFD Reinf, DCTF, DIMOB, ECD, ECF, DIRF) .
- Outro ponto importante é que a incorporação imobiliária sujeita ao RET não deve responder por dívidas tributárias da incorporadora (IRPJ, CSLL, PIS-Pasep e Cofins) exceto as calculadas na forma do RET sobre as receitas decorrentes da incorporação afetada.
Já o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada, submetida ao RET.
Para as empresas que constroem pelo PMCMV, a opção pelo patrimônio de afetação e pelo RET pode ser uma alternativa interessante, frente às opções possíveis, tal como citado anteriormente: lucro presumido e lucro real.
Neste sentido, ao iniciar um empreendimento pelo PMCMV, vale aprofundar as projeções, considerando essa três possíveis opções de tributação, bem como levantar os prós e contras de cada uma delas, pois a economia tributária pode se mostrar expressiva com o RET.
