Como qualquer setor, o mercado imobiliário não nasceu exatamente do jeito que se encontra hoje. Desde a sua criação, ele se reinventou e redescobriu maneiras de sobreviver às intempéries da atualidade. Essa evolução é, em suma, uma história de plena superação, resiliência e comprometimento com o futuro.
Isso porque o setor não surgiu com a imponência que hoje tem. Foi aos poucos que o segmento conquistou sua autoridade. Atualmente, impõe-se como um dos maiores pilares estruturais da economia e da sociedade.
Vamos entender melhor a história por trás da evolução do mercado imobiliário?
A gênese das transações imobiliárias
No Brasil, uma versão destorcida e centralizadora do processo de compra e venda teve início com a chegada dos portugueses às terras que hoje constituem o País. Em 1530, terras e casas já eram distribuídas e negociadas informalmente através do regime das sesmarias.
É seguro dizer que, até esse momento em questão, os únicos interesses favorecidos eram os da coroa portuguesa. Sendo assim, a venda irregular beneficiava apenas o negociante. Além disso, existia um interesse capital para além da venda: a terra deveria ser cultivada.
O resultado não poderia ser pior: as terras se concentraram no formato de latifúndios (grandes extensões de terras de plantio) na mão de poucos. E, tendo em vista o resultado negativo da compra irregular, o País dá um passo para a formalização do setor.
A Lei das Terras e a compra formal de lotes
Percebendo o problema de concentração de terras ocasionado pelo regime das sesmarias, é positivada a Lei das Terras, Lei nº 601/185, de 18 de setembro de 1850, que proíbe a obtenção de terras por simples meio da posse, cultivo ou trabalho. A partir de então, é necessária a compra formal e registrada do lote ou imóvel.
Alguns dos artigos da lei preveem:
- Art. 1º: prevê a proibição da aquisição de terras por outro título que não o de compra;
- Art. 2º: prevê o despejo, perda de direitos e até mesmo pena com pagamento de multa para aqueles que se apossarem de terras devolutivas e praticarem desmatamento ou queimada;
- Art. 3º: são consideradas terras devolutas, de modo geral, aquelas que não se acharem aplicadas a algum uso público nacional, provincial ou municipal.
Boom imobiliário pós-proclamação da República
Com a vinda da família real para o Brasil e a posterior Proclamação da República, notou-se um crescimento imobiliário que fora inexpressivo até então. À época, a Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, destacava o registro da propriedade imobiliária e trazia mais clareza às transações de imóveis na República Velha, ainda que de modo precário.
Outros impulsionadores aceleraram o crescimento do setor, como as revoluções industriais, a explosão demográfica nos centros urbanos e a universalização do chamado “sonho americano”, termo cunhado já no século XX, que traz a casa própria como um de seus grandes valores.
Entidades criadas para fortalecer o cenário imobiliário nacional
Para assegurar o direito de moradia e reverter o cenário de favelas e habitações irregulares que já se alastravam país afora, os sistemas imobiliários brasileiros lentamente se ergueram. Algumas das principais entidades criadas com esse objetivo foram:
- BNH (Banco Nacional da Habitação);
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
- SCI (Sociedades de Crédito Imobiliário).
Conheça melhor cada um dos três pilares do cenário imobiliário brasileiro nesse primeiro momento de desenvolvimento interno:
Banco Nacional da Habitação – BNH
Foi uma empresa nacional pública que, durante a segunda metade do século XX, contribuiu para o crescimento imobiliário nacional. Nesse tempo, foi a principal instituição federal de desenvolvimento urbano, gerindo o FGTS, SFH e outros. O BNH realizou financiamentos para empreendimentos imobiliários até 1986, ano em que foi dissolvido.
Sistema Financeiro de Habitação – SFH
É um modelo de financiamento que pode ser solicitado por quem deseja comprar, reformar ou construir um imóvel. Foi criado pelo Governo Federal em 1964, na busca por diminuir o déficit habitacional brasileiro.
Sociedades de Crédito Imobiliário – SCI
São entidades integrantes do SFH, também especializadas no financiamento habitacional. Seu maior foco é o financiamento para construção de moradias, crédito para compra ou construção da casa própria, e financiamento de capital para incorporadoras e outras empresas do setor.
Cenário imobiliário atual: o mercado em 2022
Desde sua gênese, o mercado imobiliário tem crescido com força no Brasil. Se você quer conhecer curiosidades e dados em profundidade sobre o cenário atual, sugiro que leia:
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Hoje, destacam-se no setor de imóveis grandes evoluções, como a instituição do FGTS como fundo para auxílio na compra da casa própria, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida e a atual reestruturação para o programa Casa Verde e Amarela.
Todas essas instituições, bem como as pontuais medidas e projetos estruturados publicamente para incentivar a construção civil e a evolução do mercado imobiliário, proporcionaram um forte desenvolvimento do setor no Brasil.
A evolução da relevância da Construção Civil no País
Analisando os anos mais recentes, vemos que em 2009 a Construção Civil gerou mais de 177 mil novos empregos, uma média de quase 15 mil novos empregos por mês. Entre julho de 2020 e abril de 2022, mesmo com a pandemia que assolou o mundo, o setor chegou a gerar 501.769 novas vagas, totalizando quase 24 mil novos empregos por mês.
Ou seja, em 13 anos houve um aumento de 60% no número de contratações formais na construção civil.
Otimismo no fechamento de 2022
Apesar do contraste com o atípico ano de 2021, quando a taxa SELIC bateu um recorde histórico de diminuição e, consequentemente, as vendas aumentaram bastante, o crescimento tímido do setor em 2022 não deixou a desejar, especialmente considerando as grandes dificuldades.
O ano começou com alguns percalços, mas conseguiu se reestruturar, e hoje se coloca como o segundo melhor ano para a construção civil depois de 2021. A taxa SELIC, até o momento, estabilizou em 13,75%, ao passo que o INCC caiu de 17,35% (julho 2021) para 11,66%.
Inflação e taxas de juros seguem em alta, mas o mercado mostra otimismo apesar de tudo.
BÔNUS: o que o futuro reserva?
Embora nem sempre tenha sido assim, visualizar o futuro do mercado imobiliário está cada dia mais fácil. Isso porque o setor está bastante seguro sobre qual posicionamento tomar nos próximos anos: a tecnologia tem marcado presença forte no mercado.
A pandemia deixou fortes consequências na forma como nos relacionamos e vivemos. Hoje, qualidade de vida é a chave para o setor, e a tecnologia em muito influencia nisso.
Alguns exemplos básicos são: as casas inteligentes, as portarias virtuais, a jornada comercial 100% digital, assinatura de contrato eletrônica, entre outros.
O que podemos aprender com a evolução do mercado imobiliário?
Existe uma palavra que define bem a personalidade que o mercado imobiliário manteve durante seus anos de criação, estruturação e consolidação: resiliência.
Resiliência é o que percebemos desde os primeiros passos tomados no setor. Frente às adversidades, o mercado não se abateu. Muito pelo contrário, procurou se manter atento às demandas sociais e suprir, tanto quanto possível, as necessidades à medida que surgiam.
Hoje, o mercado imobiliário se coloca como um dos maiores pilares nacionais. Realiza sonhos, inova com frequência e se permite ser o grande desejo de milhares de famílias país afora.
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Perguntas frequentes sobre a evolução do mercado imobiliário
Como nasceu o mercado imobiliário no Brasil?
A evolução do mercado imobiliário nacional aconteceu aos poucos, desde a chegada dos primeiros colonizadores às terras brasileiras. Com o passar dos séculos, predominantemente no século XIX, foram instituídas leis e medidas que asseguravam a necessidade de compra regulamentada da terra. Desde então, frequentemente o mercado passa por algum ajuste e evolução.
Qual foi a primeira imobiliária do Brasil?
A título de curiosidade, a primeira instituição imobiliária nacional foi a COBIC, fundada com recursos de investidores franceses.
Como está o mercado imobiliário em 2022?
Apesar das quedas após o ano de 2021, o mercado imobiliário vai muito bem. Nota-se uma estabilização no setor e, para os profissionais, promete ser um ótimo ano, cheio de resiliência e trabalho duro.
A SELIC iniciou o ano em 9,25% e, em outubro, estava em 13,75%. O INCC acumulado em 12 meses iniciou 2022 em 13,64%, mas baixou para 11,66% em outubro.
Quais são as expectativas para o mercado imobiliário?
As expectativas para o mercado imobiliário nos próximos anos são de bastante crescimento. Por intermédio da tecnologia, o setor está conseguindo se manter altamente relevante e abrir mão do tradicionalismo rumo a uma nova forma de se fazer negócio.
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