A multipropriedade imobiliária, também conhecida como time sharing, permite o compartilhamento de imóveis, com uso em tempo proporcional ao investimento.
Ter a propriedade de um imóvel de veraneio apenas durante o tempo em que você o está ocupando parece uma boa ideia, não é mesmo?
Esse é o conceito fundamental por trás da chamada multipropriedade ou time sharing.
Ao longo deste texto, vamos explicar melhor o que ela é e como funciona. Também veremos o que a legislação brasileira fala sobre a figura jurídica da multipropriedade. Por fim, citaremos algumas oportunidades nessa área para as empresas do setor de construção. É o caso, por exemplo, da viabilização de empreendimentos de hotelaria por meio do compartilhamento da propriedade.
Vamos lá?
O que é multipropriedade imobiliária
Embora a multipropriedade enquadre-se em conceitos defendidos pela nova economia compartilhada, a propriedade é sua. Isso significa que você poderá usufruí-la em todas as ocasiões. A grande diferença é que, na prática, na multipropriedade imobiliária um mesmo imóvel tem diversos donos. Logicamente, cada um deles pagou por apenas uma fração do valor total da propriedade.
No entanto, é diferente, por exemplo, de uma família que compra um imóvel em conjunto para dividir custos e compartilhar o uso simultaneamente. No caso da multipropriedade, cada um dos titulares exerce pleno domínio sobre o bem em períodos do ano pré-determinados.
É o que se chama de time sharing, quando os adquirentes têm a propriedade sobre unidades de tempo. Logo, contam com o direito de utilizar o bem por quantidades de tempo pré-fixadas.
Isso significa, por outro lado, que um proprietário não atinge o direito de fruição dos demais. Ou seja, cada um dos proprietários tem pleno direito de desfrutar do bem e, inclusive, tirar proveito econômico dele.
O sistema e o princípio do contrato de tempo compartilhado são muito comumente adotados no ramo turístico. Ultimamente, no entanto, os mesmos conceitos de multipropriedade têm sido adotados para outros segmentos, tais como:
- Carros de luxo;
- Barcos, navios e iates particulares;
- Aeronaves particulares, como jatinhos e helicópteros;
- Casas de veraneio e resorts.
A esta altura é possível que você esteja se perguntando…
Quais são os benefícios da multipropriedade ou time sharing
A multipropriedade teve origem na década de 1960, quando iniciativas semelhantes surgiram nos Estados Unidos e Europa. Atualmente, os conceitos têm se renovado devido à onda de economia compartilhada.
Esta tem levado iniciativas como Uber e Airbnb a fazer estrondoso sucesso em todo o mundo. A economia compartilhada torna dispensável a posse de um carro para se locomover ou de uma residência para se hospedar, nestes casos.
Sendo assim, proporciona um melhor aproveitamento dos recursos físicos e financeiros. Para os indivíduos ou empresas, proporciona acesso a bens de alto valor que seriam inatingíveis de forma individual.
Em paralelo, a multipropriedade imobiliária proporciona mais liquidez, pois não imobiliza todo o capital em um só imóvel.
Para os indivíduos ou empresas que optam por ter um bem em caráter de multipropriedade, os benefícios são:
- Divisão proporcional de custos e despesas;
- Mais liquidez financeira;
- Otimização da utilidade do bem e de sua função social;
- Acesso a bens de valor elevado;
- Desembolso proporcional ao tempo de utilização do bem em questão;
- Direito de usufruir do bem em períodos determinados;
- Possibilidade de remunerar o tempo em que o imóvel não é usufruido;
- Geração de riqueza para outros investimentos;
- Direito à propriedade;
- Segurança jurídica.
Multipropriedade como modelo de negócio
Para empresas de construção civil, mercado imobiliário e real estate, os benefícios da multipropriedade imobiliária são distintos.
Evidentemente a possibilidade de as empresas venderem seus produtos no modelo de multipropriedade pode vir a gerar algumas oportunidades. Entre elas, a composição de grupos de pessoas para aquisição de imóveis.
No entanto, empresas do segmento imobiliário podem se beneficiar do chamado overhead. Ou seja, da possibilidade de cobrar taxas de administração sobre os valores de locação a serem repassados ao proprietário.
O gerenciamento do time sharing, portanto, gera ganhos financeiros por meio do montante negociado quando da locação. Esta tem sido uma prática cada vez mais comum no segmento hoteleiro.
Outra possibilidade para geração de receita por meio da multipropriedade imobiliária diz respeito à manutenção da propriedade.
A atratividade dos produtos negociados neste segmento está relacionada à exclusividade das propriedades. Ou seja, à sua localização e qualidade, em comparação a outras ofertas para hospedagem.
É possível encarar a multipropriedade como uma forma de investimento imobiliário também. Como cada cliente ou investidor adquire apenas uma cota, o investimento em imóveis em regiões turísticas se torna mais acessível. Sempre com o benefício de o proprietário poder alugar o imóvel para terceiros em seu período de fruição.
Modalidades de multipropriedade
É possível classificar a multipropriedade em quatro modalidades distintas:
- Acionária ou societária: nesta situação, uma sociedade é proprietária do imóvel e emite ações ordinárias que representam a propriedade de frações do imóvel. Estas garantem a gestão social do imóvel e dão direito de uso;
- Direito real de habitação periódica: o proprietário, nesta modalidade, pode usar o imóvel por determinado prazo e por período proporcional ao seu investimento;
- Imobiliária ou complexo de lazer: cada um dos multiproprietários obtêm uma cota ideal, com uso definido com relação ao tempo;
- Hoteleira: a disponibilidade de tempo é proporcional ao investimento realizado, com possibilidade de locação do tempo de direito.
Entendimento jurídicos sobre multipropriedade
O Projeto de Lei 7553/2017 da Câmara dos Deputados tem o objetivo de regulamentar o entendimento jurídico sobre a multipropriedade imobiliária.
De acordo com o texto do projeto de lei, há lacunas que precisam ser regulamentadas, como a necessidade de uma convenção aprovada pela maioria absoluta dos multiproprietários para a tomada de decisões e definição de regras de uso do imóvel.
A proposta também esclarece o entendimento sobre casos em que há penhora do imóvel. O texto afirma que os multiproprietários não podem sofrer prejuízos individuais nos casos em que o imóvel for objeto de penhora por dívida de algum deles.
Já o Projeto de Lei nº 54 do Senado estabelece que os multiproprietários não têm o direito de promover mudanças nos equipamentos, estrutura, instalações e mobiliário do imóvel.
Além disso, o PL 54 prevê alteração na Lei de Registros Públicos. Dessa maneira, seria criada uma ficha auxiliar à matrícula do imóvel. Nela seriam incluídas informações relacionadas aos titulares de cada fração e as regras estabelecidas na convenção de condomínio.
A multipropriedade demanda, ainda, discussões relacionadas à herança em caso de falecimento de um dos multiproprietários. Há, inclusive, casos de decisões judiciais em situações semelhantes a esta.
Um exemplo de multipropriedade envolvendo decisões judiciais é o do Complexo Reserva do Mar, no Rio de Janeiro, onde as unidades residenciais autônomas foram fracionadas em 13 ou 26 unidades.
Sendo assim, cada fração de propriedade adquirida resultará no direito equivalente, respectivamente, a 4 ou 2 períodos de 7 dias por ano de uso e gozo sobre cada uma das unidades sem que qualquer condômino da multipropriedade tenha o direito de pleitear a extinção do condomínio.
Conclusões sobre a multipropriedade
Como vimos, a multipropriedade tem como fundamento a economia compartilhada. No entanto, há implicações jurídicas e de registro de imóveis que ainda não estão plenamente resolvidas no Brasil.
Ainda assim, a multipropriedade, ou time sharing, é uma possibilidade real de investimento tanto para multiproprietários quanto para empresas de construção.
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