Entre os materiais que não podem faltar numa obra, é preciso incluir o memorial descritivo. Enquanto os clientes ganham cada vez mais consciência sobre o seu valor na hora de comprar o imóvel, existe ainda a exigência da lei para as construtoras e incorporadoras.
Então, se você ainda não faz isso, é essencial que entenda tudo o que está envolvido em elaborar e aplicar um memorial descritivo às suas obras a partir de agora.
Por isso, neste artigo eu vou te explicar o que é o memorial descritivo, por que ele é tão importante e quais são os principais tipos que você precisa usar.
O que é memorial descritivo?
O memorial descritivo é um documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64, que deve ser elaborado antes do lançamento de um empreendimento. Esse documento descreve de forma detalhada e aprofundada todos os setores do projeto da construção que está para iniciar.
E aí começa o desafio:
Para muitas construtoras e incorporadoras é um desafio elaborar o memorial descritivo com dados relevantes e mantê-lo atualizado durante a execução da obra. Por isso, algumas empresas deixam esse processo de lado.
Mas, como vamos ver a seguir, isso é um grande erro, que não leva em conta todo o valor do memorial descritivo para o sucesso da obra.
Por que fazer o memorial descritivo é importante para as vendas
Quem resolve deixar o memorial descritivo de lado se esquece que isso traz vários problemas, como queda nas vendas e outros prejuízos financeiros. Afinal, não estamos falando apenas de uma exigência da lei, mas também de uma prova concreta de que a construtora é séria e confiável.
Aliás, pense um pouco na reputação das empresas de construção civil:
Muitas pessoas pensam que todas as construtoras atrasam obras, usam materiais de qualidade inferior e cometem outras irregularidades.
E não é sem motivo:
A CNN divulgou uma notícia no dia 7 de junho de 2021 sobre a prisão de quatro suspeitos de um golpe milionário que criou uma incorporadora de fachada. Segundo a notícia, os suspeitos vendiam imóveis na planta e outros serviços de obras que nunca seriam entregues.
Mesmo que a suspeita não se comprove, o medo do consumidor de pensar em perder o que, muitas vezes, representa todas as suas economias, não vai embora tão cedo. Além disso, esse tipo de notícia é comum. Então, tudo o que uma empresa puder fazer para tirar essa impressão dos seus clientes é importante, não concorda?
Pois o memorial descritivo é uma das coisas que ajuda nisso, já que mostra de forma detalhada tudo o que alguém precisa saber sobre a obra, e justifica os custos envolvidos.
Transparência que dá segurança aos clientes
A preocupação com casos como o citado acima é grande, tanto que o Procon do Paraná, faz questão de destacar a importância do memorial descritivo para o cliente ao dizer: “No memorial descritivo, podem ser verificadas as marcas do material de acabamento e dos equipamentos que serão utilizados na obra”.
Então o cenário é claro:
Os consumidores têm buscado cada vez mais essas orientações antes da decisão de compra e com isso, têm ficado cada vez mais exigentes. As construtoras que não fazem o memorial descritivo em suas obras são avaliadas de forma negativa e perdem esses clientes para outras empresas mais transparentes e bem preparadas.
Mas, além de ser importante para as vendas, ele também é essencial para a obra em si. Como? É o que vamos ver agora.
A importância do memorial em uma obra
O memorial descritivo também está ligado a questões práticas da obra. Por exemplo, para um projeto sair do papel é necessário primeiro ter um orçamento da obra.
Ele é essencial na elaboração desse orçamento, pois é dele que sairão as orientações para a realizar um orçamento realista, com grandes chances de aprovação. Além disso, o memorial também é importante para fazer o cronograma físico-financeiro da obra.
Aliás, nós já publicamos aqui no blog um post sobre a importância da engenharia de custos na construção civil, que é mais um ponto importante de utilização do memorial descritivo. Afinal, cada projeto requer uma análise totalmente diferente, feita sob medida para aquela obra.
E, veja só:
Uma das fontes mais ricas de informação sobre o projeto, para os engenheiros de custos executarem seu trabalho de maneira completa, é o memorial descritivo do empreendimento.
Mas será que podemos parar por aqui? Com certeza não. O memorial descritivo também é importante para a construtora, como um todo.
Por que o memorial descritivo é importante para sua construtora?
Além dos benefícios que já citei acima, como ser um importante recurso de vendas, existe ainda outro forte benefício de usá-lo. Se, por um lado, o cliente busca no memorial uma proteção para saber que a construtora ou incorporadora é séria e confiável, o mesmo efeito existe para a própria empresa. Como assim?
A partir do momento em que você tem no memorial descritivo todos os detalhes sobre a obra, incluindo as marcas e modelos dos materiais, a empresa se protege de ações legais. Nenhum cliente poderia entrar com uma ação de má-fé na justiça, alegando problema com a entrega. Afinal, tudo o que estiver na obra estará também no memorial.
Em outras palavras:
Usar o memorial descritivo não é uma exigência burocrática sem valor. Na verdade, estamos falando de uma proteção adicional para empresa e cliente contra qualquer problema.
O papel do memorial descritivo no programa Minha Casa Minha Vida
O memorial descritivo é um documento muito importante nos empreendimentos e não é diferente no programa Casa Verde e Amarela. Ele está listado entre os principais documentos exigidos para a aprovação de projetos das construtoras interessadas em participar do programa.
Então, além de todos os pontos acima, ele é requisito para sua construtora participar de obras pelo programa de habitação do governo federal. Tendo em vista que a iniciativa tem se fortalecido por todo o país, mesmo durante a pandemia da Covid-19, a tendência é que o programa continue a crescer nos próximos anos.
Quais são os tipos que existem?
Apesar de a proposta do memorial descritivo ser sempre a mesma para qualquer obra, existem diferentes modelos, de acordo com o tipo de empreendimento. Então, é importante que você entenda quais são os tipos de documento para cada situação. Assim, você vai estar sempre de acordo com a lei e não vai precisar refazer nenhum memorial.
Veja agora alguns dos tipos de memoriais descritivos, e quais são os tipos de obras em que você deve usar cada um:
- residencial: documento que detalha todas as informações envolvendo obras de uso residencial, como casas e apartamentos;
- comercial: igual ao primeiro modelo, mas usado para obras destinadas de uso comercial, como mercados, lanchonetes e lojas de todos os tipos;
- para execução de piscina: essa é novidade para muitos, mas obras que envolvem colocação ou reforma de piscinas precisam de um memorial descritivo só para isso;
- memorial de desmembramento: quando é preciso desmembrar um lote de terreno ou área também é preciso fazer um memorial descritivo específico só para isso;
- de unificação: esse é o caso contrário do exemplo acima, quando é preciso unificar dois ou mais lotes de terreno, e também existe um tipo de memorial para isso;
- de residência para demolição: este documento contém informações detalhadas sobre os procedimentos necessários para demolir um imóvel;
- memorial descritivo de tanque séptico e fossa: este memorial, em geral detalhado por meio de desenhos, é solicitado quando não há disponibilidade de uso da rede de esgoto pública.
Valor do memorial descritivo é claro para o setor
Não resta dúvida que a elaboração de um memorial descritivo nos projetos da sua construtora é essencial. Não apenas porque é uma exigência da lei, mas porque traz muitos benefícios tanto para sua construtora quanto para seus clientes.
Entre esses benefícios, vale destacar:
- transparência junto aos clientes;
- proteção contra ações de má-fé na justiça;
- diferencial competitivo contra empresas que não usam o memorial;
- possibilidade de participar no programa Casa Verde e Amarela;
- trabalho em acordo com a lei.
Ou seja, um memorial bem elaborado e atualizado até o final da obra protege sua construtora de diversos incômodos no futuro.
E para te ajudar a não deixar o memorial descritivo de fora nos seus empreendimentos, publicamos um post sobre como a normativa NBR 15575 trata o tema. Leia agora!
Memorial Descritivo: 11 dicas práticas para você fazer o seu
A grande função do memorial descritivo é melhorar a qualidade das obras, elevar o padrão da construção civil. você deve ter em mente que seguir a NBR 15575 para a elaboração do memorial descritivo é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz respeito ao padrão de desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos modos de garantir a qualidade.
Por isso, quando for criar o seu memorial descritivo, leve em consideração as 11 dicas abaixo!
1 Dados da obra
Parece simples, mas a primeira página do memorial descritivo deve reunir os principais dados da obra. A identificação mais importante, o nome do projeto em si, depende do tipo de obra. O que define também o modelo de memorial, mudando desde os proprietários até as dimensões do projeto.
Um memorial descritivo pode ser:
- Residencial;
- Comercial;
- De execução de piscina;
- De desmembramento;
- De unificação;
- De residência para demolição;
- De tanque séptico ou fossa.
Então, o nome da obra deve especificar qual desses tipos de memorial descritivo será elaborado.
2 Localização da obra
Ainda na primeira página deve constar o local onde serão realizados os trabalhos. Mas é no miolo do memorial descritivo que aparece o estudo do terreno, com a maior variedade possível de informações. Isso inclui o uso de materiais interativos e multimídia, que podem ser usados para embasar a elaboração do memorial descritivo.
Tem se tornado muito comum, no reconhecimento de grandes áreas, o uso de drones. Eles captam imagens aéreas e ajudam a conhecer aspectos como relevo, irrigação, drenagem e outras características decisivas para a obra. Afinal, deve-se buscar o máximo de desempenho que a área pode trazer.
3 Proprietário
O dono da primeira página é também o da obra. Isso significa que a empresa responsável precisa estar presente logo ‘de cara” no memorial descritivo, com informações de registro como CNPJ e número CREA de profissionais responsáveis pela obra.
Como o memorial descritivo é registrado em cartório, além da empresa e CNPJ, é preciso informar dados para fiscalização. Com o Fisco cada vez mais apurado no cruzamento de dados, o memorial é uma fonte de informações sobre a tributação vigente.
Hoje, as obras não contribuem mais pelo RTT (Regime Tributário de Transição), mas pela CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido).
4 Detalhe de cada etapa da construção
O cronograma detalhado e todos os projetos que compõem a obra precisam estar indexados no memorial descritivo. Agora ele começa a fazer sentido, pois você já está dando corpo ao documento e avançando em relação às formalidades da capa.
A hidráulica, a elétrica, a alvenaria, o acabamento, tudo que estiver desenhado e projetado deve estar anexado ao memorial descritivo. Identificar e explicar para que servem cada um dos documentos é fundamental. Um comprador pode ir ao cartório ou solicitar que a sua construtora forneça esse material.
Como você deseja que a sua construtora seja vista? Como uma empresa da construção civil organizada? Então continue a leitura.
”
Aprenda tudo sobre Memorial Descritivo!
Descubra os seus detalhes, tudo o que você precisa para fazer sem errar.
5 Alvenaria
Eis a estrutura de toda a obra, principalmente no Brasil. Alvenaria é sinônimo de construção civil, embora novos modos de produção estejam ganhando espaço. O método light steel framming, por exemplo, usa estruturas de aço e a lógica dos pré-moldados para realizar obras mais limpas, baratas e econômicas.
Especificar a alvenaria no memorial descritivo significa listar tipos de materiais e quantidades, para que haja um dimensionamento da obra. Construções com isolamento acústico demandam paredes duplas, por exemplo. Essa característica, ou melhor, essa qualidade, precisa estar clara no documento.
Qual será o pé direito da construção? Quantos andares? Terá elevador? O que é necessário para garantir uma fundação segura? Esses e outros detalhes precisam estar no memorial descritivo.
6 Acabamento
Neste ponto, sua construtora precisa trabalhar bem com as minúcias. Sim, o acabamento é a parte mais delicada do memorial descritivo. Ele pode salvar a sua construtora de apuros. Já pensou se os clientes exigirem chão de mármore, quando o acabamento orçado e comprado é granito?
O prejuízo pode ir além do projeto em si e acabar comprometendo toda a saúde financeira da construtora. Ao listar os acabamentos, você deve separar os internos dos externos.
7 Conceituação do projeto
Qual é o objeto do projeto? Uma obra de igreja, um shopping center, uma residência popular. Cada um demanda padrões de qualidade diferentes. Mesmo que uma simples casa não tenha o melhor porcelanato, ainda assim, segue um padrão de qualidade e segurança estipulado pela NBR 15.575.
Definir qual é o objeto do projeto ajuda não somente a estabelecer custos, mas estilos de construção que podem aproximar o trabalho da engenharia e da arquitetura à arte. Lembra do Rococó, do Barroco, do Gótico? Todos esses estilos podem inspirar uma obra e constar no memorial descritivo.
8 Normas adotadas para a realização dos cálculos
O Brasil tem cerca de 900 normas técnicas voltadas somente à construção civil. No memorial descritivo precisam estar listadas quais aquelas que regem os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua construtora trabalha com cimento e concreto, precisa seguir as respectivas normas.
Vejas algumas delas a seguir:
- NBR 6118: Projeto de estruturas de concreto;
- NBR 5732: Cimento Portland comum;
- NBR 7480: Barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado
- NBR 8800: Projeto e execução de estruturas de aço de edifícios.
O sucesso dos cálculos depende delas. Se os insumos forem insuficientes, o memorial descritivo pode não ser aprovado em editais. O que para projetos de financiamento do Governo Federal é essencial. Podem usufruir do Minha Casa Minha Vida, as construtoras que seguem todas as normas.
9 Premissas básicas adotadas durante o projeto
Ser uma obra ecologicamente correta e pensada: cada vez mais as empresas da construção civil têm adotado essa premissa básica. O que direciona todo o projeto!
Se a obra trabalha com a captação de água das chuvas, é básico que esteja especificado no projeto o modo de retenção. Você vai precisar especificar no memorial descritivo como será feita a execução das cisternas.
Escolher um método de construção tradicional ou alternativo também faz parte das premissas básicas. O que é determinante para o tipo de obra e para o resultado que se espera.
10 Objetivos do projeto
Se o objetivo é prezar pelo meio ambiente, a premissa tem a ver com a adoção de uma postura ecologicamente pensada. Um projeto sem objetivos claros, fica sem norte. O que acaba transparecendo amadorismo para clientes e fornecedores.
Objetivos claros nos projetos dependem da clareza com que a construtora leva o próprio negócio. De nada adianta escrever objetivos que não serão cumpridos. Prazos por exemplo, precisam ser estipulados com bastante cuidado, não sendo um objetivo do projeto, mas uma meta a ser cumprida.
Por objetivo se entendem ideias mais abrangentes como:
- Construir o prédio mais alto da cidade;
- Colocar em prática o estilo contemporâneo;
- Criar um novo conceito visual e estrutural para obra;
- Construir uma residência popular.
11 Detalhamento em todos os aspectos
De todas as dicas para a construção do memorial descritivo, o detalhamento precisa estar presente em todas as etapas de planejamento. Nos detalhes, o custo global da obra pode despencar ou disparar. Veja a quais categorias você precisa prestar atenção:
- Materiais empregados na obra: tudo precisa estar sob seu controle, de modo que o memorial descritivo não deponha contra a sua empresa. Se foram usados mais concreto e cimento do que o previsto, o memorial não pode dizer o contrário.
- Equipe técnica: Dos projetistas aos colaboradores da operação, todos são fundamentais para que a obra saia do papel dentro de expectativas viáveis. Tanto técnica quanto economicamente;
- Entendimento completo do projeto: um memorial mal escrito e pouco detalhado leva a erros de compreensão. O que pode acabar levando sua construtora a ter que prestar contas ao Fisco por erros que, na prática, não cometeu;
- Atualização constantes: choveu, a obra atrasou. Cimento empedrou. Mais dinheiro foi gasto. O memorial descritivo é a garantia da construtora e o histórico do projeto, por isso é preciso mantê-lo atualizado.
Mas agora me conta aqui nos comentários: qual é a sua maior dúvida ou desafio com relação ao uso do memorial descritivo?
Para entender mais sobre essas e outras questões do mundo da construção civil, assim como a tecnologia é a principal aliada na gestão eficiente da sua construtora, continue navegando no blog do Sienge.
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