*conteúdo atualizado em 24/02/2023*
Você sabe como calcular o índice de reajuste de aluguel?
Para inquilinos, proprietários e profissionais do setor imobiliário, é muito importante entender os aspectos que envolvem essa questão.
Para saber mais sobre o assunto, continue acompanhando este post!
Aluguel: números no Brasil
Atualmente, os aluguéis oscilam entre 0,5 a 1% do valor do imóvel. A localização, idade e tamanho do imóvel, a estrutura do condomínio e a situação econômica do País influenciam muito na hora de fixar um valor.
O Censo 2010 revelou que 32 milhões de brasileiros vivem em imóveis alugados. Por sua vez, pesquisa realizada em 2013 pelo IBGE mostrou que 1 de cada 4 famílias gasta mais de 30% do orçamento com o pagamento do aluguel.
Quando o aluguel pode ser reajustado?
O aluguel do imóvel pode ser reajustado uma vez por ano, com base no índice de inflação estabelecido no contrato de locação do imóvel.
O que é revisão (ou revisional)?
Após 3 anos de contrato, pode ser solicitada a revisão (ou revisional) do valor do aluguel. Geralmente, ela é pedida pelo locador quando o valor cobrado está defasado em relação aos preços praticados no mercado.
Também pode ser pleiteada pelo locatário caso ache que está pagando um valor abusivo ou inviável ao seu orçamento. Neste caso, ele poderá tentar negociar um desconto quando for renovar o contrato pela 3ª vez. Se o dono do imóvel aceitar a proposta, o novo valor passa a vigorar pelos próximos 2 anos, somado aos reajustes seguintes.
Veja o que a Lei do Inquilinato diz sobre a possibilidade de revisão de aluguel, em seus artigos 18 e 19:
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Queda do índice de redução de aluguel
Caso o índice utilizado para determinar o reajuste apresente queda (deflação), o valor do aluguel também deverá ser reduzido no aniversário do contrato.
Foi o que aconteceu com os contratos que deveriam ser renovados em agosto de 2017, quando o IGP-M fechou 12 meses com baixa de 1,66%.
Nesse caso, se o aluguel fosse R$ 1.500, poderia ser corrigido para R$ 1.476,35.
O que determina o índice de reajuste de aluguel?
O IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) é o principal índice de reajustes de aluguel no país. Praticamente todos os contratos apresentam na cláusula de aumento de aluguel este índice. Ele é composto por 3 outros índices, são eles:
- IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado).
- IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado).
- INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).
Segundo a FGV, o IGP-M acumulado em 12 meses encerrados em janeiro de 2023 foi de 3,79%. A título de comparação, o índice ficou abaixo da inflação oficial (IPCA) no período, de 5,77%, o que indica estabilidade nos valores dos aluguéis.
Atualmente, a maioria dos contratos estipula um reajuste anual. Ele pode ser calculado por três índices de inflação: IGP-M, IPCA ou INPC. Deles, o IGP-M é o mais utilizado.
A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário estabeleçam no contrato, de comum acordo, que indicador deverá determinar o reajuste.
Esse índice deve incidir sobre o valor em real, sendo proibido o reajuste com base no salário mínimo.
Veja o que estipula o artigo 17 da Lei do Inquilinato:
É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
A seguir, confira em que consiste cada um dos índices citados:
IGP-M – Índice Geral de Preços
O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado no final de cada mês. Ele analisa os seguintes indicadores:
- Índice de Preços por Atacado (IPA), que compõe 60% do índice;
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que representa 30% do total;
- Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), com peso de 10% do IGP-M.
Por corresponder à variação acumulada em vários setores da economia nos últimos 12 meses, o IGP-M prevalece quando se trata de calcular o índice de reajuste de aluguel.
IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
O IPCA é medido mês a mês pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Mostra a variação de preços do mercado para o consumidor final.
Esse índice busca contabilizar o custo de vida de famílias com rendimentos mensais entre 1 e 40 salários mínimos, residentes nas 11 principais regiões metropolitanas do País. Leva em consideração as despesas com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde, higiene, entre outros itens.
INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor
O INPC também é medido mês a mês pelo IBGE. Calcula o custo de vida das famílias com rendimentos mensais entre 1 e 5 salários mínimos. A conta desse índice é feita de maneira semelhante ao do IPCA, baseando-se nos gastos com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde, higiene, etc.
Como calcular o reajuste de aluguel
Para calcular o índice de reajuste de aluguel, você pode recorrer ao site do Banco Central. Também pode obter mais informações sobre o assunto aqui.
- Verifique a data de aniversário do seu contrato de locação do imóvel. Ou seja, a data em que ele foi assinado.
- Acesse aqui a Calculadora do Cidadão;
- Selecione a opção Correção de valores;
- Selecione o índice a ser utilizado;
- Preencha o mês e ano do início da sua locação;
- Preencha o mês e ano do aniversário da locação;
- Preencha o valor do aluguel a ser reajustado;
- Aperte o botão corrigir valor.
Quando ocorre o aumento de aluguel
O aumento de aluguel se dá pelo índice firmado no contrato. Porém, existem casos onde o locador quer um reajuste maior. Para que isso possa acontecer, deve obedecer um desses pontos:
- O contrato deve prever esse reajuste acima do índice.
- O reajuste acima do índice deve ocorrer na renovação do contrato.
É interessante firmar um contrato de pelo menos 3 anos. Com reajustes anuais pelo índice e outro reajuste ao final dos 3 anos.
Exemplo de cálculo de aluguel fictício
Para facilitar o entendimento, vamos simular uma situação hipotética. Em janeiro de 2010, um jovem casal decidiu alugar uma casa de 80 metros quadrados em uma região valorizada da cidade de São Paulo. Eles encontraram um imóvel que atendia às suas necessidades e negociaram um contrato de aluguel com o proprietário.
Contrato original
O valor acordado foi de R$ 1500 por mês e o índice de reajuste seria o IGP-M. O contrato foi celebrado no mês de janeiro, e o aniversário do contrato seria sempre em janeiro de cada ano. No terceiro ano, o valor poderia ser revisado a pedido tanto do locador, quanto do locatário.
Primeiro ano
Em dezembro de 2010, o IGP-M acumulado em 12 meses foi de 11,32%. Isso significa que em janeiro de 2011, mês de aniversário do contrato, o valor do aluguel deveria ser reajustado para R$ 1669,80 (R$ 1500 x 1,1132) e valeria pelos 12 meses seguintes.
Segundo ano
Em dezembro de 2011, o IGP-M acumulado em 12 meses foi de 5,10%. Com esse índice, o valor do aluguel seria reajustado no mês seguinte para R$ 1754,96 (R$ 1669,80 x 1,0510).
Terceiro ano
Em dezembro de 2012, o IGP-M acumulado em 12 meses foi de 7,82%. Se o contrato fosse reajustado apenas pelo índice de reajuste acordado, o novo valor do aluguel seria de R$ 1.892,20 (R$ 1754,96 x 1,0782).
No entanto, nesse mesmo mês, o locador percebeu que o valor do aluguel estava abaixo do praticado no mercado. Havia uma maior procura por imóveis na região após a inauguração de uma nova estação do metrô. Por isso, ele decidiu pedir a revisão do valor do aluguel para R$ 2000.
Os inquilinos procuraram, mas não encontraram, imóveis mais baratos na região. O valor de R$ 2000 representaria um reajuste de 13,9% em relação ao valor do aluguel anterior (R$ 1756,18), ficando bem acima do valor corrigido pelo IGP-M no período (7,82%).
Como o novo valor do aluguel não caberia em seu orçamento mensal, os inquilinos decidiram não aceitar a renovação e se mudaram, em 2013, para outro bairro, onde os aluguéis eram mais baratos.
Conclusão
Sobre aumento de aluguel, o mais importante é que a informação esteja bastante clara no contrato para evitar transtornos e conflito de interesses entre locador e locatário.
Aqui cabe uma reflexão importante sobre comprar um imóvel financiado ou alugar. Não existe o que é certo e errado, afinal, cada um de nós possui crenças e valores diferentes. Mas, vale a pena analisar do ponto de vista econômico para tomar a melhor decisão.
Agora você conhece os índices de inflação que podem incidir sobre o reajuste de um imóvel, bem como a legislação que regulamenta a questão. Assim, poderá negociar valores com mais segurança!
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