Não é novidade que empresas de construção civil têm uma extensa lista de tarefas a serem cumpridas para garantir o bom andamento das obras. Porém, em meio a essa rotina tão intensa, dois agentes da cadeia de relacionamentos da construtora merecem atenção especial: incorporadoras e consumidores.
Para que essas relações funcionem da forma mais produtiva possível e ajudem a construtora a alcançar resultados cada vez mais sustentáveis, é preciso observar algumas obrigações, inclusive legais. Vamos abordar as principais neste post!
Construtora e incorporadora
A construtora é a parte responsável pela execução da obra e deve entregar à incorporadora um produto conforme as especificações fornecidas por ela e capaz de atender ao objetivo para o qual foi encomendado. Um contrato de construção é um acordo estabelecido para a realização de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor – se ele contratar mão de obra terceirizada, responderá à incorporadora por eventuais danos, por exemplo. A empresa deve estar legalmente habilitada a construir e o trabalho deve ser realizado por profissionais capacitados, pautando-se em normas técnicas e imposições legais que regem os ofícios de engenharia e arquitetura.
A atividade de incorporação imobiliária está definida no parágrafo único do artigo 28 da lei 4.591/1964. Formalmente, ela é caracterizada pela produção e venda de unidades imobiliárias em edificações coletivas. Essa produção não é necessariamente relacionada à execução da obra, já que muitas incorporadoras terceirizam essa atividade para se dedicarem a tarefas como levantamento de necessidades do mercado consumidor, negociações de terrenos, contratação de profissionais para a elaboração do projeto, obtenção de financiamentos para cobrir custos do empreendimento e solicitação junto aos órgãos públicos de todas as licenças e aprovações necessárias para que as obras iniciem de forma correta.
Ou seja, o incorporador é a pessoa física ou jurídica que cria condições para que um empreendimento se realize e se responsabiliza pela entrega das unidades no prazo e preço combinados previamente com os compradores, além de garantir que tudo esteja de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo apresentado. Vale destacar, inclusive, que no caso de eventuais danos causados pela má execução de serviços e atrasos, por exemplo, o incorporador deverá assumir e responder juntamente com a construtora sobre as falhas perante terceiros. Entre eles, os consumidores.
Incorporadora e consumidor
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), ou lei 8.078/1990, é aplicado a partir do momento em que se verifica uma relação de consumo. Seu artigo 3º traz o conceito de fornecedor e inclui nele a atividade de construção e comercialização, abrangendo todos aqueles que, de alguma forma, oferecem produtos ou serviços no mercado de consumo.
Embora o CDC não discipline nenhum contrato de forma específica, ele é aplicado a todos os tipos de acordo que gerem relações de consumo. A proteção do consumidor, na verdade, já inicia quando ainda existe apenas uma expectativa de consumo e se estende até a fase de pós-venda. Antes da assinatura do contrato, o CDC disciplina a publicidade feita pelo incorporador, exigindo que a apresentação dos produtos forneça informações claras e corretas sobre características, qualidade e preço das unidades habitacionais, conforme os artigos 30 e 31.
Anúncios de apartamentos que ficam de frente para a praia ou há cinco minutos dela, por exemplo, quando não corresponderem à realidade, configurarão publicidade enganosa. No processo de aceitação dos termos, o CDC veda cláusulas abusivas, conforme seus artigos 39, 51 e 53. Podem ser relacionadas ao estabelecimento de reajustes aleatórios nos contratos de compra e venda de imóveis e de prazo impreciso para a entrega da obra ou sua prorrogação sem justificativa, por exemplo.
Com relação ao pós-venda, o conceito de “vício”, que aparece nos artigos 18 a 25 do CDC, envolve defeitos de qualidade e quantidade que tornam os produtos ou serviços impróprios e inadequados ao consumo a que se propõem. Em um apartamento vendido pela incorporadora poderiam ser carpetes que se descolaram rapidamente, paredes mal pintadas, rachaduras, infiltrações e problemas de funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, por exemplo.
Ou seja, falhas que até não interferem na segurança e saúde do consumidor, mas que devem ser reparadas. Para que isso aconteça, o comprador tem entre 30 e 90 dias após a entrega da obra para reclamar, dependendo da classificação do defeito, conforme o artigo 26.
Já o conceito de “fato” envolve irregularidades que colocam, sim, a segurança e a saúde do consumidor e de terceiros em risco – em um exemplo mais extremo, poderia ser o desabamento de parte do edifício, o que seria tratado pelo CDC como um acidente de consumo. O parágrafo 1º do artigo 12 estabelece que um produto é considerado defeituoso quando não oferece a segurança esperada.
Esses defeitos podem ser de fabricação (originados na fase de execução da obra), concepção (erros de projeto) ou comercialização (informações insuficientes ou inadequadas no momento da compra, já que o fornecedor tem o dever de orientar o consumidor sobre usos e riscos do produto). Nesses casos, o comprador pode mover uma ação de reparação de danos contra o fornecedor, que prescreverá em cinco anos contados a partir da data da reclamação, de acordo com o artigo 27 do CDC.
Conforme já destacado, o incorporador, ao final da obra, tem obrigação de oferecer o imóvel em perfeitas condições de uso ao mercado consumidor. Para isso, é mais do que necessário manter uma relação de parceria com as construtoras responsáveis pela execução dos projetos e com as pessoas que adquirirem as unidades.
Mas como registrar e gerenciar tantas informações diferentes? Uma solução tecnológica especializada no mercado de construção civil é perfeita para isso. Ao utilizar um ERP (Enterprise Resource Planning) para gerenciar as obras é possível evitar conflitos e entregar empreendimentos no prazo e com custo e qualidade adequados. Veja de que formas a tecnologia é capaz de proporcionar isso:
- Garante acompanhamento das obras em tempo real, permitindo a resolução de eventuais problemas que possam gerar atrasos na entrega da obra e aumentos consideráveis do custo global do empreendimento;
- Faz a integração de áreas administrativas com canteiros de obras, facilitando o monitoramento do trabalho das construtoras e assegurando conformidade com o projeto do empreendimento;
- Disponibiliza informações completas e organizadas que podem detalhar melhor os projetos à construtora;
- Fornece dados claros e precisos sobre as características do imóvel, as quais podem ser utilizadas com transparência em argumentos de vendas;
- Por meio de registros de orçamentos , permite comparar qualidade de produtos e serviços fornecidos por terceiros, a fim de utilizar insumos que ofereçam o melhor custo-benefício e a segurança necessária nos empreendimentos;
- Por meio do registro de dados de compra e venda de unidades, permite um atendimento mais personalizado e assertivo no contato com consumidores, além de ajudar a impulsionar ações proativas de pós-venda.
O relacionamento saudável entre incorporadora e construtora é que vai garantir o sucesso com os clientes no futuro. Para potencializar ainda mais essas relações, tornando-as ainda mais vantajosas para a empresa, o uso de uma solução especializada faz toda a diferença, seja para acompanhar o trabalho da construtora ou garantir a melhor experiência de compra possível ao consumidor.
