Normalmente, as primeiras coisas que vêm à sua mente quando sua construtora começa uma nova obra são: projetos, mão na massa e custos, certo?
Mas em primeiro lugar, toda construção precisa ser documentada para, então, sair do papel. E essa é a missão do memorial descritivo: ajudar a planejar a obra e garantir que o acordado entra e construtora e o cliente não seja quebrado.
E eu vou te explicar de forma bem compreensível como fazer e aplicar o memorial nesse post.
Cheio de detalhes, com direito a índice e paginação, o memorial descritivo pode atrasar um projeto ou fazer a diferença no sucesso da construtora. Como? É nele que constam todas as informações necessárias para formalizar a construção. Sem ele, não há liberação de financiamentos nem de vendas.
A grande função do memorial descritivo é melhorar a qualidade das obras, elevar o padrão da construção civil. Mas como é feito esse documento tão importante na sua construtora? Será que é possível pensar em tudo e não esquecer de nenhum detalhe?
Primeiramente, você deve ter em mente que seguir a NBR 15575 para a elaboração do memorial descritivo é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz respeito ao padrão de desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos modos de garantir a qualidade.
A Câmara Brasileira de Indústria da Construção (CBIC) fez um guia orientativo sobre a NBR 15575, mas sem muito detalhamento a respeito do memorial descritivo.
Por isso, neste post você vai entender como fazer esse documento, levando em conta 11 dicas fundamentais.
1 Dados da obra
Parece simples, mas a primeira página do memorial descritivo deve reunir os principais dados da obra. A identificação mais importante, o nome do projeto em si, depende do tipo de obra. O que define também o modelo de memorial, mudando desde os proprietários até as dimensões do projeto.
Um memorial descritivo pode ser:
- Residencial;
- Comercial;
- De execução de piscina;
- De desmembramento;
- De unificação;
- De residência para demolição;
- De tanque séptico ou fossa.
Então, o nome da obra deve especificar qual desses tipos de memorial descritivo será elaborado.
2 Localização da obra
Ainda na primeira página deve constar o local onde serão realizados os trabalhos. Mas é no miolo do memorial descritivo que aparece o estudo do terreno, com a maior variedade possível de informações. Isso inclui o uso de materiais interativos e multimídia, que podem ser usados para embasar a elaboração do memorial descritivo.
Tem se tornado muito comum, no reconhecimento de grandes áreas, o uso de drones. Eles captam imagens aéreas e ajudam a conhecer aspectos como relevo, irrigação, drenagem e outras características decisivas para a obra. Afinal, deve-se buscar o máximo de desempenho que a área pode trazer.
3 Proprietário
O dono da primeira página é também o da obra. Isso significa que a empresa responsável precisa estar presente logo ‘de cara” no memorial descritivo, com informações de registro como CNPJ e número CREA de profissionais responsáveis pela obra.
Como o memorial descritivo é registrado em cartório, além da empresa e CNPJ, é preciso informar dados para fiscalização. Com o Fisco cada vez mais apurado no cruzamento de dados, o memorial é uma fonte de informações sobre a tributação vigente.
Hoje, as obras não contribuem mais pelo RTT (Regime Tributário de Transição), mas pela CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido).
4 Detalhe de cada etapa da construção
O cronograma detalhado e todos os projetos que compõem a obra precisam estar indexados no memorial descritivo. Agora ele começa a fazer sentido, pois você já está dando corpo ao documento e avançando em relação às formalidades da capa.
A hidráulica, a elétrica, a alvenaria, o acabamento, tudo que estiver desenhado e projetado deve estar anexado ao memorial descritivo. Identificar e explicar para que servem cada um dos documentos é fundamental. Um comprador pode ir ao cartório ou solicitar que a sua construtora forneça esse material.
Como você deseja que a sua construtora seja vista? Como uma empresa da construção civil organizada? Então continue a leitura.
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5 Alvenaria
Eis a estrutura de toda a obra, principalmente no Brasil. Alvenaria é sinônimo de construção civil, embora novos modos de produção estejam ganhando espaço. O método light steel framming, por exemplo, usa estruturas de aço e a lógica dos pré-moldados para realizar obras mais limpas, baratas e econômicas.
Especificar a alvenaria no memorial descritivo significa listar tipos de materiais e quantidades, para que haja um dimensionamento da obra. Construções com isolamento acústico demandam paredes duplas, por exemplo. Essa característica, ou melhor, essa qualidade, precisa estar clara no documento.
Qual será o pé direito da construção? Quantos andares? Terá elevador? O que é necessário para garantir uma fundação segura? Esses e outros detalhes precisam estar no memorial descritivo.
6 Acabamento
Neste ponto, sua construtora precisa trabalhar bem com as minúcias. Sim, o acabamento é a parte mais delicada do memorial descritivo. Ele pode salvar a sua construtora de apuros. Já pensou se os clientes exigirem chão de mármore, quando o acabamento orçado e comprado é granito?
O prejuízo pode ir além do projeto em si e acabar comprometendo toda a saúde financeira da construtora. Ao listar os acabamentos, você deve separar os internos dos externos.
7 Conceituação do projeto
Qual é o objeto do projeto? Uma obra de igreja, um shopping center, uma residência popular. Cada um demanda padrões de qualidade diferentes. Mesmo que uma simples casa não tenha o melhor porcelanato, ainda assim, segue um padrão de qualidade e segurança estipulado pela NBR 15.575.
Definir qual é o objeto do projeto ajuda não somente a estabelecer custos, mas estilos de construção que podem aproximar o trabalho da engenharia e da arquitetura à arte. Lembra do Rococó, do Barroco, do Gótico? Todos esses estilos podem inspirar uma obra e constar no memorial descritivo.
8 Normas adotadas para a realização dos cálculos
O Brasil tem cerca de 900 normas técnicas voltadas somente à construção civil. No memorial descritivo precisam estar listadas quais aquelas que regem os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua construtora trabalha com cimento e concreto, precisa seguir as respectivas normas.
Vejas algumas delas a seguir:
- NBR 6118: Projeto de estruturas de concreto;
- NBR 5732: Cimento Portland comum;
- NBR 7480: Barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado
- NBR 8800: Projeto e execução de estruturas de aço de edifícios.
O sucesso dos cálculos depende delas. Se os insumos forem insuficientes, o memorial descritivo pode não ser aprovado em editais. O que para projetos de financiamento do Governo Federal é essencial. Podem usufruir do Minha Casa Minha Vida, as construtoras que seguem todas as normas.
9 Premissas básicas adotadas durante o projeto
Ser uma obra ecologicamente correta e pensada: cada vez mais as empresas da construção civil têm adotado essa premissa básica. O que direciona todo o projeto!
Se a obra trabalha com a captação de água das chuvas, é básico que esteja especificado no projeto o modo de retenção. Você vai precisar especificar no memorial descritivo como será feita a execução das cisternas.
Escolher um método de construção tradicional ou alternativo também faz parte das premissas básicas. O que é determinante para o tipo de obra e para o resultado que se espera.
10 Objetivos do projeto
Se o objetivo é prezar pelo meio ambiente, a premissa tem a ver com a adoção de uma postura ecologicamente pensada. Um projeto sem objetivos claros, fica sem norte. O que acaba transparecendo amadorismo para clientes e fornecedores.
Objetivos claros nos projetos dependem da clareza com que a construtora leva o próprio negócio. De nada adianta escrever objetivos que não serão cumpridos. Prazos por exemplo, precisam ser estipulados com bastante cuidado, não sendo um objetivo do projeto, mas uma meta a ser cumprida.
Por objetivo se entendem ideias mais abrangentes como:
- Construir o prédio mais alto da cidade;
- Colocar em prática o estilo contemporâneo;
- Criar um novo conceito visual e estrutural para obra;
- Construir uma residência popular.
11 Detalhamento em todos os aspectos
De todas as dicas para a construção do memorial descritivo, o detalhamento precisa estar presente em todas as etapas de planejamento. Nos detalhes, o custo global da obra pode despencar ou disparar. Veja a quais categorias você precisa prestar atenção:
- Materiais empregados na obra: tudo precisa estar sob seu controle, de modo que o memorial descritivo não deponha contra a sua empresa. Se foram usados mais concreto e cimento do que o previsto, o memorial não pode dizer o contrário.
- Equipe técnica: Dos projetistas aos colaboradores da operação, todos são fundamentais para que a obra saia do papel dentro de expectativas viáveis. Tanto técnica quanto economicamente;
- Entendimento completo do projeto: um memorial mal escrito e pouco detalhado leva a erros de compreensão. O que pode acabar levando sua construtora a ter que prestar contas ao Fisco por erros que, na prática, não cometeu;
- Atualização constantes: choveu, a obra atrasou. Cimento empedrou. Mais dinheiro foi gasto. O memorial descritivo é a garantia da construtora e o histórico do projeto, por isso é preciso mantê-lo atualizado.
CONTEÚDO ESCOLHIDO A DEDO PARA VOCÊ:
» Infográfico: 10 Itens que Você Não Pode Esquecer no Cálculo do Custo Global
Além dessas categorias, um detalhe primordial precisa ser seguido: a NBR 15575. Ela sempre estará presente nas obras da construção civil até que seja sucedida por outras diretrizes.
Mas manter o controle sobre cada item da norma e do orçamento da obra é uma tarefa que desafia as planilhas. Por isso, as construtoras têm recorrido à tecnologia para manter o memorial descritivo atualizado. Consulte o post “O que é ERP” para saber mais sobre como a tecnologia pode ajudar.
A principal contribuição de um sistema de gestão ou ERP (Enterprise Resource Planning) especializado na construção civil é manter o planejamento dentro da realidade! Com tecnologia fica muito mais fácil gerir todas as informações da obra e manter o memorial descritivo atualizado.
Conclusão
Com os pés firmes no chão, baseada em um planejamento seguro, a sua construtora corre menos riscos. Eles podem estar presentes tanto na forma do Fisco quanto na dos clientes. Por isso, elaborar o memorial descritivo completo e mantê-lo atualizado é fundamental para a entrega de empreendimentos bem vistos no mercado.
Para entender mais sobre essas e outras questões do mundo da construção civil, assim como a tecnologia é a principal aliada na gestão eficiente da sua construtora, continue navegando no blog do Sienge.
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