Você já ouviu falar no programa Casa Verde e Amarela? Foi uma reformulação do Minha Casa Minha Vida, que foi substituído em agosto de 2020 pelo governo federal. Esta versão teve o mesmo objetivo de estimular a aquisição de moradia nas populações de renda mais baixa.
Todos sabemos que o sonho da casa própria está lado a lado com a ideia de ganhar na loteria na mente dos brasileiros. E toda medida do governo como estímulo a tornar isso realidade chama atenção da população.
Por isso, o novo programa já faz parte do dia a dia dos profissionais da construção. Assim, neste artigo eu vou explicar para você o que é o Casa Verde e Amarela, como ele funciona e o que esperar dele para os negócios.
O que é o programa Casa Verde e Amarela?
O Casa Verde e Amarela foi o principal programa de habitação popular do governo federal na gestão Bolsonaro, que substituiu o Minha Casa Minha Vida (em operação desde 2009).
A ideia dos dois programas é, em essência, a mesma:
Ajudar a população de renda mais baixa a ter acesso à moradia de qualidade dentro das condições da lei. E essa substituição de programas trouxe mudanças na abordagem do acesso à moradia no Brasil.
Com as reformulações da política pública habitacional, o Ministério do Desenvolvimento Regional entregou mais de 1,25 milhão de moradias em todas as regiões do país entre 2019 e 2022.
Segundo o governo, cerca de 5 milhões de pessoas foram beneficiadas com a casa própria.
A meta atual do programa é atender 1,6 milhão de famílias de baixa renda com o financiamento habitacional até 2024.
O que mudou em relação ao Minha Casa Minha Vida?
Uma das principais mudanças do novo programa em relação ao antigo Minha Casa Minha Vida é a quantidade de faixas de renda para enquadrar a população. Antes eram quatro faixas, sendo que a primeira não pagava juros. Na prática, esta faixa mais baixa deixou de existir (e a isenção de juros também).
Atualmente, há pelo menos cinco faixas de renda com condições de financiamento próprias, com taxas de juros que iniciam em 4,25% para cotistas do FGTS nas regiões Norte e Nordeste (veja mais detalhes abaixo).
O governo entende que o maior déficit habitacional ocorre nas regiões Norte e Nordeste, por isso os juros menores. Neste artigo você pode entender melhor a reformulação do programa.
Como o programa Casa Verde e Amarela funciona?
Além da produção de moradias subsidiadas, o programa trouxe novas modalidades, como a regularização fundiária, a melhoria habitacional e a locação social.
Veja o que representa cada uma e quem pode ser beneficiado:
Financiamento de imóveis
Novas condições para financiamento às famílias que se enquadram nos grupos do Casa Verde e Amarela foram anunciadas entre setembro de 2021 e março de 2022. As medidas elevam os limites dos valores dos imóveis financiados, alteram subsídios e taxas de juros.
Ao financiar com recursos do FGTS, a pessoa tem até 30 anos para pagar, com taxas de juros e descontos a serem concedidos conforme o grupo urbano de renda, valor e localização do imóvel. Informações que você precisa saber:
- O desconto pode chegar ao teto máximo de R$ 47,5 mil.
- O valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 264.000,00.
- Pode ser financiada a compra de imóvel novo, usado ou ainda a construção de moradia em área urbana.
Renda das famílias
- Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00: pode adquirir o imóvel com taxa de juros nominal de até 4,75% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,25% ao ano.
- R$ 2.400,01 até R$ 2.600,00: a taxa de juros nominal do financiamento neste grupo pode chegar até 5,25% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,75% ao ano.
- R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00: a taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 6% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 5,50% ao ano.
- R$ 3.000,01 até R$ 4.000,00: a taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 7% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 6,5% ao ano.
- R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00: para essas famílias, na aquisição da casa própria é disponibilizada taxa de juros nominal de 7,66% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 7,16% ao ano. São taxas de juros com validade até 31 de dezembro de 2022.
Como contratar
As famílias com renda mensal até R$ 7 mil podem contratar de forma individual ou por meio de construtora ou ainda por uma entidade organizadora, desde que a unidade esteja vinculada a um empreendimento financiado pela Caixa.
Linha de crédito para PcD
Uma das novidades do Casa Verde e Amarela foi anunciada pela Caixa em março de 2022. Trata-se da linha de crédito para reforma e adaptação de imóveis próprios destinados a pessoas com deficiência (PcD).
- O crédito é oferecido com recursos do FGTS e será disponibilizado para quem tem renda bruta mensal de até R$ 3 mil.
- O limite oferecido tem teto de R$ 50 mil, limitado a 80% do orçamento da obra apresentado.
- O prazo para o pagamento do financiamento será de 240 meses.
Regularização fundiária
O programa de Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional tem o objetivo de dar a famílias de baixa renda o título que garante o direito real sobre o lote. Seu primeiro edital foi lançado em dezembro de 2021.
- O valor a ser pago para regularização fundiária é proporcional à renda familiar bruta mensal. Se a família tem renda de até R$ 2 mil, vai pagar uma parcela única de R$ 50 para regularizar o lote.
- Para ter acesso, é necessário estar registrado no CadÚnico do Governo Federal, não possuir outros imóveis no país e ter mais de 18 anos.
Saiba mais sobre o programa aqui.
Locação social
Esta modalidade do programa Casa Verde e Amarela é voltada a minimizar o ônus excessivo com o aluguel, caracterizado quando as famílias comprometem mais de 30% da renda com o pagamento de aluguel da moradia.
Até abril de 2022, apenas um projeto piloto de locação social havia sido firmado junto à Prefeitura do Recife. O cronograma prevê que os primeiros contratos sejam assinados em 2023.
Saiba mais sobre a modalidade aqui.
Programa Parcerias
Esta modalidade permite reduzir ou zerar o valor de entrada da casa própria para famílias com renda mensal de até R$ 4 mil. O benefício é viabilizado por meio de uma contrapartida mínima de 20% do valor do residencial (o que pode incluir o terreno) por parte dos Estados e municípios.
Esse aporte se soma aos subsídios do FGTS. Até abril de 2022 foram validados 108 termos de manifestação de interesse.
- O ente público local interessado em aderir ao Parcerias deve firmar termo de adesão junto à Secretaria Nacional de Habitação do MDR.
- Também deverá submeter proposta à instituição financeira habilitada para atuar com financiamentos habitacionais por meio do FGTS.
Saiba mais sobre a modalidade aqui.
Pró-Moradia
Esta frente do Casa Verde e Amarela tem o objetivo de oferecer habitação adequada à população em situação de vulnerabilidade social. O programa apoia Estados e municípios na execução de empreendimentos e ações de urbanização e regularização de assentamentos precários com recursos do FGTS.
Em 2021, a modalidade registrou recorde de propostas cadastradas: 194, que totalizam R$ 582,3 milhões em solicitações de investimentos.
- As propostas devem ter valor de financiamento mínimo de R$ 1 milhão e máximo de R$ 50 milhões.
- O ente público deve aportar contrapartida de, no mínimo, 5% do valor de investimento total.
Saiba mais sobre o programa aqui.
Protótipos de Habitação de Interesse Social
Após um ano de criação do Casa Verde e Amarela, houve o lançamento do edital para contratação de condomínios protótipos com moradias voltadas à habitação de interesse social.
Os pilotos consistem em empreendimentos habitacionais destinados a famílias com renda bruta mensal de até $ 2 mil.
Os residenciais devem adotar aprimoramento e inovações, que vão desde a localização até as etapas de execução de obra e de ações de desenvolvimento socioterritorial.
Saiba mais sobre a iniciativa aqui.
Benefícios do programa para Empreendedores e Construtoras
Não vai faltar dinheiro para crédito
Em outro aceno positivo para o setor, o presidente da Caixa garantiu que não vai faltar dinheiro para as construtoras e incorporadoras tocarem seus projetos em 2021.
“Tudo que for necessário para que o setor imobiliário cresça no país será feito. Não faltará crédito imobiliário esse ano da mesma forma como não faltou ano passado”, afirmou Pedro Guimarães.
O banco bateu um recorde em 2020 com a carteira de crédito habitacional, que alcançou mais de meio trilhão de reais, atingindo o volume de R$ 509,8 bilhões. Ano passado foram R$ 116 bilhões contratados pela carteira de crédito imobiliário e a previsão é que esse valor chegue a R$ 130 bilhões em 2021, informou.
Disse ainda que, em março, o crédito imobiliário para pessoa jurídica foi três vezes superior à média do mesmo período do ano passado. Os empréstimos somaram cerca de R$ 1 bilhão, com previsão de fechar o ano com R$ 3 bilhões.
Ampliação do prazo de pagamento
Ainda não foi confirmada, mas é praticamente uma certeza a ampliação do prazo da carência para pagamento das prestações do programa CVA em mais seis meses.
Seria uma reprise da pausa nas prestações que foi concedida pela Caixa Econômica Federal a pessoas físicas e jurídicas, em 2020.
Em julho, a Caixa disponibilizou a ampliação da pausa nas prestações dos créditos habitacionais do Minha Casa Minha Vida e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) para um período de até 180 dias.
Quem tinha concluído a pausa temporária de 120 dias que já havia sido concedida, pôde estender o prazo por mais 60 dias. E quem ainda não havia optado por essa alternativa, teve a chance de solicitar a pausa de seis meses.
Num evento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em março de 2021, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, confirmou que o banco estuda essa possibilidade novamente. Segundo ele, a medida funcionou muito bem como apoio aos mutuários, num momento de grande aperto nas contas provocado pela pandemia da Covid-19.
Manutenção da tributação especial
Uma notícia muito comemorada pelos empreendedores do programa foi a derrubada, pelo Congresso, do veto do governo ao Regime Especial de Tributação (RET) no CVA, que existia desde o Minha Casa Minha Vida.
Quando foi sancionada a lei, o governo justificou a medida alegando que não havia previsão do impacto da simplificação de tributos no orçamento e de medidas para compensar a perda de receita.
Outra justificativa foi de que teria se esgotado o prazo de validade de um benefício fiscal de cinco anos, no máximo, conforme a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO).
Mas, diante dos alertas do setor construtivo de que seu impacto seria muito negativo para o programa, os parlamentares derrubaram o veto e mantiveram a tributação especial, simplificada.
Assim, as empresas com empreendimentos no programa poderão continuar pagando quatro tributos federais com uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal:
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
- Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)
- Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (Contribuição para o PIS/Pasep)
- Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins)
Casa Verde e Amarela: alternativa muito atraente
O programa Casa Verde e Amarela, portanto, mesmo com todas as incertezas do cenário, continua sendo uma alternativa muito atraente de negócios para construtoras e incorporadoras de todos os portes. Ou seja, não pode ser ignorado.
Então, conhecer o programa em todos os seus detalhes, montar propostas sólidas de investimento e ir à luta por fatias desse mercado é uma estratégia altamente recomendada para neste momento.
Afinal, é a melhor chance de recuperar terreno e estar bem posicionado quando o momento mais complicado da pandemia passar e a retomada da economia vier.
MP autoriza uso de fundo garantidor em financiamentos do Casa Verde e Amarela
Outra novidade envolvendo o novo programa habitacional do governo: entrou em vigor no dia 25 de abril de 2022 a Medida Provisória que estende a cobertura do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab) do Minha Casa Minha Vida para os financiamentos habitacionais contratados no âmbito do Casa Verde e Amarela.
Esse fundo foi criado para proteger o sistema financeiro de inadimplências nos financiamentos do antigo programa do governo federal.
Como a indústria da construção vê o Casa Verde e Amarela diante da alta de insumos
Os efeitos da pandemia da Covid-19 geraram uma crise de desabastecimento no mundo todo, que vai levar algum tempo até estabilizar. Como a maioria dos imóveis vendidos no país se dá por meio de programas de financiamento populares, esta condição também reflete no programa Casa Verde e Amarela.
Neste artigo, você vai entender como isso afeta o bolso do cliente final e quais são as estratégias das construtoras e incorporadoras para continuarem vendendo.
Cuidado com possibilidade de distrato
Mesmo com todas as facilidades de financiamento proporcionadas pelas políticas habitacionais, é preciso ficar atento às vendas por impulso, sem nenhum critério real de qualificação dos compradores. E isso tem um motivo simples: distrato imobiliário.
Vendas para clientes que não têm reais condições de pagar, mesmo com os subsídios e incentivos de juros baixos, podem representar um tiro no pé. Nesses casos, o comprador mais cedo ou mais tarde vai ficar inadimplente ou desistir do contrato, o que causa perdas para todos os envolvidos.
Qual a solução para isso?
Manter o critério na hora de qualificar e fechar negócio com os clientes. Além disso, todas as outras orientações sobre evitar distrato imobiliário se aplicam nesse caso.
E por falar em vendas, um dos conceitos mais importantes para qualquer empresa é falar com as pessoas certas. Para isso existe o conceito de cliente ideal. Veja como ele se encaixa na venda de imóveis e aumente suas vendas!
