O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) – ou também conhecido como Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), criado pelo Governo Federal em 1999 e oficializado por lei em 2001, é uma iniciativa que visa facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda.
Ele oferece a possibilidade de arrendar imóveis com a opção de compra futura, gerando uma demanda constante por novas unidades habitacionais. Embora o foco principal seja o atendimento à população de menor renda, o programa também apresenta uma série de oportunidades atrativas para as construtoras.
Empresas do setor de Construção Civil podem participar ativamente no PAR, vendendo imóveis à Caixa Econômica Federal, que atua como gestora dos recursos do programa. Essa é uma chance de alavancar negócios em mercados populares, com garantias de pagamento e financiamento governamental.
Além disso, o programa permite que construtoras e incorporadoras contribuam para a redução do déficit habitacional enquanto obtêm segurança e previsibilidade financeira.
Neste artigo, vamos explorar os detalhes de como as construtoras podem se beneficiar do Programa de Arrendamento Residencial bem como as vantagens e desafios de participar deste programa.
O que é o Programa de Arrendamento Residencial?
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é uma iniciativa do Governo Federal, lançada em 1999 e regulamentada por lei em 2001, com o objetivo de proporcionar moradia para famílias de baixa renda. A proposta principal era oferecer imóveis para arrendamento, ou seja, locação com a possibilidade de compra futura, permitindo que as famílias possam, no final do contrato, adquirir a casa em que residem.
O modelo de operação do PAR envolvia a aquisição, pelo Governo, de imóveis que estavam em construção ou sendo reformados. Além de garantir moradia, o programa visava estimular a economia por meio da criação de empregos no setor de Construção Civil, revitalizar imóveis públicos abandonados e oferecer suporte a grupos prioritários, como idosos e pessoas com deficiência.
Embora o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tenha assumido o protagonismo no setor habitacional desde 2009, o PAR ainda desempenha um papel importante com a comercialização dos imóveis já adquiridos.
O programa é financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que utiliza recursos públicos para apoiar a construção de moradias e infraestrutura comunitária, como escolas e hospitais. Desde 2013, novas contratações de arrendamento não são realizadas, e as unidades vagas são vendidas a preço de mercado, após avaliação técnica.
De acordo com Raul Gomes, Superintendente Nacional de Habitação Pessoa Jurídica da Caixa Econômica Federal, durante o Construsummit 2024, a meta do governo é de 115 mil unidades neste ano.
Como funciona o Programa de Arrendamento Residencial?
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi criado para atender famílias de baixa renda, oferecendo a oportunidade de morar em um imóvel arrendado, com a opção de comprá-lo no futuro. O processo de arrendamento é semelhante ao aluguel, porém com a possibilidade de aquisição ao final do contrato.
Aqui está um resumo de como o programa funciona:
1. Requisitos para participar
As famílias interessadas em participar do PAR precisavam atender a certos critérios, como:
- Renda familiar de até R$ 3.100,00 mensais.
- Estar com o nome limpo (sem restrições de crédito).
- Ter condições financeiras de arcar com as despesas mensais do imóvel.
- Ser maior de 18 anos ou emancipado.
- Para estrangeiros, era exigido visto permanente no Brasil.
2. Impedimentos
Algumas condições impediam a participação no programa, como ter ou já ter tido financiamento habitacional ou arrendamento residencial em qualquer lugar do Brasil e/ou ser proprietário de um imóvel residencial na cidade onde desejava arrendar a unidade pelo PAR.
3. Contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento no PAR não gerava saldo devedor. As parcelas mensais eram calculadas com base em um percentual de 0,5% a 0,7% do valor do imóvel, sendo pagas ao longo de 15 anos (180 meses). Durante esse período, o arrendatário poderia optar por comprar o imóvel, à vista ou parcelado, ou devolver a unidade ao final do contrato.
4. Atualização do valor do imóvel
O valor dos imóveis era atualizado mensalmente, considerando 80% do índice de atualização dos depósitos do FGTS. Após o início do contrato, o valor era reajustado anualmente.
5. Obrigações do arrendatário
O arrendatário deveria seguir algumas regras, como: utilizar o imóvel como residência própria e familiar; manter o imóvel em boas condições; pagar as despesas relacionadas ao imóvel, como IPTU, energia elétrica, etc; e não vender, alugar e nem ceder o imóvel durante o período de arrendamento.
Com o lançamento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) em 2009, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) deixou de adquirir novos imóveis. Desde então, não são firmados novos contratos de arrendamento, e o foco do PAR passou a ser a venda ou transferência das unidades já adquiridas.
Como as construtoras podem participar do programa hoje?
Para as construtoras, participar do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) pode ser uma boa oportunidade de ampliar o mercado, especialmente no segmento de habitação popular.
Apesar de o programa não realizar novas aquisições desde 2009, ainda há possibilidades para as empresas venderem ou transferirem os imóveis adquiridos previamente pelo Governo. Confira os principais passos e requisitos para participação:
- Critérios para participação: para que uma construtora possa participar do PAR, é necessário atender a alguns requisitos estabelecidos pela Caixa Econômica Federal, responsável pela gestão do programa. Os imóveis devem estar localizados em áreas urbanas, adequados às normas técnicas e atender ao perfil de famílias de baixa renda, público-alvo do programa.
- Venda de imóveis: no período em que o PAR estava ativo, as construtoras vendiam imóveis em fase de construção ou reforma diretamente à Caixa, que os adquiria para disponibilizar às famílias beneficiadas. Atualmente, as construtoras que detêm contratos anteriores podem atuar na venda ou transferência de unidades remanescentes.
- Valores pagos pela Caixa: os valores pagos pela Caixa Econômica Federal pelas unidades habitacionais são baseados em avaliações técnicas e nos parâmetros de mercado local. A venda das unidades ainda disponíveis no PAR segue os critérios de preço de mercado, garantindo uma negociação justa para as construtoras.
- Procedimento de comercialização: as construtoras interessadas em vender ou transferir imóveis do programa devem submeter a documentação e os imóveis à avaliação técnica. A Caixa é responsável por analisar as condições do empreendimento, valores e a conformidade com as regras estabelecidas.
De acordo com Gomes, haverá seleção de empresas de construção para o programa em Março de 2025.
Vantagens e desafios para construtoras no Programa de Arrendamento Residencial
Participar do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) pode oferecer diversas vantagens para construtoras, especialmente aquelas focadas no segmento de habitação popular. Um dos principais benefícios é a segurança financeira, já que a negociação é feita diretamente com a Caixa Econômica Federal, o que garante previsibilidade nos pagamentos e minimiza o risco de inadimplência.
Outra vantagem é a oportunidade de valorização dos empreendimentos. Imóveis vendidos para o PAR são destinados a famílias de baixa renda, o que ajuda a revitalizar áreas urbanas e, muitas vezes, elevar o valor de propriedades nos arredores.
Além disso, a participação no programa permite às construtoras firmarem parcerias com o governo, o que pode abrir portas para novos projetos e financiamentos futuros em programas habitacionais semelhantes.
Por outro lado, existem alguns desafios importantes. O principal deles está relacionado à burocracia envolvida no processo de venda dos imóveis. A documentação exigida, assim como as avaliações técnicas e financeiras, podem tornar o processo mais lento.
Outro ponto que exige atenção é o cumprimento rigoroso das normas técnicas estabelecidas pela Caixa, que podem gerar custos adicionais e ajustes nos projetos para garantir a conformidade.
Apesar dessas dificuldades, para as construtoras que conseguem se adaptar às exigências do programa, o PAR pode ser uma boa oportunidade, já que oferece garantias e benefícios financeiros que certamente compensarão os desafios operacionais.
