Os últimos três anos têm sido muito duros para o setor imobiliário. Pelas mensagens que tenho recebido o desejo predominante é de melhora. Mas o que temos que fazer para que tudo não passe de apenas num desejo?
Culpar somente a crise econômica pela profunda recessão setorial é simplificar demais o problema. Não há duvida que esse seja o principal fator que pesa no momento. E que assim que a economia volte a crescer a situação do setor imobiliário tenderá a melhorar.
Mas a questão é: qual tem sido o desempenho do setor na captura de resultados quando a economia está mais favorável ou como tem sido sua proteção em situação econômica adversa?
As crises têm pelo menos duas faces. A primeira: todas as crises passam. A segunda: podemos aprender lições importantes com elas, se formos inteligentes. Podemos melhorar bastante o desempenho do setor analisando estrategicamente seus riscos e lucratividade. O potencial de melhora é tão grande que pode significar um verdadeiro salto de desempenho e significativo aumento na lucratividade.
Duas características setor imobiliário ressaltam das inúmeras que podemos citar:
- é um setor com prazos de realização dos empreendimentos muito longos;
- é também um setor fortemente cíclico.
Setor com prazos de realização dos empreendimentos muito longos
O período completo do negocio imobiliário (edifícios residenciais) é bastante longo no Brasil. E tem aumentado nos últimos anos principalmente nas maiores cidades. Isso devido ao aumento da burocracia na aprovação e licenciamento de obras bem como dos “habite-se”.
Períodos longos significam aumento muito grande nos custos administrativos e de gestão. Bem como significam redução muito grande na TIR (Taxa Interna de Retorno), pois as margens são diluídas em longos períodos de retorno. Representam também aumento do risco de custo de construção. Isso pelo fato que esse período poderá passar por ciclos econômicos diversos além do aumento significativo dos custos financeiros dos financiamentos, principalmente em nossa economia de juros altos.
Prazos médios observados no setor imobiliário
- Processo de prospecção, compra do terreno e projeto de prefeitura: 1,5 a 2 anos
- Aprovação de projetos e licenças de construção: 1,5 a 5 anos
- Período entre o lançamento e a construção antes da construção: 6 meses a 1 ano
- Período de construção: 24 a 36 meses
- Entrega definitiva aos clientes e desligamento do financiamento: de 12 a 24 meses
- Período total do empreendimento: 6,5 a 11 anos
Setor fortemente cíclico
Nos últimos 30 anos, os ciclos entre crises no mercado imobiliário brasileiro têm sido entre 4 a 5 anos, aproximadamente. Esses ciclos têm certa correspondência com os ciclos econômicos. Nas economias do primeiro mundo esses ciclos são bem mais longos. Isso devido à maior estabilidade econômica bem como por terem análise de investimento de maior qualidade e maior maturidade das empresas do mercado.
Nos EUA, por exemplo, esses ciclos têm sido de 12 anos com tendência para 16 anos nos últimos 40 anos. Como o período do negócio imobiliário no Brasil é de duração bem maior do que os ciclos de mercado (desenvolvimento + projeto + aprovação + venda + construção + repasse financiamento), da ordem de 8 a 10 anos para as grandes cidades, o empresário do setor se vê diante de um grande problema: O desenvolvimento do produto imobiliário visa às necessidades dos clientes no ciclo presente, mas o produto é entregue em um ou dois ciclos mais tarde.
Na grande maioria das vezes a situação econômica e as necessidades desses clientes já são bastante diferentes daquelas que foram concebidas no projeto. Com a possibilidade de distrato com pouca perda financeira (garantida pela Lei de Defesa do Consumidor), os resultados finais para o investidor podem ser desastrosos. Além disso, mesmo se conseguindo margens altas na venda, a T.I.R (taxa interna de retorno) é normalmente baixa. Afinal, o período de desenvolvimento do negocio é muito longo, se comparada a aplicações financeiras com índice de liquides muito maiores.
Para agravar ainda mais o quadro, como esse período é longo e atravessa mais do que um ciclo de mercado, os riscos de custo de mão de obra e de materiais passam a ser muito altos. Pior ainda, muitas vezes não corretamente representados pelos índices de correção monetária setoriais. Possibilidades de variações de custo presentes em longos períodos em empreendimentos com T.I.R baixas significam cenários de exposição de riscos muito altos e de difícil mitigação.
Conclusões estratégicas para o setor imobiliário
As duas características acima indicam claramente a prioridade de uma redução drástica nos prazos dos empreendimentos. Em simulações feitas em diversos empreendimentos típicos de classe media, com as margens de partida normalmente aceitas pelos empreendedores, caso fossem reduzidos os prazos de aprovação para no máximo 1 ano e os prazos de construção para 18 meses, mantendo-se o preço de venda, os custos de construção poderiam ser acrescidos de 18 a 25% que as T.I.R. seriam mantidas.
Ou de outra forma, se essa redução de prazo fosse atingida poderíamos aumentar os preços de venda de venda em 15 a 25%, e a TIR manteria aproximadamente a mesma. De modo geral, podemos dizer que essa morosidade do período do negocio imobiliário esta impondo um sobre preço em nosso produto da ordem de 15 a 25%, dependendo do tipo de produto. Se imaginarmos a escala do negócio imobiliário podemos imaginar o volume de desperdício de lucratividade e de aumento de risco que estamos tendo. A oportunidade de capturar resultados importantes na redução expressiva dos custos e riscos, se priorizarmos a redução dos prazos totais dos empreendimentos, é muito grande.
Essa é a prioridade que devemos dar na evolução necessária a ser feita no setor imobiliário.
Ações que precisam ser implementadas
Para a redução de prazos no desenvolvimento dos empreendimentos são necessárias as seguintes ações:
- Entendimentos sérios com o setor público na simplificação dos procedimentos e redução dos prazos para análise e aprovação dos projetos. É inadmissível se gastar mais de 1 ano para aprovação de processos complexos. Nas grandes capitais do primeiro mundo esse prazo não ultrapassa esse período. Em Nova Iorque esse processo leva em torno de 10 meses. Em Chicago e Miami um pouco menos. As prefeituras devem terceirizar o processo de análise e deixar para o funcionalismo publico somente a supervisão e as decisões polemicas. Até porque as empresas pagam com folga todo o custo dos processos de aprovação. Prazos máximos devem ser estabelecidos de modo a comprometer o poder publico com a produtividade e a eficiência necessárias. Esse é um compromisso que as associações de incorporadores e construtores precisam focar ao máximo. A burocracia nos processos provatórios está a cada ano aumentando em vez de diminuir e a sociedade como um todo está pagando por isso com sobre preços expressivos devido a essa improdutividade.
- Desenvolvimento de processos construtivos que propiciem alta produtividade e redução expressiva nos prazos de obra. Nosso setor imobiliário está acostumado conviver com processos construtivos arcaicos e incompatíveis com a modernidade que estamos vivenciando nas demais áreas da economia. Temos sido um setor avesso ao desenvolvimento tecnológico e pouco focado na produtividade. Existe um enorme potencial de aumento da produtividade. Isso se transformarmos nossa cadeia de suprimentos numa real cadeia de valor, se investirmos em tecnologia de projeto, na capacitação de nossas áreas de engenharia, na adoção de processos de gestão mais modernos, na utilização de processos de projeto como o BIM e na capacitação de nossos operários.
Hoje toda a tecnologia que precisamos para a modernização da construção está disponível no Brasil, mas temos insistido na ideia de “empilhar tijolos”. Precisamos mudar nossa mentalidade e usufruirmos dos benefícios da modernidade e com isso darmos um salto que favorecerá sobremaneira a lucratividade e a redução de riscos das nossas empresas. A industrialização da construção permitirá organizar as empresas de construção em estruturas administrativas mais leves, mantendo nas empresas equipes menores e especializadas em integrar sistemas além de capacitadas no uso de sistemas de gestão mais efetivos e muito mais confiáveis. Voltarei nesse tema oportunamente.
Luiz Henrique Ceotto
www.ceotto.com.br
