Você sabe o que é a PCI da Caixa? A Proposta de Construção Individual é um dos documentos exigidos pela Caixa Econômica Federal por quem pretende financiar a construção de um imóvel residencial para moradia própria.
Trata-se de uma garantia exigida pelo banco de que a obra terá acompanhamento técnico adequado e que, portanto, terá menos riscos ao longo de sua execução.
Quando o banco oferta crédito para quem quer investir em um imóvel, ele exige do tomador garantias caso este tenha problemas e se torne inadimplente ao longo do financiamento.
No caso do financiamento de imóveis prontos, geralmente o próprio bem é utilizado como garantia – processo conhecido como alienação fiduciária. Nesse arranjo, o comprador tem a posse do imóvel, mas o banco mantém a propriedade fiduciária até que o financiamento seja integralmente quitado.
Isso significa que, embora o comprador possa utilizar o imóvel como sua residência, o bem fica em nome do banco, servindo como uma segurança para o credor. A alienação fiduciária confere ao banco o direito de retomada rápida do imóvel em caso de inadimplência, sem necessidade de um processo judicial prolongado.
No início do projeto de uma construção nova, porém, não existe imóvel pronto que possa ser oferecido como garantia para o financiamento: ele só vai existir depois da execução.
Por isso, a PCI da Caixa é um documento importante para assegurar que, até lá, o projeto será executado com acompanhamento técnico adequado e seguirá todas as normas técnicas e legislações pertinentes da construção civil.
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O que é a PCI da Caixa?
A Proposta de Construção Individual (PCI) da Caixa Econômica Federal é um formulário obrigatório para quem deseja obter financiamento imobiliário com o objetivo de construir um imóvel.
Mas atenção: ele vale apenas para imóveis residenciais para moradia própria, isto é, não contempla a construção de imóveis comerciais, nem de imóveis residenciais para comercialização.
Este documento permite aos interessados apresentar à Caixa as informações detalhadas do projeto de construção ou reforma, incluindo o orçamento previsto e o planejamento para execução da obra.
Além da PCI, para casos específicos de reforma, a Proposta de Reforma e Melhoria (PRM) se aplica, seguindo a mesma lógica de detalhamento e planejamento.
Os formulários PCI (e PRM) estão disponíveis nas Agências da Caixa e nos Correspondentes Caixa Aqui (CCA), podendo ser preenchidos pelo cliente e pelo Responsável Técnico pela execução da obra.
A apresentação deste e de outros documentos complementares é essencial para a análise e concessão do financiamento, pois reunirão todas as informações necessárias para que a Caixa avalie a viabilidade do projeto.
Como preencher a Proposta de Construção Individual da Caixa?
A PCI da Caixa é um documento estruturado e padronizado utilizado para formalizar a solicitação de financiamento para projetos de construção individual, incluindo todas as informações necessárias sobre o proponente, o projeto, e os detalhes técnicos e financeiros da obra a ser realizada. Veja como preencher cada item.
Identificação
O preenchimento da PCI da Caixa começa pelos dados de identificação do cliente, do responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra (podem ser profissionais diferentes) e os dados de identificação do Imóvel.
Documentação para análise
Em seguida, é necessário listar os documentos fornecidos pelo cliente para avaliação da equipe de engenharia do banco, incluindo:
- Certidão de Matrícula do imóvel atualizada, legível e completa;
- Projeto Legal que deve ter aprovação da Prefeitura, em formato PDF, podendo ser exigidos mais detalhes conforme a complexidade do projeto ou as condições do terreno;
- Anotação/Registro/Termo de Responsabilidade Técnica (ART/RRT/TRT) referente ao projeto e à execução, emitidos por profissionais contratados pelo cliente;
- Alvará ou Licença de Construção, que é um pré-requisito para a liberação inicial dos recursos destinados à obra.
Informações sobre o projeto
Neste ponto da PCI da Caixa, detalham-se as dimensões, o método construtivo escolhido, o valor proposto para o terreno, os custos previstos e as referências utilizadas. Métodos construtivos inovadores são aceitos, contanto que possuam um Documento de Avaliação Técnica (Datec) válido.
Memorial descritivo
A PCI da Caixa também deve incorporar um memorial descritivo com a solução construtiva para cada serviço e espaço no projeto, incluindo a quantidade e especificações de cada ambiente ou cômodo do imóvel.
Orçamento da obra
O orçamento para a construção do imóvel deve abranger todos os serviços essenciais para sua funcionalidade, incluindo acessos como escadas e rampas, bem como elementos de segurança, como guarda-corpos e corrimãos.
Embora a PCI da Caixa solicite um orçamento sintético, o responsável técnico da obra deve elaborar também um orçamento analítico detalhado para controle próprio e do cliente.
Admite-se a aplicação de uma taxa de Bonificação e Despesas Indiretas (BDI) até 18% para construtoras e até 6% para obras por autônomos, a ser determinada pelo responsável técnico conforme as especificidades do projeto.
Viabilidade econômico-financeira da proposta
A análise da Caixa compara o custo total estimado (valor do terreno mais os custos de construção) ao valor de mercado projetado para o imóvel pronto, baseando-se em comparações estatísticas de mercado, conforme Normas Técnicas Brasileiras.
Propostas cujo custo supera o valor de mercado são consideradas inviáveis, sugerindo-se, nesses casos, a revisão da proposta pelo cliente e pelo técnico responsável para ajustes que possibilitem o financiamento.
Poligonal do terreno
O cliente deve prover, na PCI da Caixa, uma imagem de satélite pública ou um detalhe da planta do loteamento marcando o lote específico. Essa imagem é complementar à documentação que oficializa a localização do imóvel.
Cronograma de obra
O cronograma da Proposta de Construção Individual da Caixa precisa refletir de maneira precisa a progressão esperada da obra, com prazo máximo de 24 meses e um mínimo de 5% do trabalho concluído na última etapa. Deve-se prever a possibilidade de atrasos e imprevistos, evitando prazos excessivamente otimistas que possam resultar em atrasos na obra.
Declarações
No final da proposta, o cliente e os responsáveis técnicos devem ler e compreender todos os termos declaratórios e de ciência relacionados às condições do financiamento. Compete aos responsáveis técnicos assegurar a execução da obra conforme o projeto e especificações técnicas, respeitando as normas técnicas brasileiras e outras regulamentações pertinentes.
Assinaturas
Nesta seção, devem ser incluídos o local e a data da apresentação da Proposta de Construção Individual, além das assinaturas do cliente e do técnico responsável pela obra, que podem ser digitais ou manuais.
Como funciona o financiamento de construções novas da Caixa?
O processo de financiamento segue etapas bem definidas:
- Simulação: pode ser realizada pelo App Habitação, em um Correspondente Caixa Aqui ou diretamente em uma Agência da Caixa.
- Análise da proposta: Após a escolha das melhores condições e solicitação do financiamento, o cliente deve reunir e apresentar a documentação necessária, incluindo a PCI da Caixa (ou PRM) preenchida, para que o banco realize a análise da proposta. Esta análise inclui a documentação do crédito solicitado, vistoria e avaliação do imóvel ou terreno, determinando assim a linha de financiamento mais adequada.
- Assinatura do contrato: Uma vez aprovado, o contrato é assinado na agência.
- Acompanhamento da obra: Durante a construção ou reforma, a Caixa realiza vistorias para verificar a evolução da obra, liberando o crédito conforme a execução das etapas previstas no cronograma.
- Conclusão: A conclusão da obra é marcada pela apresentação do Habite-se e da averbação na matrícula do imóvel, momento a partir do qual se inicia a amortização do financiamento.
Modalidades de financiamento
O financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal é uma das principais formas utilizadas por pessoas físicas para aquisição de imóveis no Brasil, seja para moradia ou investimento. Existem, basicamente, duas modalidades de financiamento imobiliário:
- Com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS): Utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. É uma opção para a compra de imóveis residenciais urbanos. Destina-se a trabalhadores com conta ativa ou inativa no FGTS, com regras específicas sobre o tempo de trabalho e o saldo em conta, além de limites de renda familiar. Oferece taxas de juros menores em comparação ao SBPE.
- Com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE): O financiamento pelo SBPE utiliza recursos da caderneta de poupança. É voltado para a compra de imóveis novos ou usados, construção, reforma ou ampliação de imóveis. Não há restrição de renda para acessar essa modalidade, sendo assim disponível para uma ampla faixa de clientes. As taxas de juros são definidas pelo mercado, podendo ser fixas ou variáveis.
Sistemas de amortização
Uma vez que o financiamento é aprovado, o tomador de crédito deve escolher qual o melhor sistema de amortização da dívida ao longo do tempo, de acordo com seu perfil. Cada alternativa tem suas particularidades, vantagens e desvantagens, dependendo das condições de mercado, da política econômica vigente e da situação financeira do tomador do crédito.
A Caixa trabalha com dois sistemas:
- Sistema de Amortização Constante (SAC): O SAC pode ser mais interessante para quem prefere parcelas que diminuem ao longo do tempo, facilitando o planejamento financeiro a longo prazo.
- Tabela Price: pode ser atrativa para quem prefere a previsibilidade de parcelas fixas, especialmente em um contexto de estabilidade financeira.
Itens financiáveis na construção
Os itens cobertos pela Caixa cobrem itens e etapas básicas de construção e reforma, no caso de financiamento com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e outros mais sofisticados, no caso de financiamentos com recursos da poupança (SBPE).
Itens financiáveis em todas as operações:
- Todos os serviços necessários para a construção do imóvel que se pretende financiar, desde o preparo do terreno e fundações até os acabamentos (revestimentos, louças, metais, bancadas etc.);
- Sistema de coleta/armazenamento e uso de águas pluviais;
- Sistema de reuso de águas servidas/cinzas;
- Sistema de aquecimento solar;
- Sistema de geração de energia renovável (placas fotovoltaicas, microgerador eólico etc.);
- Dispositivos economizadores de energia (sensores de presença, fotoelétricos etc.).
Itens financiáveis pelo SBPE:
- Piscina;
- Quiosques e churrasqueiras;
- Coberturas vegetadas (telhados verdes);
- Ofurô;
- Pergolado;
- Parquinho;
- Paisagismo;
- Instalações para ar-condicionado (não inclui os aparelhos, apenas as instalações necessárias para seu funcionamento);
- Elevador;
- Sistemas residenciais automatizados (portas, janelas, iluminação etc.);
- Fechaduras inteligentes (digital, senha etc.);
- Sistemas de monitoramento e segurança (câmeras, alarme, cercas eletrificadas, portão automatizado etc.).
Regras gerais de financiamento
A Caixa Econômica Federal oferece quatro opções de financiamento destinadas à construção de imóveis residenciais isolados.
Dois são para imóveis novos – construção em terreno próprio e aquisição de terreno e construção – e dois para imóveis existentes – reforma e/ou ampliação e conclusão de imóveis inseridos em programas habitacionais federais.
Toda obra necessita de um responsável técnico formal (engenheiro civil, arquiteto ou técnico em edificações) registrado no órgão profissional competente.
O prazo para a construção varia de 2 a 24 meses, com a possibilidade de extensão até 30 meses em casos excepcionais de financiamentos pelo SBPE ou 36, pelo FGTS. Ajustes no cronograma de obra devem ser acompanhados de justificativas para o atraso.
Além disso, é responsabilidade do cliente arcar com os custos do INSS, encargos trabalhistas e obrigações fiscais associadas à mão de obra utilizada na obra.
Liberação de recursos
Após a análise da Proposta de Construção Individual da Caixa e a assinatura do contrato, a liberação dos recursos financeiros para a construção ocorre de forma gradual, conforme o avanço das etapas previstas no cronograma da obra. O cliente deve solicitar cada parcela do financiamento na Agência da Caixa ou no Correspondente Caixa Aqui (CCA) onde o financiamento foi originado.
Para isso, é necessário enviar a Planilha de Levantamento de Serviços (PLS) – um documento específico da Caixa que integra a Proposta de Construção Individual (PCI) – devidamente assinada tanto pelo cliente quanto pelo Responsável Técnico da Obra, conforme estipulado na proposta técnica previamente aprovada pela Caixa.
Após a verificação e aprovação dos pré-requisitos pela Caixa, os recursos são liberados na forma de reembolso, depositados diretamente na conta do cliente. Este, por sua vez, tem a responsabilidade de utilizar esses recursos para efetuar o pagamento dos serviços que foram realizados na construção.
Conclusão
A apresentação da Proposta de Construção Individual da Caixa Econômica Federal – conhecida como PCI da Caixa – é um requisito obrigatório no processo de solicitação de financiamento para construção de imóveis residenciais.
Além de ser um documento de garantia de uma condução técnica responsável da construção financiada, ela também serve como um guia detalhado para a apresentação do projeto, incluindo informações técnicas e financeiras.
Por meio da PCI da Caixa, o financiamento da construção é estruturado de forma a garantir que todas as etapas sejam devidamente planejadas e executadas, seguindo as normas técnicas aplicáveis.
