Não é de hoje que a casa própria é um sonho dos brasileiros. Contudo, no contexto econômico do país, o investimento para a compra de um imóvel pode ser grande demais para grande parte das famílias.
Diante desse cenário, muita gente precisa recorrer ao crédito imobiliário. O mercado financeiro oferece uma ampla variedade de opções e sistemas de financiamento. Para isso, uma opção que pode ser interessante é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O Sistema Financeiro de Habitação representa um mecanismo importante tanto para as pessoas que estão à procura da casa própria, quanto para a economia do setor de construção como um todo. Ele representa a oportunidade de moradia para muitas famílias e, consequentemente, impulsiona o mercado imobiliário.
Veja, neste artigo, o que é SFH, como ele funciona, quem pode utilizá-lo e quais são as diferenças entre entre o SFH e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
O que é SFH e como ele funciona?
O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo Governo Federal no ano de 1964, com o objetivo de ajudar na redução do déficit habitacional no Brasil. Ele é executado por meio de financiamentos com juros atrativos e acessíveis.
As regras que regem a operação do SFH são supervisionadas e reguladas pelo Banco Central do Brasil.
Atualmente, o programa federal Casa Verde e Amarela é o principal realizador de financiamentos do SFH – assim como o seu predecessor, o Minha Casa Minha Vida.
Só em 2020, a estimativa é de que mais de 120 mil unidades habitacionais foram financiadas por meio do SFH.
Financiamentos
A Caixa Econômica Federal é a principal intermediária dos contratos habitacionais que contam com o apoio do Sistema Financeiro de Habitação.
Os financiamentos realizados pelo SFH cobrem até um limite de 80% do valor total do imóvel, levando em conta as demais despesas ligadas à operação.
Por outro lado, devido à sua função social, os financiamentos envolvendo o SFH oferecem uma gama de condições benéficas aos compradores. Uma delas consiste na possibilidade de refinanciamento em até 50% do prazo inicial e uso do Fundo de Garantia do Trabalho Social (FGTS) para abater custos das prestações e, assim, amortizar a dívida.
O prazo para a quitação do financiamento também é mais longo e pode chegar a 420 meses, o que equivale a 35 anos.
Origem dos recursos
A principal fonte de recursos do Sistema Financeiro de Habitação é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
Ou seja: o SFH é, na prática, financiado pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do FGTS.
De acordo com a legislação, 70% do dinheiro captado nessas duas fontes devem ser direcionados a financiamentos habitacionais. Deste montante, 80% tem que ser destinado ao SFH.
Para complementar, o Sistema Financeiro Habitacional ainda capta recursos no mercado. Para isso, utiliza fontes como as carteiras hipotecárias.
Juros e custos
Segundo a legislação regulatória do SFH, sancionada em 2018, o custo efetivo máximo para o mutuário (isso inclui juros, comissões e demais encargos financeiros) é de 12% ao ano.
Além disso, as operações no âmbito do SFH podem incluir as seguintes tarifas pela prestação de serviços especiais, indica o texto:
- Tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual
- Tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$25,00
Seguros e garantias
Os seguros obrigatórios para ter acesso aos recursos do SFH são:
- Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): calcula-se com base no valor do imóvel a fim de assegurar uma indenização caso a residência seja acometida por danos causados por alagamentos, incêndios e desmoronamentos.
- Seguro por Morte e Invalidez (MIP): de pagamento mensal, tem o objetivo de garantir que a dívida será liquidada na hipótese de falecimento do comprador do imóvel.
Os bancos que oferecem os financiamentos por meio do SFH geralmente exigem a contratação de seguros para dar andamento ao processo.
No SFH, a garantia do financiamento é o próprio imóvel.
Quem tem direito ao SFH?
O Banco Central define que os recursos do SFH devem ser usados somente para compra, reforma ou construção de imóvel residencial. Além disso, outras condições devem ser observadas pelo empreendimento que precisa:
- Estar localizado em área urbana
- Ter registro no cartório de imóveis competente
- Não ter sido comprado ou construído imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos
- Não ultrapassar o valor de avaliação definido para financiamento pelo SFH (atualmente R$ 1,5 milhão).
Outros critérios básicos para a concessão do financiamento ligado ao SFH são de que:
- O comprador deve ser brasileiro nato ou portador de visto permanente para estar no país
- Ser maior de 18 anos ou emancipado após os 16 anos.
Restrições ao SFH
Quem estiver interessado em alguma linha de financiamento ligada ao Sistema Financeiro Habitacional não pode ter o nome negativado por instituições de crédito nem restrições junto a órgãos governamentais.
Ou seja, pessoas com o nome sujo no SPC ou que apresentam alguma irregularidade com o Banco Central e a Receita Federal, por exemplo, não podem fazer um financiamento com o SFH.
Além disso, o SFH contra com outras exigências. Uma delas é que o imóvel esteja localizado na mesma região em que o comprador mora ou trabalha há, no mínimo, um ano.
Qual é a diferença entre o SFH e o SFI?
Em complemento ao SFH, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997.
Essa modalidade engloba todos os financiamentos que não se enquadram nos requisitos definidos para o SFH.
Por causa disso, ela oferece mais flexibilidade em suas condições. No SFI, o crédito concedido ao financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel. Nesse caso, não há limite de renda comprometida e ele pode ser oferecido tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
Contrapontos
Essa flexibilidade, contudo, também apresenta ônus. Se no SFH os juros são limitados a um teto de 12% ao ano, no SFI não há restrições.
Ou seja: os juros dos financiamentos realizados por meio do Sistema Financeiro Imobiliário podem ser – e geralmente são – maiores do que os 12% permitidos pelo Sistema Financeiro Habitacional.
Conclusão
O Sistema Financeiro Habitacional já acumula décadas ajudando muitos brasileiros do setor na conquista da casa própria.
Outro impacto que o SFH tem é o fortalecimento do setor, uma vez que ele incentiva a demanda. Isso aquece o mercado imobiliário e, consequentemente, a construção civil.
Agora que você já entendeu o que é SFH, acesse também o e-book: O Problema do Funding no Mercado de Crédito para Habitação No Brasil.
