Reforma Tributária e Construção Civil: seu guia completo
Entenda o que muda com a Reforma Tributária, quando entra em vigor, como está o andamento e todos os impactos na Construção Civil.
Resumo da Reforma Tributária em 3 minutos
A Reforma Tributária do consumo foi regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em janeiro de 2025.
Serão trocados cinco tributos – PIS/Pasep, Cofins, ICMS, ISS e IPI – pelo IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), formado por CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito Federal, e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de Estados e Municípios.
A transição será gradual a partir de 2026, com conclusão em 2033.
O IVA estabelece alíquota única de 26,5% para todas as atividades econômicas do país, mas esse valor poderá sofrer ajustes até sua vigência definitiva em 2033.
Um dos princípios da reforma é a não cumulatividade, regra em que a empresa paga imposto apenas sobre o valor por ela agregado.
Para a Construção Civil a reforma trará isonomia entre estruturas moldadas in loco e industrializadas.
Operações com bens imóveis terão alíquota reduzida em 50%.
O valor do terreno, contrapartidas e outorga onerosa serão deduzidos da base de cálculo.
Além do redutor de ajuste, o mercado imobiliário conta com redutor social de R$ 100 mil para cada unidade habitacional e de R$ 30 mil por lote.
Operações de locação, intermediação e administração também contam com alíquotas reduzidas e há condições especiais para obras públicas e de reabilitação de zonas históricas.
Com extinção de alguns dos tributos que o compõe, haverá mudanças no RET.
Para entender mais, veja o detalhamento de cada item ao longo desta página.
Reforma Tributária em detalhes
A Reforma Tributária, aprovada em etapas entre 2023 e 2025, tem como principal objetivo simplificar o sistema de arrecadação brasileiro, substituir tributos sobre o consumo e reduzir a complexidade fiscal que afeta empresas e consumidores.
A Reforma Tributária do consumo será aplicada igualmente a todas as atividades econômicas. A estimativa é de que gere economia de R$ 28,1 bilhões por ano, conforme estudo do Movimento Brasil Competitivo.
O PLP 68/2024 prevê a troca de cinco tributos – PIS/Pasep, Cofins, ICMS, ISS e IPI – pelo chamado IVA Dual de padrão internacional. Este composto por CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito Federal, e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de Estados e Municípios.
A troca será gradual, com o ano de 2026 como período de teste. Entre 2027 e 2028, a CBS passa a ser cobrada integralmente e o IBS terá alíquota aumentada gradualmente. Em paralelo, os antigos tributos terão alíquotas reduzidas proporcionalmente até a extinção, sempre preservando a carga tributária atual.
COMO É ATUALMENTE
COM A REFORMA TRIBUTÁRIA
Tributos
Serão extintos
Serão criados
Federais
PIS/Pasep (em 2027)
CBS
Começa a valer
parcialmente em 2026
e totalmente em 2027
IVA Dual
Cofins (em 2027)
IPI (será extinto em 2027)*
Estadual
ICMS (em 2033)
IBS
Começa a valer
parcialmente em 2026
e totalmente em 2033
Municipal
ISS (em 2033)
*Exceto para os itens que concorrem com produtos da Zona Franca de Manaus
Além desses, a atividade de construção está sujeita à incidência de:
IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica);
CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
Recolhimentos do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social).
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece uma alíquota padrão de referência de 26,5% para o IVA, composta por 17,7% do IBS e 8,8% da CBS. Vale reforçar que esses percentuais são estimados, e ainda pode sofrer alterações. Além disso, foram definidos redutores de alíquota para setores específicos, como educação, saúde, transporte coletivo e produtos da cesta básica, que terão alíquota zero ou redução de 60%.
O mercado imobiliário, por exemplo, terá desconto de 50% na alíquota geral nas transações, além de isenção de IVA para pessoas físicas com imóveis de aluguel, desde que renda das locações sejam menores que R$ 240 mil por ano e proprietários tenham menos de três imóveis alugados. Acima desses limites, o locador, inclusive pessoa física, terá de incluir o IVA sobre o cálculo do aluguel.
Com inclusão de exceções para setores da economia e produtos, a alíquota padrão do IVA subiu para 27,84%, segundo cálculos preliminares. Em 2031, uma avaliação estimará se as alíquotas finais do IVA, que entrarão em vigor em 2033, serão maiores que 26,5%.
De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por cada ente federativo (União, Estados e Municípios):
União: fixará a alíquota da CBS.
Estados e Municípios: fixarão suas respectivas alíquotas do IBS.
Cada ente poderá optar por:
Vincular-se à alíquota de referência estabelecida pela esfera federativa, com possibilidade de acréscimo ou decréscimo;
Definir uma alíquota própria, sem vinculação à alíquota de referência.
Caso o ente não estabeleça sua própria alíquota, será aplicada automaticamente a alíquota de referência. A Lei Complementar nº 214/2025 institui o mecanismo de cashback, que devolverá 100% da CBS e 20% do IBS para famílias de baixa renda cadastradas no CadÚnico, aplicável a serviços essenciais como energia elétrica, água, gás e telecomunicações. A devolução será automática nas faturas a partir de 2027 para a CBS e de 2029 para o IBS.
A tendência é que a guerra fiscal do ISS ou do ICMS tenha fim, pois a alíquota do IBS irá valer para todas as atividades produtivas realizadas no Estado ou Município, sem a possibilidade de estimular determinada indústria em separado.
Assim, se antes os fabricantes se estabeleciam em locais com mais benefícios fiscais, agora a tendência é irem para mais perto de seus mercados consumidores.
Outra alteração diz respeito ao cálculo do imposto, que agora passa a ser “por fora”. Ou seja, o imposto não faz mais parte da própria base de cálculo, como atualmente.
Com o IVA, primeiro define-se o valor do produto e depois aplica-se a alíquota, de maneira similar à que acontece em países que já adotam essa modalidade, como os Estados Unidos, por exemplo.
“Pode ser que Estados com contas mais ajustadas e bem estruturadas consigam reduzir um pouco a alíquota, criando uma condição melhor para o consumo. Então há um efeito não nas indústrias, mas nos consumidores sendo atraídos por locais onde o consumo é mais barato.” Rodrigo Dias, Conselheiro jurídico do SindusCon-SP e do Secovi-SP
Não cumulatividade
A não cumulatividade é um dos aspectos fundamentais do novo sistema tributário. Isso significa que cada empresa da cadeia só pagará imposto sobre o valor que adicionou ao produto. Dessa forma, os tributos pagos em matérias-primas, por exemplo, virarão crédito a ser usado na redução do tributo devido na etapa seguinte. No caso da construção, os créditos gerados são usados apenas para deduzir a base de cálculo e não para aproveitamento monetário.
Do ponto de vista contábil, a não cumulatividade se organiza em duas contas de ativo, uma de insumos e/ou estoque e outra de CBS e IBS a recuperar. Dessa maneira, essa conta não interfere nos custos da operação.
Como benefício colateral há redução da informalidade, já que os créditos somente são válidos mediante emissão de nota fiscal.
Para isso funcionar, seria necessário que as empresas se tornassem “fiscais” de seus fornecedores para assegurar que o tributo foi pago e que, portanto, há crédito disponível. Para eliminar essa obrigação fiscalizatória, o Governo assegura que irá implantar a tecnologia do Split Payment até 2027.
Esse termo significa, em português, divisão do pagamento. Na prática, o Governo irá implantar um sistema bancário de chaves de operação – similar às do Pix – em que o boleto será gerado já com o tributo destacado. Ao liquidar a operação, o sistema reconhece e divide automaticamente os montantes referentes ao fornecedor e a cada um dos entes federados. Fica, assim, dispensada a necessidade de fazer o recolhimento do tributo à parte, pois este já foi separado na origem da operação financeira.
“O sistema automatizado de controle dos débitos e créditos vai facilitar muito a vida dos contribuintes. Atualmente, vivemos situações em que o crédito é colocado em dúvida pelo Fisco. A promessa é que o entendimento será mais amplo e que o sistema vai assegurar para o governo que o imposto foi pago.” Ana Carolina Monguilod, Sócia do CSMV Advogados e Professora do Insper
A Lei Complementar nº 214/2025 (originada do PLP 68/2024) institui o Imposto Seletivo (IS), de caráter federal, com o objetivo de desestimular o consumo de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.
Já o Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024, que trata da governança dos novos tributos (IBS e CBS), segue em tramitação no Senado. O texto estabelece as diretrizes para o Comitê Gestor do IBS e também propõe alterações no ITCMD (que incide sobre doações e heranças) e no ITBI (Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis).
Sobre a inclusão do ITBI no rol de discussão da Reforma, o vice-presidente jurídico da CBIC, Fernando Guedes, alerta para o risco de perda de foco. “É inadequado, dentro de um debate da reforma dos tributos sobre consumo, inserir uma alteração tão significativa de um tributo que tem impacto significativo na vida do cidadão. Merecia um tratamento à parte”, pontua.
DERE – Declaração de Operações com Regimes Especiais
A Declaração de Operações com Regimes Especiais (DERE) é uma das novas obrigações acessórias trazidas pela Reforma Tributária. Voltada às empresas que atuam sob regimes especiais de tributação, a DERE passa a ser um instrumento essencial no contexto do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Esses regimes especiais englobam tratamentos fiscais diferenciados, como isenções, reduções de alíquotas e regras específicas aplicáveis a setores estratégicos da economia. Entre os segmentos afetados está a Construção Civil, junto com Combustíveis, Serviços financeiros, Hotelaria, Esportes, Cesta básica e Medicamentos.
A principal finalidade da DERE é ampliar a transparência e o controle sobre as operações realizadas com benefícios fiscais. Por meio dessa declaração, os fiscos (federal, estaduais e municipais) poderão monitorar com mais precisão as atividades sujeitas a regimes especiais, fortalecendo a fiscalização e reduzindo riscos de distorções ou perdas de arrecadação.
A entrega da DERE será feita por meio do Domicílio Tributário Eletrônico (DTE), um ambiente digital previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Com esse sistema, as informações serão centralizadas e compartilhadas entre as esferas de governo, garantindo maior eficiência na gestão do IBS e da CBS.
A Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário caminham juntos em uma reconfiguração significativa das regras fiscais para o setor. De acordo com o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, a nova regulamentação tende a ser mais rigorosa com quem realiza transações imobiliárias frequentes ou de grande porte. Ao mesmo tempo, foram incluídos benefícios voltados para imóveis populares e operações pontuais, uma tentativa de equilibrar arrecadação e impacto social.
No novo modelo, empresas que vendem imóveis passam a ser tributadas pelo IBS e pela CBS, mas com um desconto de 50% sobre a alíquota padrão (o mesmo tratamento que se aplica a pessoas físicas). Apesar desse abatimento, a carga tributária efetiva fica em torno de 15,9% sobre o lucro, o que representa um aumento em relação ao regime anterior. Essa mudança, no contexto da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário, pode comprometer a margem de lucro em determinadas operações, exigindo um novo planejamento por parte das incorporadoras e construtoras.
A Reforma Tributária e Mercado Imobiliário também se conectam por meio de incentivos sociais importantes. Para imóveis residenciais novos destinados à moradia, foi incluído um redutor fixo de R$ 100 mil na base de cálculo dos tributos, aliviando a carga para imóveis populares. Já para lotes residenciais, o redutor é de R$ 30 mil, o que pode estimular a aquisição por parte de pequenos compradores e famílias que desejam construir. Outra mudança relevante da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário é a alteração no momento da incidência dos tributos: o IBS e a CBS passam a ser devidos no momento da alienação do imóvel, mesmo que o pagamento não tenha sido integralizado. Isso afeta diretamente o fluxo de caixa das empresas. Além disso, os aluguéis podem sofrer reajustes, já que os proprietários poderão repassar o custo adicional da nova carga tributária aos inquilinos.
O modelo de tributação atual distorce a comparação entre sistemas construtivos. Embora a regra geral indique que empresas de Construção Civil são contribuintes somente de ISS, a regra do ICMS afirma que “o fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador de serviços fora do local da prestação dos serviços (…) fica sujeito ao ICMS”. A regra do IPI funciona de forma parecida, deixando a construção numa zona cinza.
A reforma extingue IPI, ICMS e ISS, acabando com a tributação diferenciada entre elementos fabricados dentro e fora do canteiro. Agora, a tributação independe do sistema construtivo.
“Ao proporcionar um tratamento isonômico, a reforma tributária induz a industrialização da construção, com diversos outros ganhos, como a redução de problemas de pós-obra.”
José Carlos Martins, Conselheiro da CBIC
“É inegável que a reforma é fundamental para o crescimento do Brasil. O sistema brasileiro é caótico, contraproducente e difícil, com situações fora do controle e a reforma traz uma norma comum a todos os contribuintes.”
Fernando Guedes, Vice-Presidente Jurídico da CBIC
“Com base nos estudos, encomendados pela CBIC e entidades associadas, trabalhamos para manter a carga tributária atual e evitar aumentos nos preços da habitação em todas as faixas de preço e renda.”
Ely Wertheim, Vice-Presidente de Indústria Imobiliária da CBIC
Operações com bens imóveis
O Capítulo V da Lei Complementar nº 214/2025 trata especificamente dos bens imóveis e estabelece um regime tributário específico para operações como locação, loteamento, incorporação, administração e intermediação imobiliária, entre outras. Esse tratamento diferenciado reconhece as particularidades do setor imobiliário, cujas operações não se assemelham às transações comuns de consumo, pois envolvem bens de capital com longa duração e características únicas.
“As operações com bens imóveis passam por uma cadeia específica, diferente das de bens de consumo. São bens de capital, de investimento, com duração de dezenas de anos e cujo tratamento específico é previsto pela Constituição.”
Fernando Guedes, Vice-Presidente Jurídico da CBIC
A seguir, os itens que garantem o tratamento diferenciado, com destaque para os principais itens: alíquota reduzida e redutores de ajuste e social.
Incorporação
Alíquota reduzida: as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de incorporação imobiliária foram reduzidas em 50%, conforme o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025. Considerando uma alíquota padrão de 26,5%, a alíquota aplicável seria de 13,25%.
Base de cálculo: valor da operação
Redutor de ajuste: deduz da base de cálculo o valor do terreno, contrapartidas urbanísticas e ambientais, e outorga onerosa, conforme previsto no artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025
Redutor social: independente do valor da unidade é permitido deduzir R$ 100 mil por imóvel residencial e R$ 30 mil por lote
Dedução dos materiais aplicados: insumos aplicados na obra são deduzidos da base, mas sem aproveitamento de crédito
Regime de recolhimento: caixa
Locação
Alíquota reduzida: as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação de bens imóveis foram reduzidas em 70%, conforme o parágrafo único do artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025. Considerando uma alíquota padrão de 26,5%, a alíquota aplicável seria de 7,95%
Base de cálculo: valor da operação
Redutor social: permite deduzir R$ 600,00 do valor mensal da locação residencial, conforme artigo 260 da Lei Complementar nº 214/2025
Regime de recolhimento: no momento do pagamento ou do vencimento
Preponderância: Pessoa Física pode ser contribuinte caso haja preponderância dessa receita em sua renda pessoal
Intermediação e administração
Alíquota reduzida: 40%
Obras públicas
Equalização de alíquotas: ente contratante é destinatário final de 100% dos tributos, sem partilha com os demais. Logo, a depender do contratante, as demais alíquotas são reduzidas a zero e compensadas pela pertinente à esfera de contratação
Para estimular a atividade construtiva, a Lei 10.931, de 2004, instituiu as figuras do Patrimônio de Afetação e do RET (Regime Especial de Tributação), que simplificam e reduzem a carga tributária aplicada sobre empresas de construção, proporcionando previsibilidade financeira. O RET institui uma alíquota unificada sobre o faturamento mensal em substituição a Cofins, IRPJ, CSLL e PIS/Pasep. O RET substitui os seguintes impostos por suas alíquotas respectivas sobre as receitas mensais:
RET Regime Geral
RET MCMV (Lei 14.620/2023)
Cofins
1,71%
0,44%
IRPJ
1,26%
0,31%
CSLL
0,66%
0,16%
PIS/Pasep
0,37%
0,09%
TOTAL
4%
1%
Para comparação, nos outros modelos possíveis de regime tributário na incorporação imobiliária, as alíquotas são de, aproximadamente:
Lucro Presumido: 5,93% e 6,73% sobre o VGV (Valor Geral de Vendas)
Lucro Real: entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento
A Lei Complementar nº 214/2025 introduz mudanças na aplicação e abrangência do RET, especialmente no contexto das incorporações imobiliárias:
Manutenção parcial do RET: O RET continuará vigente, mas com alterações. A partir de 1º de janeiro de 2029, apenas as incorporações imobiliárias com patrimônio de afetação instituído e opção pelo RET efetivada até 31 de dezembro de 2028 poderão permanecer no regime atual.
Alterações nas alíquotas: Para as incorporações que optarem pelo RET até a data mencionada, a alíquota da CBS será de 2,08%, correspondente aos atuais PIS e Cofins, mantendo a carga tributária total de 4% (sendo 2,08% de CBS e 1,92% de IRPJ e CSLL).
Regime específico para novas incorporações: Após 1º de janeiro de 2029, novas incorporações imobiliárias deverão adotar o regime regular de apuração do IBS e da CBS, com alíquota reduzida em 50% em relação à alíquota padrão, conforme estabelecido no artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
Ressarcimento de créditos: A Lei prevê que, para as incorporações submetidas ao RET, o eventual saldo credor de IBS e CBS poderá ser objeto de ressarcimento imediato em conta corrente vinculada ao patrimônio de afetação, com prazos diferenciados conforme a conformidade do contribuinte.
A comparação direta entre a alíquota unificada de 4% do RET e a alíquota reduzida do IVA para incorporações imobiliárias (13,25% após o redutor de 50%) não é adequada, pois se referem a bases de cálculo e estruturas tributárias diferentes. Vale destacar:
O RET incide diretamente sobre o faturamento mensal da incorporação, com alíquotas unificadas para IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (ou, agora, CBS);
No regime geral do IVA (IBS + CBS), a alíquota se aplica após a dedução de diversos valores da base de cálculo, como:
Valor do terreno;
Contrapartidas urbanísticas e ambientais;
Outorga onerosa;
Materiais incorporados;
Redutor social (R$ 100 mil por unidade habitacional).
Ou seja, a alíquota nominal do IVA não representa a carga tributária efetiva, que pode ser menor após as deduções.
Simples e MEI
Os impactos estão relacionados à geração de créditos. No caso do MEI, não há essa possibilidade, o que deve restringir a contratação desses prestadores. No caso do Simples, depende da opção que o prestador escolheu. De qualquer maneira, a geração e o aproveitamento do crédito são sempre proporcionais às alíquotas praticadas para a modalidade.
“Durante a minha vida vi duas mudanças profundas na construção. Primeiro, a lei 10.931, do patrimônio de afetação. Depois, o Minha Casa, Minha Vida. A terceira será a reforma tributária, com benefícios importantes para a industrialização e a reocupação dos centros urbanos.”
A reforma incentiva o faturamento direto de materiais para o cliente, pois estes não geram crédito e são deduzidos da base de cálculo.
“A construtora não traz o custo dos materiais para dentro de sua receita, o que, no caso do lucro presumido, vai impactar o imposto sobre a receita. Então é melhor fazer faturamento direto.” Rodrigo Dias, Conselheiro jurídico do SindusCon-SP e do Secovi-SP
Percepção do mercado
Até o momento, a reforma tributária tem sido recebida pelos representantes do setor da construção e do mercado imobiliário com um otimismo cauteloso. Embora a simplificação do sistema seja benéfica e desejada, ainda há muitas incertezas sobre qual será a alíquota efetiva de CBS e IBS e se haverá ou não aumento da carga tributária.
David Fratel, Diretor Executivo do Grupo Kallas e Conselheiro do SindusCon-SP, destaca que a construção tem importantes diferenças em relação ao setor industrial e, por isso, é preciso ajustar a reforma às peculiaridades do setor. “A formação do nosso preço é muito complexa”, diz.
É justamente a questão do impacto nos preços que faz o pessoal do funding acompanhar a reforma de perto. Em teoria, um novo modelo de tributação não causa mudanças na forma como as obras são financiadas. Entretanto, “à medida que a perspectiva de aumento dos preços possa gerar uma desaceleração nas vendas futuras, os bancos e investidores podem migrar ou mirar em outros setores com menos risco para garantir a rentabilidade de seus cotistas com riscos menores”, explica Rodrigo Devechi, especialista em Real Estate, da Manchester Investimentos. “Com isso, no médio prazo poderíamos sim ter menos recursos ofertados a financiar o setor e por consequência aumento do custo inviabilizando os projetos”, analisa.
“A ideia é muito boa, é muito positivo ter um imposto único. Hoje temos uma bi-tributação que é absolutamente nociva, então a reforma tributária é muito bem-vinda para o setor da Construção Civil.”
David Fratel, Diretor-executivo do Grupo Kallas e coordenador do Grupo de Trabalho de Recursos Humanos (GTRH) do Comitê de Tecnologia e Qualidade (CTQ) do Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (SindusCon-SP)
Carga tributária
Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária sobre o consumo, foram definidas novas alíquotas e redutores específicos para o setor imobiliário. As operações de incorporação imobiliária passaram a contar com redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS, conforme o artigo 261 da nova lei. Considerando a alíquota padrão estimada de 26,5%, a alíquota nominal aplicável ao setor imobiliário é de 13,25%.
Entretanto, no caso da venda de imóveis residenciais novos, como os enquadrados em programas de habitação popular (como o Minha Casa, Minha Vida), além da redução de alíquota, há um redutor social que permite deduzir R$ 100 mil da base de cálculo por unidade habitacional. Esse benefício pode inclusive zerar a base de cálculo em determinados casos, gerando desoneração total para faixas de menor valor.
Outro ponto de preocupação dos empresários recai sobre o período de transição da Reforma. Os novos tributos, em particular o IBS, entrarão em vigor de forma gradual e escalonada entre 2026 e 2033. Paralelamente, os impostos atuais que serão substituídos – PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI – terão suas alíquotas progressivamente reduzidas ao longo do mesmo período, até sua completa extinção.
Pontos de atenção e reivindicações do setor em resumo:
Faltam regras para o período de transição. Como o ciclo produtivo da construção é longo, é necessário assegurar o equilíbrio financeiro de empreendimentos já iniciados
Por seis anos toda a economia irá conviver com os dois sistemas tributários, gerando complexidade às operações
O prazo de reequilíbrio de contratos administrativos de até 5 anos em obras públicas é considerado longo. A entidade pede a diminuição do prazo de 90 para 60 dias
Serviços de engenharia e gerenciamento de obras reconhecidos como atividades inerentes ao setor da Construção Civil
RET Lote: aplicação do regime tributário para lotes no modelo existente atualmente para a incorporação
Regras claras para que pessoas físicas proprietárias de imóveis não sejam tributadas no aluguel e venda de imóveis
Outras reduções de base de cálculo na locação de imóveis para neutralização da atividade
Alteração da Lei do Inquilinato para garantir a possibilidade de repasse do novo tributo ao contratante
Regime de caixa para construção e locação, com tributo devido no momento do pagamento
Status da Reforma
Em 17 de setembro de 2025, a Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado Federal aprovou o relatório complementar sobre a regulamentação da Reforma Tributária.
O texto consolidou as normas de transição e estrutura do PLP 108/2024, que trata da governança, fiscalização e funcionamento do novo sistema tributário, incluindo a criação do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — tributo que substituirá o ICMS e o ISS.
Poucos dias depois, em 30 de setembro de 2025, o Plenário do Senado aprovou, por 51 votos a favor, 10 contrários e 1 abstenção, o texto alternativo do PLP 108/2024.
O projeto, agora retorna à Câmara dos Deputados devido às modificações feitas no Senado. A expectativa é que seja analisado ainda em 2025, de modo a viabilizar a fase de testes do novo sistema tributário em 2026.
Além disso, desde 1º de julho de 2025, mais de 100 empresas já estão testando a plataforma que integra os tributos IBS e CBS. Segundo os primeiros resultados, já foram emitidos cerca de 12 mil documentos, envolvendo 5.044 adquirentes. Deste total, 1.316 documentos apresentaram divergências, a partir de erros, em sua maioria, propositais para identificar o comportamento da solução.
Desenvolvido pelo Serpro e a Receita Federal, o projeto piloto deve seguir em ajustes até que seja implementado em 2026. A promessa é de um portal seguro e flexível, em nuvem soberana e integrado ao Gov.br.
“Este é o maior projeto tecnológico da história do país em termos de processamento e armazenamento de dados, com estimativa de 10% mais transações que o Pix, porém com arquivos até 150 vezes maiores”.
Robson Lima, gestor do Projeto Reforma Tributária Brasileira no Serpro.
2026 será de fato um ano-piloto no processo de transição e um período fundamental para a adaptação, especialmente devido à dispensa de recolhimento prevista no Art. 348, §1º da LC 214/2025 e complexidades específicas da Construção Civil. Será como um “período de testes fiscais obrigatórios”, como bem disse Maria Isaura Cintra, Contadora e Product Manager do Sienge Plataforma. Uma chance de:
Compreender como apurar o IBS e a CBS nos contratos de obra;
Ajustar sistemas fiscais e ERPs aos novos layouts e códigos; Treinar equipes contábeis e fiscais;
Corrigir eventuais inconsistências sem o impacto financeiro direto do recolhimento dos novos tributos.
Linha do tempo
Entre 2024 e 2025, a reforma tributária prevê um período preparatório para entendimento e ajuste ao cumprimento das regras. O ano de 2026 servirá para testar a reforma, com aplicação parcial de alíquotas até a conclusão da primeira etapa de âmbito Federal, em 2027.
Implementação total do IBS e extinção definitiva do ICMS (estadual) e do ISS (municipal).
A vigência integral do novo modelo tributário passa a valer em todo o país.
Fonte: Agência Câmara
Desafios da transição
Para a Indústria da Construção, onde o ciclo do produto tem longa duração, os empreendimentos em andamento ou iniciados durante o período de transição podem sofrer mudança tributária no meio do caminho. As entidades pedem adaptação das regras de transição para evitar insegurança jurídica.
A advogada tributarista e contadora especializada em Construção Civil, Martelene Carvalhaes, sócia-diretora da MC Sociedade de Advogados, está participando dos estudos feitos pelas entidades e destaca que a manutenção do sistema tributário atual para empreendimentos já iniciados seria importante, mas que a lei também vai precisar definir de forma clara o que será considerado um “empreendimento iniciado” ou não.
Para Fernando Guedes, Presidente Executivo na CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a transição para o novo regime pode gerar uma inflação de acomodação, pois as empresas tendem a repassar custos adicionais aos preços das mercadorias. Portanto, essas organizações devem decidir entre permanecer no modelo antigo ou migrar para o novo, considerando as implicações de créditos tributários e redutores disponíveis. Uma escolha que pode afetar significativamente seus custos operacionais.
“Cabe muito estudar a data de lançamentos com a matriz de volume de venda, ou seja, o quanto você vendeu versus o quanto ainda terá de obra. Então essa TR que vai na verdade dizer com qual regime talvez seja melhor você lidar. Em outras palavras, vamos supor que vou pegar a data 1 de janeiro de 2027: se eu tiver um empreendimento com obras muito avançadas, mas com poucas vendas, pode fazer sentido eu ficar no regime atual; agora, seu eu tiver um empreendimento em 2027 com poucas obras e até muitas vendas, ainda também por conta da absorção do aproveitamento de crédito, pode fazer sentido que nesse empreendimento eu já migre para o sistema novo.”.
Fernando Guedes, Presidente Executivo na CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Para o advogado Bruno Borges, do escritório Locatelli Advogados, o principal desafio será manter dois sistemas tributários ativos durante o período de transição, principalmente para empresas menores. “A minha preocupação é em especial com empresas de médio e pequeno porte, que têm estruturas mais simples e mais dificuldade operacional pela própria complexidade do sistema tributário”, acrescenta. Por isso, é importante começar a se preparar desde já.
“Ainda temos algumas preocupações com ajustes na legislação, mas temos que alertar as empresas de que a Reforma está aí. Quem não se preparar pode ter uma surpresa desagradável lá na frente. A lição de casa começa agora” Rodrigo Dias, Conselheiro jurídico do SindusCon-SP e do Secovi-SP.
Especialistas destacam que persistem lacunas regulatórias e operacionais que podem comprometer a segurança jurídica e a previsibilidade para empresas.
A tributarista Lina Santin Cooke chama atenção para a falta de regulamentação da alíquota-teste — 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS — que será aplicada de forma simbólica a partir de 2026. Segundo ela, ainda é necessário definir as obrigações acessórias, os procedimentos de recolhimento e compensação, e os sistemas de apuração.
Lina também ressalta que, embora a Receita Federal já tenha apresentado conceitos como o ROC (Registro de Operações de Consumo) e a DERE (Declaração Eletrônica de Regimes Específicos), ambas ainda carecem de regulamentação. Essas ferramentas são fundamentais para permitir a “apuração assistida” dos novos tributos, garantindo integração entre os fiscos e simplificação do cumprimento das obrigações acessórias.
O tributarista Rodrigo Massud reforça que o PLP 108/2024 é o coração da transição, pois regulamenta o Comitê Gestor do IBS e estabelece as diretrizes de fiscalização, processo administrativo e multas. Ele alerta que a ausência de aprovação até o final de 2025 pode levar o sistema a operar “em ambiente de incerteza”.
A tributarista Betina Grupenmacher destaca a ausência de definição sobre qual será a Justiça competente para processar e julgar litígios envolvendo a CBS e o IBS, apontando a necessidade de varas federais especializadas para evitar conflitos de competência.
Já Luiz Gustavo Bichara chama atenção para a complexidade das multas previstas no PLP 108/24 — são 36 condutas distintas, muitas delas sobrepostas — e para a falta de regras equivalentes para a CBS, o que pode gerar disparidades sancionatórias sobre o mesmo fato.
A reforma vai exigir mudanças de sistemas, tecnologia, planejamento, precificação, gestão de fornecedores e novos contratos, entre outros. Vamos olhar o que muda em quatro áreas principais.
1.Suprimento
Será a primeira área diretamente afetada, pois dentro do novo sistema será preciso levar em conta não apenas o preço, mas também o quanto cada insumo vai gerar de crédito.
Hoje, as empresas compram insumo por um preço total que já inclui tributação, sem saber quanto é imposto. A partir da reforma, essa diferença terá que ser clara, pois o comprador vai usar o percentual de imposto para tomar créditos a serem abatidos dos seus próprios tributos.
Isso muda a forma de negociar com fornecedores. “É uma mudança de mentalidade que exige entender o que é preço e o que é tributo. Afinal, faz muita diferença para a precificação dos produtos. Pagar R$ 100 mais R$ 10 de imposto será igual a pagar R$ 100 mais R$ 30 de imposto, porque vou tomar R$ 10 ou R$ 30 de crédito. O que interessa para o custo são os R$ 100”, explica Rodrigo Dias.
Nesse cenário, quem não separar preço e tributo não terá condições de negociar preços. “É preciso analisar os suprimentos para entender a cadeia e quanto de tributo há na composição dos preços para mapear com quem é possível negociar”, diz o tributarista. “Quem não está fazendo isso, já está atrasado”.
A quantidade de créditos gerados passa a ser fator decisivo na compra de cada insumo, afetando fornecedores tributados pelo Simples, que pagam menos impostos e, consequentemente, geram menos créditos. Como se adequar à Reforma Tributária.
Exemplo de comparação de preço de insumo
Fornecedor A
Fornecedor B
Tributação
Simples
Fora do Simples
Preço total do insumo
R$ 105
R$ 120
Preço do produto
R$ 100
R$ 90
Impostos passíveis de crédito
R$ 5
R$ 30
Análise: O fornecedor B tem clara vantagem, pois o preço é menor e gera mais créditos.
“As empresas do Simples vão perder a vantagem competitiva que tinham de pagar menos tributos”, afirma Dias.
Martelene Carvalhaes observa, porém, que dentro da Construção Civil o Simples já não é um regime muito atrativo e as empresas que o adotam não têm peso tão significativo. “As empresas do Simples têm pouca representatividade na cadeia de construção porque o lucro presumido é muito mais interessante”, afirma. “O Simples é interessante para alguns tipos de serviços, como obras pequenas”, finaliza.
2.Tecnologia e sistemas
Especialistas em tributação e tecnologia fiscal alertam que 2025 é o ano-chave para adaptação de sistemas. As empresas precisam garantir que seus ERPs estejam prontos para operar em regime híbrido, conciliando o modelo atual (PIS/Cofins/ICMS/ISS) com os novos tributos (CBS/IBS).
Segundo o tributarista Rodrigo Massud, as construtoras e incorporadoras devem iniciar testes de integração de sistemas, revisão de cadastros fiscais e mapeamento de créditos de ICMS ainda neste ano.
Outra implicação será a busca por tecnologia para gerir créditos. Michel Dacoreggio, gerente Financeiro e Fiscal da construtora Brasil ao Cubo, afirma que a empresa ainda está mapeando impactos, mas prevê mudanças. “Vamos investir mais em tecnologia específica para lidar com a questão de créditos e débitos tributários”, afirma.
Martelene destaca que não apenas a tecnologia terá que mudar, mas também será necessário adaptar as rotinas e processos de controle interno, além de treinar e capacitar as equipes, com impactos relevantes principalmente em empresas pequenas e médias.
Lembre-se que a Reforma começa a surtir efeitos práticos já em 2026, com a fase de transição e a aplicação do “regime dual” (art. 156-B da EC 132/2023). Portanto, centralizar informações e possuir flexibilidade na automação de processos é o mais importante, e o motivo da tecnologia ser indispensável já na fase de adaptação.
É recomendável ter um ERP (Enterprise Resource Planning), ou seja, um software de Planejamento de Recursos Empresariais e ainda garantir que ele seja capaz de lidar com:
Apurações simultâneas (modelo antigo + novo)
Créditos fiscais por fora da nota
Futura DERE
Tratamento distinto para contratos de longo prazo
Parâmetros de redutores, fator social e setor incentivado
Como o ERP deve se comportar na prática? O ideal é que o sistema receba a nota faturada pelo fornecedor e identifique automaticamente o tipo de operação, analisando os valores utilizando o motor de cálculo. Após calcular os créditos, ele deve apresentar a apuração já com dados da DERE gerados.
Outra área diretamente impactada é a jurídica, em especial os contratos. A Construção Civil tem ciclo longo e a reforma prevê um período de transição que vai até 2033. Isso significa que os contratos feitos hoje precisam prever mudanças tributárias que virão daqui para a frente.
“Todos os contratos, sejam de construção ou compra e venda, têm que prever regra de como ajustar [o preço] caso haja aumento de carga tributária”, diz Carvalhaes. “É preciso constar cláusula específica não apenas dizendo que o contrato será revisado, mas também como será revisado, quais condições para comprovar aumento da carga tributária. Isso não pode ficar vago”, salienta. Ela defende o uso de critérios objetivos de revisão, para que nenhuma das partes saia prejudicada e para evitar ações judiciais no futuro.
“Não basta citar que vai haver revisão em caso de aumento, é preciso definir critérios, e estes e os índices a serem escolhidos vão depender de cada negócio, até porque a mudança de carga tributária, se houver, não será uniforme para todas as empresas.”
Martelene Carvalhaes, Sócia-diretora da MC Sociedade de Advogados
É natural que a área de incorporação também seja impactada, já que a precificação dos imóveis terá que levar em conta o sistema de créditos e débitos tributários.
Como aplicar o IVA na incorporação
Dedução dos redutores de ajuste (valor do terreno e eventuais contrapartidas e outorga onerosa)
Dedução dos redutores de ajuste (valor do terreno e eventuais contrapartidas e outorga onerosa)
Aplicação do redutor social
Dedução dos insumos aplicados
Aplicação da alíquota
Exemplo:
Valor do Imóvel
$239,0
Custo do terreno
$19,1
Redutor social
$100,0
Valor excluindo o custo do terreno e aplicando o Redutor Social
$119,1
Alíquota específica (40%)
11,25%
Base de cálculo com exclusão dos tributos da própria base
$12,1
Total Imposto Pago
$107,8
Conclusão
Os especialistas afirmam que a reforma vai incentivar a industrialização. Rodrigo Navarro, presidente da Abramat, lembra que “essa é uma das razões pelas quais a construção industrializada não deslanchou no Brasil, problema que conseguimos equalizar com a reforma”.
A partir da nova legislação, todo os sistemas pagarão os mesmos impostos, o que os coloca em pé de igualdade tributário.
Navarro pondera, porém, que o período de transição será longo e que o ideal seria antecipar a equalização para acelerar a industrialização. “Já estamos atrasados com relação à industrialização. Não podemos perder mais tempo”, alerta.
Canteiros mais industrializados e obras mais rápidas trariam mudanças no perfil da mão de obra e poderiam ajudar a combater a escassez de trabalhadores. “A Construção Civil passa por falta de mão de obra e uma forma de administrar isso é industrializando”, diz Martelene Carvalhaes.
Por fim, a reforma tributária tende a estimular a formalização da cadeia, pois a compra de insumos sem nota fiscal não gera créditos tributários.
Quem compra sem nota, vai pagar imposto do mesmo jeito e não vai poder abater [os créditos tributários do seu imposto]. Essa é uma mudança de modus operandi fantástica na construção.”
José Carlos Martins CEO na JCM Estratégia na Construção e presidente do Conselho Consultivo da CBIC
FAQ da Reforma Tributária na Construção Civil
Reforma Tributária: o que é?
É uma mudança no sistema de cobrança de tributos sobre o consumo no Brasil. A proposta substitui tributos federais, estaduais e municipais por um modelo mais simples e transparente, o IVA Dual, com o objetivo de acabar com a complexidade atual, reduzir litígios e eliminar a incidência em cascata dos tributos.
Para a Construção Civil, trata-se de uma transformação estrutural com impacto direto em obras, incorporações, locações, contratos e planejamento tributário. A reforma exige mudança de mentalidade, especialmente na gestão de fornecedores e na precificação dos insumos, já que o aproveitamento de créditos passa a ser fundamental.
Reforma Tributária: o que muda?
A Reforma Tributária unifica cinco tributos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) em dois novos impostos: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal), formando o chamado IVA Dual. Para a Construção Civil, isso significa uma padronização na tributação de sistemas construtivos (industrializados ou moldados in loco) e mudança na forma de apuração dos impostos, com o fim da cumulatividade.
Além disso, operações imobiliárias passam a ter tratamento específico com alíquotas reduzidas, redutores de base de cálculo (como o valor do terreno e contrapartidas urbanísticas), e redutor social de até R$ 100 mil por unidade habitacional.
Quando a Reforma Tributária entra em vigor?
A reforma terá implementação gradual entre 2026 e 2033. Em 2026, será feito um teste com aplicação simbólica de alíquotas reduzidas (0,9% CBS e 0,1% IBS). A CBS entra totalmente em vigor em 2027, com extinção do PIS e da Cofins. Já o IBS será implementado aos poucos entre 2029 e 2032, até sua adoção plena em 2033, quando ICMS e ISS serão extintos.
Durante esse período, a Construção Civil terá que lidar com dois sistemas tributários simultaneamente, o que torna essencial se preparar com antecedência — desde a renegociação de contratos até a atualização de sistemas fiscais.
Reforma Tributária é boa ou ruim para a Construção?
Especialistas do setor veem a reforma com otimismo cauteloso. José Carlos Martins, da CBIC, considera que ela trará benefícios importantes para a industrialização e formalização da cadeia produtiva. Já Rodrigo Dias, do SindusCon-SP, alerta para a necessidade de ajustes e planejamento para que as empresas não sejam surpreendidas durante o período de transição.
A reforma é considerada positiva por simplificar o sistema e oferecer mais isonomia entre métodos construtivos, mas há preocupação com o possível aumento da carga tributária, principalmente em empreendimentos de médio e alto padrão.
Como está a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária já foi aprovada e sancionada. A regulamentação das regras de consumo foi oficializada pela Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em janeiro de 2025. O processo de regulamentação segue com outras propostas em discussão, como o PLP 108/2024, que trata da governança dos tributos e alterações no ITCMD e ITBI.
Agora, o Brasil vive a fase de implementação prática, com empresas e entes públicos ajustando sistemas, tecnologia, processos fiscais e contratos para se adequar às novas regras que começam a ser aplicadas a partir de 2026.
O que foi aprovado na Reforma Tributária?
Aprovou-se a substituição de cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) pelo IVA Dual, formado pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual/municipal). Também foram aprovadas alíquotas padrão e redutores setoriais, o mecanismo de cashback para famílias de baixa renda, e regras específicas para o setor imobiliário, incluindo alíquotas reduzidas e deduções na base de cálculo.
Além disso, a reforma trouxe o Imposto Seletivo (IS), que incidirá sobre produtos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, e estabeleceu um cronograma escalonado de transição que vai até 2033, com reavaliações periódicas a cada cinco anos.
Como será a Reforma Tributária na prática?
A tributação será feita de forma “por fora”, ou seja, a alíquota será aplicada sobre o valor líquido do produto ou serviço, e não mais integrada ao preço. A empresa poderá abater créditos gerados nas etapas anteriores da cadeia, tornando essencial a emissão de nota fiscal e o controle de fornecedores.
Na prática, isso significa que construtoras e incorporadoras precisarão adaptar seu modelo de gestão tributária, revisar contratos e sistemas e entender com clareza o que é custo e o que é tributo. Também será necessário lidar com dois regimes tributários em paralelo até 2033 — o atual e o novo — o que exige cuidado redobrado no planejamento de obras longas.
