A transferência de propriedade de imóvel é um procedimento legal essencial na Construção Civil e Incorporação Imobiliária, especialmente para construtoras e incorporadoras que buscam garantir a segurança jurídica em suas transações.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só é efetivamente transferida com o registro do título de aquisição no cartório de registro de imóveis competente. Isso significa que, mesmo após a assinatura de um contrato de compra e venda, a transação só se concretiza juridicamente com o devido registro.
Esse processo é indispensável para assegurar a legalidade e a transparência da transação, garantindo que o novo proprietário tenha seus direitos reconhecidos e que terceiros tomem conhecimento da mudança de titularidade. Sem o registro, o comprador não possui, de fato, a propriedade do imóvel, mesmo que todas as outras formalidades tenham sido cumpridas.
Para construtoras e incorporadoras, entender as exigências e etapas envolvidas na transferência de propriedade, como a documentação necessária, os prazos legais e os custos envolvidos, é muito importante. Tendo essas informações para compartilhar com seus clientes, as empresas podem facilitar o processo, evitando atrasos, problemas jurídicos e garantindo uma transação segura.
Se este assunto é do seu interesse, continue lendo. Neste artigo, detalharemos quais são os documentos necessários, tributos e instituições responsáveis por cada fase do processo, além de abordar os principais aspectos legais que regem a transferência de propriedade.
Transferência de propriedade de imóvel: o que você vai precisar
A transferência de propriedade de imóvel exige o cumprimento de etapas burocráticas que devem ser feitas com atenção para que dê tudo certo. Para garantir que o processo seja realizado de forma ágil, é fundamental ter em mãos todos os documentos necessários, conhecer os custos envolvidos e entender o papel dos órgãos responsáveis.
Por este motivo, abaixo, listamos os principais pontos para facilitar esse processo.
1) Documentos
A documentação é uma das partes mais importantes na transferência de propriedade de imóveis. Cada documento solicitado cumpre uma função específica no processo, garantindo que a transação seja legítima e segura. Entre os principais documentos exigidos, estão:
- Escritura pública: a escritura pública é o documento oficial que formaliza a compra e venda do imóvel. Ela é feita em cartório e é fundamental para imóveis quitados. Vale lembrar que, em casos de imóveis financiados, a escritura pode ser substituída pelo contrato de financiamento.
- Certidões negativas de débitos: certidões que comprovam a ausência de débitos relacionados ao imóvel, como IPTU, taxas condominiais e dívidas trabalhistas. Elas garantem que o comprador não assuma pendências do antigo proprietário.
- Matrícula atualizada: a matrícula é o histórico legal do imóvel. Ela precisa estar atualizada e ser obtida no cartório de registro de imóveis para comprovar a titularidade e a regularidade do bem.
- Contrato de compra e venda de imóvel: documento que oficializa o acordo entre comprador e vendedor, estabelecendo as condições da transação, como preço, forma de pagamento e prazos. Lembrando que, mesmo com o contrato, a transferência só é efetiva após o registro em cartório.
2) Custos do processo de transferência de propriedade de imóvel
Os custos envolvidos na transferência de propriedade de imóveis podem variar dependendo da localidade e do valor do bem. Conhecer essas despesas ajuda a evitar surpresas e a planejar financeiramente o processo. Entre os principais custos estão:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): este imposto é cobrado pelas prefeituras e incide sobre o valor de venda do imóvel. Sua alíquota varia de acordo com a cidade, normalmente entre 2% e 3%. O cálculo do ITBI é feito com base no valor venal ou de mercado do imóvel, o que for maior.
- Custas cartorárias (registro e escritura): são taxas cobradas pelos cartórios para o registro da escritura ou do contrato de financiamento. Essas custas também variam conforme o estado e o valor do imóvel.
- Honorários de advogados: em alguns casos, pode ser necessário contratar um advogado para garantir a segurança jurídica da transação. Os honorários variam, podendo ser fixos ou um percentual do valor do imóvel.
Em geral, os custos podem ser estimados com base no valor do imóvel, e muitas vezes é possível obter uma previsão dos valores junto aos cartórios e prefeituras.
3) Órgãos responsáveis
A transferência de propriedade envolve a atuação de diferentes órgãos, cada um com uma função específica. Confira os principais:
- Cartórios de registro de imóveis: responsáveis pelo registro do imóvel em nome do novo proprietário.
- Prefeituras: realizam o cálculo e o recebimento do ITBI, imposto essencial para a transferência de propriedade. Sem o pagamento deste imposto, o cartório não pode concluir o processo de registro.
- Conselho Nacional de Justiça (CNJ): regula e supervisiona os procedimentos de registro de imóveis em todo o país, garantindo que os processos sejam feitos de acordo com a legislação vigente.
Com essas informações em mãos, construtoras e incorporadoras podem orientar seus clientes de maneira mais eficiente, facilitando a transferência de propriedade de imóveis e evitando contratempos.
Regras e prazos no Código Civil
A transferência de propriedade de imóvel é regida por diversas disposições do Código Civil brasileiro, que estabelece os direitos, deveres e prazos a serem observados durante o processo. Conhecer essas regras é primordial para que o procedimento ocorra dentro da legalidade, evitando problemas futuros para as partes envolvidas.
Entre as principais regras previstas, está o artigo 1.245, que determina que a transferência da propriedade só se concretiza com o registro do título de aquisição no cartório de registro de imóveis. Ou seja, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido firmado, o comprador só se torna oficialmente o proprietário após o devido registro.
Prazos legais
Embora o Código Civil não estabeleça um prazo específico para o registro, é recomendado que o comprador providencie o quanto antes para evitar riscos como a penhora do imóvel ou a perda de direitos. Após a lavratura da escritura ou assinatura do contrato de financiamento, o ideal é que o registro seja feito imediatamente, pois atrasos podem gerar prejuízos legais e financeiros.
Além disso, existem outros prazos importantes:
- Pagamento do ITBI: a legislação municipal define o prazo para o pagamento do ITBI, que geralmente deve ser quitado antes da conclusão do registro. O não pagamento impede que o imóvel seja registrado em nome do comprador.
- Certidões negativas: as certidões negativas possuem validade limitada, variando entre 30 e 90 dias, dependendo do tipo e do órgão emissor. É essencial verificar a validade para garantir que estejam válidas no momento do registro.
Responsabilidades e garantias
O Código Civil também estabelece a responsabilidade das partes envolvidas. O vendedor é responsável por garantir que o imóvel esteja livre de ônus, como dívidas ou disputas judiciais, o que é verificado através das certidões negativas. Já o comprador deve providenciar a documentação necessária e arcar com os custos de registro e tributos.
Outro ponto relevante é a garantia contra evicção, prevista no artigo 447. Essa regra assegura que, caso o comprador perca o imóvel devido a problemas jurídicos anteriores à compra (como uma penhora não informada), o vendedor será obrigado a indenizá-lo.
Passo a passo da transferência de propriedade de imóvel
A transferência de propriedade de imóvel envolve uma série de etapas burocráticas que podem ser simplificadas com uma boa organização. Para construtoras e incorporadoras, oferecer suporte aos clientes durante esse processo é um grande diferencial para proporcionar uma experiência ágil e segura.
Abaixo, explicamos o passo a passo da transferência de propriedade, com dicas sobre como ajudar os clientes na obtenção de documentos e no planejamento dos custos.
1) Assinatura do contrato de compra e venda
O primeiro passo na transferência de propriedade de imóvel é a assinatura do contrato de compra e venda. Este documento formaliza o acordo entre o comprador e a construtora ou incorporadora, detalhando as condições da transação, como o valor, forma de pagamento e prazos.
Embora este contrato seja juridicamente válido, ele não transfere a propriedade do imóvel de fato. A construtora pode ajudar seus clientes aqui fornecendo modelos de contratos padronizados e garantindo que o contrato contenha todas as cláusulas necessárias para evitar disputas futuras.
2) Lavratura da escritura pública
Depois da assinatura do contrato e, caso o imóvel esteja totalmente quitado, o próximo passo é a lavratura da escritura pública, realizada em um cartório de notas. A escritura é o documento oficial que comprova a transação e deve ser feita para todos os imóveis adquiridos à vista ou por financiamento.
No caso de imóveis financiados por programas de habitação, como o Minha Casa Minha Vida, o contrato de financiamento substitui a escritura.
Construtoras podem facilitar essa etapa auxiliando os clientes na obtenção de todos os documentos necessários, como certidões negativas de débitos e a matrícula atualizada do imóvel. A antecipação desses documentos agiliza significativamente o processo no cartório.
3) Pagamento do ITBI
Com a escritura pública lavrada, o próximo passo é o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser feito antes do registro do imóvel. Para ajudar seus clientes, as construtoras podem fornecer informações claras sobre como calcular o ITBI e indicar os canais para o pagamento do imposto junto à prefeitura.
Além disso, é possível incluir no cronograma da transação prazos que garantam o pagamento dentro do período exigido, evitando atrasos no registro.
4) Registro no Cartório de Imóveis – o último passo da transferência de propriedade de imóvel
Após o pagamento do ITBI, o comprador deve providenciar o registro da escritura pública ou do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis. Apenas com o registro, o imóvel passa oficialmente para o nome do novo proprietário, conforme determina o Código Civil. Sem esse registro, a transferência de propriedade não é reconhecida legalmente, mesmo que todos os outros passos tenham sido cumpridos.
Aqui, construtoras e incorporadoras podem prestar um grande apoio, acompanhando o cliente ao cartório ou indicando despachantes especializados que possam agilizar o processo. Além disso, podem fornecer um checklist com os documentos necessários para o registro, evitando que o cliente faça viagens desnecessárias.
Conclusão
Quando o processo de transferência de propriedade de imóvel não é conduzido da melhor forma, diversos problemas podem surgir, comprometendo a segurança jurídica da transação e trazendo prejuízos para ambas as partes.
Entre os principais riscos, estão vícios no contrato, como cláusulas mal redigidas ou omissões, que podem gerar disputas entre comprador e vendedor, falta de documentação completa ou válida, como certidões vencidas ou débitos ocultos, o que pode atrasar ou até inviabilizar o registro da propriedade, entre muitos outros.
Além disso, a ausência de registro no Cartório de Imóveis é um dos maiores problemas nesse sentido. Sem o registro, o comprador não se torna o proprietário legal do imóvel, mesmo que todos os outros documentos tenham sido assinados e as obrigações financeiras cumpridas. Isso abre espaço para complicações futuras, como disputas judiciais sobre a titularidade ou a penhora do imóvel.
É justamente para evitar esses problemas que as construtoras e incorporadoras devem, se possível, oferecer suporte jurídico especializado durante todo o processo de transferência.
Ter uma equipe de advogados ou parceiros especializados pode garantir que os passos sejam dados corretamente, incluindo toda a documentação necessária, prazos, entre outros. Dessa forma, o processo se torna mais seguro e transparente, proporcionando tranquilidade para os clientes e evitando problemas futuros.
