Se você atua no mercado imobiliário, certamente tem interesse em entender como funciona cada tipo de técnica de análise de investimento imobiliário, certo? Afinal, é fundamental dominar pelo menos as três principais: payback, VPL e TIR.
É por isso que vamos te trazer exemplos práticos de aplicação de cada uma delas, a começar pelo payback. E o melhor, a partir da visão de um especialista no assunto, Pedro Beck Di Bernardi.
Você vai ver, por exemplo, qual é o payback para um empreendimento residencial de médio porte! Tudo demonstrado em números com uma simulação especialmente preparada pelo Pedro!
Confira agora como funciona o payback para investimentos imobiliários!
Payback para investimentos imobiliários
No mercado imobiliário temos um payback mais longo em função das características da operação imobiliária.
Vamos considerar um exemplo básico, com uma obra residencial de médio porte.
Teríamos um ano para aprovações de projetos e alvarás, dois anos de construção e mais cinco anos de garantia.
De forma simplificada, uma obra de médio porte poderá ter um ciclo operacional de oito anos.
Entretanto, se as vendas são realizadas com financiamento próprio, em 120 parcelas por exemplo, temos um ciclo financeiro de no mínimo dez anos após a venda da última unidade.
Se a venda da última unidade é realizada próxima da conclusão da obra, praticamente no ano três, teríamos um ciclo econômico de 13 anos!
Uma premissa na análise de investimento é recuperar o capital o mais rápido possível, certo?
Mas a pergunta é… quanto é este tempo?
A resposta poderá considerar basicamente dois aspectos: as características do negócio e as características do investidor.
Características do negócio
Vamos supor que estamos analisando empreendimentos imobiliários pelo regime de incorporação, com vendas realizadas com financiamento bancário. Neste caso, o prazo deverá ser menor se comparado com um negócio imobiliário para locação, que pode pode apresentar prazo superior a 20 anos.
Características do investidor
O interesse do investidor está relacionado ao próprio estilo, à sua personalidade, à sua capacidade financeira e à sua necessidade econômica. Esta variedade de combinações resulta em percepções exclusivas, próprias, variando muito a tolerância sobre o prazo de payback.
O que é bom para um, pode ser péssimo para outro!
Mas nem tudo é percepção individual. Há questões técnicas envolvidas, pois cada tipo de empreendimento tende a oferecer um prazo médio de payback.
Vamos pensar num exemplo!
Não poderíamos aceitar um payback de cinco anos para uma única casa do programa Minha Casa Minha Vida.
Na verdade, há quem diga que seis meses para o payback já seria muito.
Neste momento, para melhor entendimento, vamos nos resguardar de aspectos mais detalhados. Vamos considerar uma única casa de 60m² com venda em financiamento bancário. Esta deve oferecer payback menor que um prédio de 60.000 m² com venda em financiamento próprio.
Por isto é fundamental conhecer os tipos de empreendimento e seus prazos.
Payback em gráfico
O gráfico abaixo apresenta um exemplo prático do payback. Pela sua simplicidade, a análise poderá ser facilmente realizada de forma visual. No gráfico de payback temos um fluxo de caixa acumulado, isto é, já apresentando o saldo entre receita e despesa.
Os empreendimentos imobiliários clássicos apresentam curvas do fluxo de caixa acumulado desta forma:
- Inicia com forte saldo negativo;
- Aumenta com o desenvolvimento do projeto;
- Inicia a recuperação até atingir o payback, ponto em que o saldo entre receita e despesa é zerado (destacado com o círculo laranja).
No exemplo abaixo, o nosso payback é de 17 anos.
E agora, é bom ou ruim?
Perceba que a análise do payback irá depender das duas questões abordadas acima: quais as características do negócio, e quais os interesses do investidor.
Independente do lucro e da característica do empreendimento, um investidor que não tem apetite para longos prazos e maiores riscos descartaria este negócio.
Precisamos estar ciente das características do negócio imobiliário, precisamos entender os prazos médios de cada negócio e vincular o resultado com as características do investidor ou com objetivos da empresa, se for o caso.
Com estas informações poderemos auxiliar na aceitação ou rejeição do negócio caso o payback seja um indicador de decisão.
Conclusão
Viu como as técnicas de análise de investimento imobiliário são fundamentais para a tomada de decisão por parte de quem tem interesse em empreender?
Por meio de uma análise simples como essa de payback apresentada pelo Pedro Beck é possível verificar os riscos aos quais o negócio está exposto. Com isso, fica mais fácil ver se um empreendimento vale ou não à pena.
Se você tem interesse em aprender mais sobre viabilidade de empreendimentos, não deixe de conferir a entrevista que o Pedro concedeu ao Buildin.
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