Será que vale a pena fazer loteamento? Essa é uma pergunta que pode passar tanto na mente de quem compra quanto de quem vende. Mas a resposta, em ambos os casos, é a mesma: sim.
É claro que antes de investir tempo e dinheiro em um loteamento, é importante entender quais são as diretrizes da lei e as melhores práticas envolvidas no empreendimento.
Por isso, neste artigo, eu vou explicar para você o conceito de loteamento, as vantagens e o que a lei diz sobre o assunto.
Conceito de loteamento
Muitas pessoas acabam confundindo aquisição de terreno e lote como sendo a mesma situação. Porém existem diferenças.
O que ocorre primeiro é a aquisição do terreno que consiste em uma grande parte de terra, sem qualquer construção. Isso, por si só, já é um grande meio de diversificar os investimentos, por ser um patrimônio de valorização elevada ao longo dos anos.
Essa valorização se deve a constante expansão de desenvolvimento, melhores condições de segurança e crescimento do comércio em regiões mais afastadas.
O ponto-chave para lotear é que o dono do terreno pode dividi-lo em partes, ou glebas, e vendê-las. Assim o torna mais rentável ainda, pois o valor somado dos lotes é maior que o do terreno inteiro. Além disso, os loteamentos podem ser abertos ou fechados (condomínios).
Quais são as normas e a legislação para fazer um loteamento
O investidor que tem a intenção de lotear deve se atentar a Lei Nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Ela diz:
Parágrafo único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Por se tratar de uma lei de mais de 40 anos, outras leis com novas redações e inclusões foram feitas para adaptação de novas realidades.
Entenda as 3 fases de um loteamento
Basicamente, as fases do loteamento se baseiam em 3 pilares que tratarão de todo o projeto de acordo com:
- a legislação vigente;
- os órgãos de controle e fiscalização;
- a forma urbanística e ambiental do empreendimento.
Vale sempre lembrar que cada município ou região possui suas peculiaridades. Os 3 pilares são:
- Diretrizes: como exemplo, colocaremos aqui esses 3 pilares da Prefeitura Municipal de São Paulo e a primeira delas é a fixação de diretrizes de aproveitamento das vias principais e das áreas verdes do empreendimento.
- Aprovação: consiste na aprovação do projeto para verificar se as diretrizes atendem à legislação pertinente, toda a infraestrutura, meio ambiente e cronograma físico financeiro. Depois da aprovação o alvará será emitido pela Secretaria do Verde e Meio Ambiente.
- Aceitação Técnica: consiste na aferição da execução dos projetos. Se estão de acordo com o que foi aprovado e se isso for comprovado será emitido o Termo de Verificação e Execução de Obras – TVEO.
Crescimento de mercado na última década
O Sindicato da Habitação de São Paulo, SECOVI-SP divulga relatórios anuais sobre o setor de loteamentos. Se verificarmos os números de 2010 a 2019, houve um salto de 286 projetos aprovados (77.611 unidades) para 446 projetos aprovados (130.355).
Elencamos 3 principais características para esse aumento:
O primeiro deles é a desaceleração das construtoras com incorporações de condomínios e imóveis prontos, que iniciou em 2012. Os investidores começaram a perceber melhor esse mercado até devido ao custo menor de construção.
O segundo é a qualidade de vida. Afinal, os centros metropolitanos estão saturados, com o trânsito batendo recordes diariamente e, para os clientes, existe demanda por viver um pouco mais afastado para ter menos agitação e estresse. O perfil dos projetos melhorou muito tanto em localização, quanto em infraestrutura.
E em terceiro, as condições de compra foram flexibilizadas ao longo do tempo. Assim os produtos ficam mais acessíveis a mais clientes com renda popular ou que não pretendem, nesse primeiro momento, investir um capital muito alto.
Vantagens em adquirir um lote
Também existem vantagens em adquirir um lote do ponto de vista do cliente fina. Afinal, do lado do investidor há mercado e demanda. Listarei abaixo as vantagens que o cliente busca quando decide pela compra de um lote.
- Valorização: mesmo que não há a intenção de construir um imóvel, o cliente tem retorno garantido de um bem imóvel. E se decidir vender no futuro, terá rentabilidade do seu investimento;
- Realização do sonho: a opção do lote traz a liberdade de construir sua casa do jeito que quiser, pois pode fazer o próprio projeto que atenda suas necessidades;
- Facilidade de pagamento: há inúmeras maneiras de pagar o lote, visto que o custo de um imóvel já construído é bem menor. Então, seja à vista ou parcelado, será muito mais fácil adquirir. Além disso, a construção da casa pode ser feita com um bom planejamento;
- Segurança na operação: anos atrás o medo de se comprometer e por algum motivo ter de fazer distrato de um contrato era um transtorno para as partes. Mas no final de 2018 foi sancionada a lei n° 13.786;
- Qualidade de vida: morar em um bairro planejado, com boa infraestrutura e segurança, torna o lote uma boa opção nesse quesito. O cliente terá prazer e recomendará a seus amigos e familiares.
Responsabilidade ambiental e sustentável
O tema sustentabilidade não é novo. Já há um bom tempo que as ações do progresso afetam o meio ambiente e o setor de construção civil consome muitos recursos naturais. Ou seja, quem na atualidade não pensa sobre o assunto pode ficar para trás.
O que antes era um diferencial, hoje pode ser crucial para o sucesso nas vendas. Afinal, a conscientização dos clientes sobre a importância de preservar o meio ambiente para melhor qualidade de vida hoje e no futuro, pode ser o ponto de decisão.
A tecnologia sobre esse ramo existe, tanto para a construção, que pode ter o custo reduzido, quanto para tornar o empreendimento auto sustentável. Isso reduziria o consumo de recursos naturais, ou seja, seria uma ótima combinação.
O projeto que arborização já faz parte da legislação, melhorias como reaproveitamento de água, tratamento de resíduos e energia solar são ótimos parâmetros para agregar valor ao projeto.
Uso da tecnologia para alavancar vendas
A tecnologia chegou a um patamar surpreendente. Hoje por um smartphone podemos fazer quase tudo, e as vendas pela internet tiveram um crescimento de 81% (em abril de 2020), segundo o site E-commerce Brasil. De uma necessidade de manter a distância social surgiu a necessidade de comprar coisas.
Portanto, para alcançar melhor abrangência para divulgação de seus empreendimentos, ao lotear pense nessa importante ferramenta. O cliente de hoje mudou bastante seus paradigmas e entendeu que pesquisar pela internet pode custar bem menos tempo e dinheiro. Então uma boa apresentação do produto pode agregar valor ao seu projeto.
A plataforma de negócios 1m2 atua como conexão, pois há várias incorporadoras que anunciam seus lotes, com fotos, preços e características. Mas não é somente um anúncio, o cliente pode agendar a visita e negociar diretamente com a incorporadora. O site ainda agrega valor ao esclarecer e dar dicas sobre como escolher a melhor opção.
Conclusão
O Brasil é um país muito vasto, as metrópoles chegaram a condições saturadas, porém com poucos quilômetros mais afastados dos grandes polos, há opções que atendem um público cada vez mais exigente de qualidade de vida.
Sem entrar no mérito de burocracia documental para os procedimentos de licenciamento dos projetos, lotear é seguir uma tendência de mercado muito promissora, bastante profissionalizado, com projetos que se adequam as necessidades para quem quer morar ou investir em um ativo seguro e rentável.
