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O BuildIn realizou um webinar onde foram abordadas as principais características e particularidades de obra a preço de custo, em regime de condomínio, em que se faz contrato de construção de obra particular.
Participaram como debatedores Giseli Anversa, engenheira que sabe tudo de gestão imobiliária, João Carlos Rocha (construtor) e Rogério Dourado (construtor).
Eu já comprei um apartamento por essa modalidade e pude perceber vantagens e desvantagens.
O sistema de obra a preço de custo está presente há anos no mercado imobiliário da construção civil. É definido basicamente por ser uma obra onde o cotista adquire um imóvel pelo seu custo real de construção.
Assim, a administradora é bonificada por uma taxa de remuneração sobre o custo efetivamente incorrido. Ou seja, pelo serviço prestado.
Então, pelo tipo da transação comercial, não existem despesas de corretagem, marketing de vendas e algumas taxas de cartório têm seu custo reduzido. Por isso, estas características tendem a tornar o imóvel mais barato, o que é uma vantagem para o consumidor final.
Como funciona uma obra a preço de custo
De maneira resumida, o processo de obra a preço de custo começa quando um grupo de pessoas interessadas em construir um condomínio se reúne em uma associação de condôminos e contrata uma construtora para executar a obra.
Não existe a figura do incorporador intermediando a propriedade do imóvel. Portanto, cada cotista, também chamado de condômino, adquire uma fração ideal do terreno, através de um contrato de adesão.
Na sequência, a associação é formalizada legalmente por meio da Instituição do Condomínio, Convenção do Condomínio, Contrato de Construção e Memorial Descritivo.
Assim, a documentação técnica — projetos arquitetônicos e complementares — deve ser aprovada na Prefeitura e o Alvará de Construção emitido como em qualquer obra.
Garantias e financiamento no contrato de construção de obra particular
Há um ponto a ser observado pelo consumidor que pretende adquirir um imóvel na modalidade de obra a preço de custo. Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo recursos do Fundo de Garantia. Assim, durante o prazo de construção, o adquirente paga mensalmente uma parcela. Por sua vez, esta corresponde ao Custo Total de construção mais a Taxa de Administração. Assim, ao término da obra, o imóvel está quitado.
Todas as características técnicas, inclusive as relacionadas à NBR 15.575/2008, devem ser respeitadas na edificação construída no regime de obra a preço de custo.
Assim, construtora ou administradora tem o compromisso de assessorar o condomínio caso ocorram vícios ou patologias construtivas, e executar ou intermediar a prestação de serviços que fará a manutenção corretiva.
Assim, finalmente, é importante que a relação entre administradora, construtora e consumidor seja transparente. Por isso, algumas empresas disponibilizam plataformas virtuais de prestação de contas, onde o condômino pode verificar notas fiscais, contratos e medições.
Isso porque a prestação de contas deve ser frequente e o condômino tem o direito, e a obrigação, de participar das Assembleias de Condomínio. Ou seja, isso para acompanhar o avanço da obra e possíveis melhorias que possam ser propostas.
Vantagens de obra a preço de custo
- Neste tipo de contrato de construção de obra particular o custo do apartamento tende a ser mais barato
- O condômino tem a sensação de pagar o preço justo
- O processo de prestação de contas é mais transparente
- O dinheiro aportado pelos condôminos é “carimbado” para a construção daquele prédio específico
Desvantagens de obra a preço de custo
- Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS para pagamento de contrato de construção de obra particular
- Inadimplência de um condômino afeta o ritmo da obra
- O orçamento precisa estar bem aferido no começo da obra para não haver “cotas extras” para cobrir as surpresas
- Restringe a utilização de permuta do terreno por unidades construídas
Atenção com o contrato de construção de obra particular!
Existe algo que eu já vi dar certo e errado!
Por algum motivo, um grupo de amigos se juntar e eleger um deles (geralmente o engenheiro do grupo) para tocar a obra. Certamente, essa informalidade atrapalha, surgem desconfianças e algumas pessoas durante a obra decidem rever a remuneração do pobre do engenheiro…
Além disso, tem outra coisa! Ao se contratar uma construtora, ganha-se um poder de compra e gestão que o engenheiro sozinho geralmente não consegue ter.
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