O aumento do trabalho em casa reduziu a demanda por espaços para escritórios. De maneira simplista, essa é uma forma de entender o mercado atual de imóveis comerciais no Brasil e no mundo todo. Não tem fórmula mágica: a demanda por escritórios está diretamente ligada ao desempenho da economia.
Em tempos de crise, ainda mais em meio a uma pandemia, a procura por escritórios diminui porque as taxas de emprego caem e as empresas passam a cortar custos. Em um país em que a economia já não vinha bem, como o Brasil, o resultado não poderia ser outro.
Olhando um pouco para trás, o mercado de imóveis comerciais não vinha tão bem desde 2015, conforme explica o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zilberstein. “Os indicadores de locação e venda de imóveis comerciais já estavam em queda e a pandemia reforçou isso. Se havia alguma expectativa de mudança nessa trajetória este ano, ela foi suspensa, pelo menos temporariamente”, avalia.
Imóveis comerciais em 2020
A ideia deste texto é trazer insights e um panorama para o mercado de imóveis comerciais em 2021. Antes disso, é importante analisar alguns números de 2020, começando pelos preços dos imóveis.
Preços de venda e locação dos imóveis comerciais
Não tem segredo: um cenário de maior oferta e menor demanda resulta em queda de preços. Segundo o Índice FipeZap Comercial, nos últimos 12 meses (entre novembro de 2019 e outubro de 2020), o preço médio de venda de imóveis comerciais ampliou a queda nominal para 0,97%, enquanto o preço médio de locação comercial acumula recuo para 1,34% no mesmo período.
Para fins de comparação, a inflação acumulada nos últimos 12 meses supera as variações registradas pelo FipeZap.
Assim, a queda nominal no preço médio de venda de imóveis comerciais é influenciada pelo recuo do preço médio em cidades como:
- Brasília (-3,77%)
- Niterói (-3,51%)
- Rio de Janeiro (-3,12%)
- Porto Alegre (-3,08%)
- Belo Horizonte (-2,72%)
- Curitiba (-1,30%)
Em relação à locação de imóveis comerciais, os maiores recuos nos últimos 12 meses ocorreram em:
- Salvador (-8,87%)
- Rio de Janeiro (-5,18%)
- Curitiba (-3,39%)
- Brasília (-2,14%)
- Porto Alegre (-1,90%)
- Florianópolis (-1,72%).
Em outubro de 2020, o valor médio de venda do m² de imóveis comerciais nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZap foi de R$ 8.476/m². Já para locação o valor foi de R$ 37,16/m².
Entre todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, São Paulo se destacou com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² (R$ 9.666/m²), quanto para locação de imóveis do mesmo segmento (R$ 43,92/m²). A capital paulista deve fechar 2020 com vacância acima de 20%.
Impactos da pandemia na atividade do setor
Segundo a Perspectiva Imobiliária Global da JLL, que analisou os dados do setor no primeiro semestre de 2020, já é possível notar os fortes impactos da pandemia. No segundo trimestre de 2020, por exemplo, a atividade global de locação de escritórios foi 59% menor em relação ao mesmo período de 2019.
Além disso, as taxas de vacância começaram a aumentar em todas as regiões do Brasil. Os setores de varejo e hospitalidade continuam a ser os mais afetados, pois refletem a redução dos gastos do consumidor com viagens, que ainda está em recuperação.
A demanda do mercado de condomínios logísticos também diminuiu, mas, segundo a pesquisa da JLL, permanece relativamente saudável. Isso ocorre porque setores como suprimentos médicos, mantimentos e vendas online se mostram resistentes.
Ainda no segundo trimestre de 2020, a pesquisa mostrou que o investimento direto em imóveis comerciais caiu 55% com relação ao ano anterior. Dessa forma, contribui para uma queda de 29% nos volumes do primeiro semestre deste ano.
Tendências para os imóveis comerciais em 2021
Agora que você já conhece alguns números do setor em 2020, é hora de olhar para 2021. Alguns especialistas preveem que o começo do próximo ano será muito parecido com 2020, ou seja, com demanda em queda. Por isso, trouxemos algumas tendências apontadas pela JLL que podem ajudar a superar esse momento de crise.
É importante entender que a função dos escritórios continuará evoluindo, impulsionando tendências que destacam a importância da colaboração e da inovação para a produtividade dos funcionários. O que acontece é que talvez tenhamos que ver os escritórios com outros olhos.
Mesmo com o aumento do home office, que foi algo obrigatório para enfrentar a pandemia este ano, várias pesquisas apontam que os colaboradores ainda afirmam que gostariam de estar no escritório na maior parte da semana.
Tamanho dos escritórios
Com o home office como “novo normal”, algumas empresas passaram a questionar se realmente precisam de tantos metros quadrados de escritório. Na retomada, outras viram que precisam abrir espaço para cumprir o distanciamento físico e evitar aglomerações em estações de trabalho, salas de reunião e refeitórios.
Logo surgiu a dúvida: o tamanho dos escritórios vai aumentar ou diminuir?
Para Luciana Arouca, gerente de Novos Negócios de Projetos e Obras da JLL, não existe uma resposta única, porque cada empresa tem as suas necessidades e oscilações quanto à ocupação de seus espaços, por razões como férias, folgas, política de home office etc. Mas o fato é que a pandemia trouxe a oportunidade de as empresas repensarem o uso do espaço de forma mais eficiente.
Dessa forma, serão cada vez mais comuns os imóveis comerciais flexíveis, em que os funcionários se dividem entre o escritório e o home office. Em alguns países, segundo a JLL, fala-se na tendência de descentralizar as sedes, liberando funcionários para trabalharem em espaços de coworking ou em unidades menores da empresa, mais perto de suas casas.
Tecnologia como aliada
Então, definir o tamanho ideal do escritório, sem aperto nem desperdício, acaba virando uma tarefa complexa para as empresas e abre uma oportunidade: utilizar tecnologia como aliada.
Por exemplo: usando sensores, QR codes e aplicativos para saber com precisão qual é a real ocupação dos ambientes e o que pode ser melhorado. Os dados eliminam as suposições e incertezas.
Dessa forma, é possível utilizar aplicativo que permite ter controle sobre o uso de salas e escritórios e também mapear os ambientes com sensores. Os dados de movimento ou de contagem de pessoas geram estatísticas de quantos funcionários estiveram na empresa e quais ambientes eles ocuparam mais ou menos.
Ou seja, não se trata de abandonar o escritório, mas saber usá-lo com mais eficiência. Assim, não será surpresa vermos os próximos lançamentos de imóveis comerciais já virem com essas tecnologias embarcadas. Isso tudo altera projetos e design de empreendimentos, além de ser uma tendência latente.
Conclusão
Assim como no mercado de lançamentos residenciais, o setor de escritórios e imóveis comerciais também sofre os impactos da pandemia e os números estão para provar isso. Seja um impacto nos imóveis em operação ou nos projetos e construções que deixaram de acontecer e serão revistos.
Mas entenda que, no longo prazo, os escritórios continuarão sendo parte fundamental da cultura corporativa e terão um papel essencial no trabalho e na produtividade, mesmo com forte tendência do home office. Inclusive, tudo indica que as duas coisas andem juntas.
Portanto, mesmo com a alta da vacância, os escritórios estão longe de sumir. Pode demorar um pouco mais para se recuperar da crise, mas com as devidas adaptações à nova realidade tem tudo para retomar sua importância no mercado.
