Repetimos frequentemente que “Tempo é Dinheiro”, mas realmente damos pouca importância a esse fundamental dito popular, principalmente na área de Construção e do Real Estate no Brasil. Raramente o Tempo é entendido na sua plenitude na análise da viabilidade de investimentos e, em maior escala, na viabilidade do próprio setor.
O Tempo é a única coisa realmente irrecuperável em nossas vidas e sua influência é devastadora em pelo menos três aspectos:
1- Custo
No custo fixo dos empreendimentos, onde o tempo de formação de um terreno com tamanho viável para construir, o tempo de elaboração do projetos, o tempo necessário para obtenção das permissões junto aos órgãos da municipalidade, o tempo de venda, da construção da obra e do desligamento para o banco financiador pode levar muitos anos. Nas grandes cidades, esse tempo alcança com facilidade 5 a 6 anos para empreendimentos de grande porte e particularmente na cidade de São Paulo, pode chegar a 8 ou 10 anos…
Os custos fixos das empresas envolvidas são enormes e muito pouco valorados com a devida atenção. Nas análises de viabilidade os custos administrativos são normalmente considerados um percentual dos custos diretos do empreendimento, como fossem inelásticos. Ou seja, o custo do “over-head” das empresas envolvidas é considerado um percentual fixo do custo a que aquela empresa está administrando. Assim, por exemplo, o custo fixo de um empreiteiro é um percentual do custo do material e da mão de obra a ele afeto, da construtora é um percentual da soma dos custos dos empreiteiros e dos custos de canteiro, da incorporadora é um percentual da soma dos custos da construtora, de empresa de venda, da gerenciadora, etc. Se somado toda essa cascata de custos pode se chegar facilmente a 25 ou 30% do custo do imóvel, mas pouquíssimos empreendedores têm real noção disso. Pior, como os prazos são largamente descumpridos os custos fixos reais acabam sendo muito maiores, mas na cabeça dos empreendedores ainda persiste a impressão de valores pequenos, os quais ele sequer se preocupou de forma consistente em saber.
Cabe uma pergunta: custos fixos agregam valor a um empreendimento ou drenam de forma perversa a lucratividade das empresas envolvidas? A verdade é que custo fixo não beneficia ninguém e representa a ineficiência de uma empresa ou de um setor.
2- Rentabilidade
Afeta significativamente o denominador da conta da rentabilidade do empreendimento ou de uma empresa. Em nosso setor, embora todo mundo fale muito em TIR (Taxa Interna de Retorno), a cultura de avaliação do resultado está muito mais ligado a margem de lucro. Poucas empresas realmente praticam a análise do lucro na unidade de tempo – na velocidade da entrada do lucro em relação ao investimento efetuado. O que é melhor, ter um lucro de 100% em 10 anos ou 1% a cada mês? Todos sabem fazer a conta de resultados compostos, mas poucos realmente praticam esse raciocínio no dia a dia em suas decisões. Grandes períodos de tempo de desenvolvimento, aprovação de projetos e construção diluem a lucratividade de forma direta e perversa. Muitos sabem, mas poucos estão realmente valorando esse enorme fator de desperdício de lucratividade em suas empresas.
3- Riscos
No aumento dos riscos a que os empreendimentos estão submetidos. Projetos que duram muito tempo para serem entregues correm o risco de envelhecerem rapidamente, pincipalmente com a atual dinâmica de evolução da sociedade. Em quase todas as empresas temos tido muitos distratos. Uma boa parte pode ser creditada a enorme crise econômica que estamos vivendo, mas será somente isso? Essa é a resposta fácil que vejo a maioria das empresas darem, mas será que existe algo a mais? Vejo vários empreendimentos que estão sendo entregues hoje, mas foram concebidos a 8 ou 10 anos atrás. O que mudou no mundo nesse período? Podemos enumerar rapidamente alguns itens:
- O Smart Phone estreitou sobremaneira o relacionamento das pessoas e a importância que elas dão hoje a se socializarem. Isso afetou muito a necessidade de pensarmos como inserir o projeto na cidade e na especificação das áreas comuns e até mesmo no tamanho dos apartamentos.
- A obrigatoriedade de registro e benefícios de proteção as empregadas domesticas, aumentando significativamente seu custo salarial, fazendo que diaristas com frequência de 2 dias por semana estejam substituindo rapidamente as empregadas domesticas tradicionais. Por isso apartamento menores e mais práticos tem se tornado a preferência dos clientes.
- O Uber e aplicativos afins reduziram sobremaneira a necessidade do uso do carro proprio e a quantidade de garagens.
- O preconceito contra comercio no térreo de empreendimentos caiu substancialmente, onde hoje mercados sofisticados, lavanderias, floriculturas e outros comércios “limpos e cheirosos” são na verdade desejados para facilitar a vida dos moradores.
Além disso, riscos dos empreendimentos enfrentarem situações adversas de mercado devido a ciclos econômicos, que no Brasil tem uma periodicidade de 4 anos, afetando muito seus custos e inadimplência aumentam significativamente com o aumento da duração do desenvolvimento dos empreendimentos.
Não bastasse tudo isso, a falta da consideração do tempo nas decisões de engenharia tem feito com que o setor se mantenha avesso a novas tecnologias, amargando um importante atraso tecnológico bem como uma persistente e intrínseca improdutividade. Se decisões de adoção de sistemas industrializados não considerarem de forma correta a variável tempo nos custos fixos e na TIR, vamos continuar escolhendo “empilhar tijolos” ainda por muito tempo e não incorporaremos a revolução tecnológica atual nos nossos negócios e continuaremos a ser um dos setores mais atrasados, pouco lucrativos e desinteressantes da economia.
Pensem na enorme oportunidade que estamos desperdiçando!
