O estudo de viabilidade econômica auxilia o incorporador ou construtor a tomar decisões cruciais relacionadas a um projeto. Ele tem o objetivo de analisar se investir na construção de determinado empreendimento é viável ou não a partir de diferentes aspectos, como consulta a regulamentos, estudo do mercado, estudos de implantação, gestão de riscos e cálculos financeiros.
Para empresas que trabalham com diversos projetos simultâneos, o estudo de viabilidade econômica é fundamental para garantir que a construtora mantenha seu fluxo de caixa ao longo das obras e, principalmente, tenha uma margem de lucro satisfatória e compatível com os investimentos iniciais. Assim, o construtor pode direcionar recursos humanos e financeiros para projetos mais favoráveis.
Fatores analisados na viabilidade econômica
Alguns aspectos do estudo de viabilidade podem depender da área de atuação da empresa, do tamanho e da complexidade dos empreendimentos pretendidos. De maneira geral, são estudados os seguintes itens para avaliar se um projeto é viável ou não:
– Projeção de receitas;
– Projeção de custos e despesas (comissões de vendas, impostos, transporte de insumos, pessoal e encargos, etc);
– Leis urbanísticas da região;
– Investimentos necessários;
– Disponibilidade de mão de obra;
– Localização, topografia e custo do terreno;
– Tipo de empreendimento (residencial, comercial, de alto padrão, etc);
– Projetos preliminares de arquitetura (área de construção, padrão de acabamento, número de unidades, etc).
Para a avaliação da viabilidade, os departamentos de Planejamento e Orçamento, Financeiro, Comercial e Arquitetura são envolvidos, sendo responsáveis pelo fornecimento dos dados necessários para a elaboração do estudo. Para a avaliação de alguns dados, é possível utilizar os custos obtidos em projetos anteriores para comparação.
Já para empreendimentos com proposta ou nicho de mercado diferente do que a construtora está acostumada a atuar, o recomendado é utilizar os valores fornecidos pelo CUB (Custo Unitário Básico de Construção) do estado onde está a obra.
Valor Geral de Venda
O estudo de viabilidade é fundamental para a determinação do Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento. Preços altos podem gerar pouco interesse e não serem competitivos com os outros imóveis disponíveis no mercado. Por outro lado, valores baixos demais, podem gerar prejuízo à empresa e investidores, já que a margem de lucro fica comprometida.
É importante notar também que, mesmo sendo viável, um projeto pode não ser financeiramente interessante para a empresa. Tudo irá depender dos objetivos dos gestores responsáveis por investir em novos projetos e nas metas de lucratividade a partir disso.
De forma geral, quando a relação entre o custo do terreno e o VGV é maior que 35%, ou quando a relação entre o valor da construção e o VGV é maior que 60%, considera-se que o cenário para construção do empreendimento é promissor.
Criação de cenários
Em um mercado em mudança constante – no Brasil e no mundo – a análise de viabilidade em diferentes cenários é muito importante. A criação desses cenários levar em conta variações em itens indispensáveis para a construção do projeto – como a inflação, preço de insumos, variação cambial, salários e demanda de mercado.
Por isso, sem um estudo aprofundado sobre as reais chances de um projeto ser viável é fundamental para garantir a sobrevivência da própria construtora ou incorporadora, que em cenários cada vez mais incertos, precisa investir em empreendimentos com segurança e inteligência financeira.
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