A manutenção predial é um dos elementos mais importantes de uma edificação. Sem o devido cuidado, um prédio que poderia durar mais de um século pode se consumir em poucos anos.
Apesar disso, muitos gestores responsáveis por edificações têm dificuldades em elaborar um plano de manutenção preventiva que funciona. Sem isso é comum enfrentar diversos problemas ao cuidar do local, como altos custos e paralisação de atividades.
Felizmente, elaborar um plano preventivo não é complicado. Neste artigo, vou te mostrar o que envolve este plano, por que ele é fundamental e o passo a passo para criá-lo sem demora.
O que é o plano de Manutenção Preventiva?
Em primeiro lugar, vamos nos concentrar em entender a fundo o que é o plano de manutenção preventiva. Não estamos falando só de fazer um planejamento genérico, do tipo que aponta o que precisa de atenção sem dar outros detalhes.
Um bom plano de manutenção preventiva inclui tanto a parte estratégica, quanto operacional de cuidar da edificação. Isso inclui, por exemplo:
Traçar um cronograma de atividades
A ideia de montar um plano nos lembra que ter uma programação clara a seguir é muito importante. Por isso, um bom programa de manutenção segue um cronograma de atividades.
As datas de inspeções e ações de manutenção devem ser marcadas com antecedência, levando em conta os melhores horários para não atrapalhar as atividades normais do local. Afinal, algumas atividades talvez exijam que a eletricidade total ou alguns equipamentos de uso comum no prédio sejam desligados.
Distribuir as tarefas com eficiência
Outro ponto importante do plano de manutenção preventiva é a distribuição de tarefas entre os colaboradores responsáveis pelo trabalho.
Isso evita que um profissional perca tempo tentando descobrir o que tem de fazer no dia, ou que duas atividades que interferem uma na outra sejam programadas para a mesma data.
Quanto mais bem organizado for o plano de ação, com quem tem de realizar cada atividade e em qual data, mais fácil vai ser seguir o cronograma sem qualquer dificuldade.
Cuidar das máquinas e ferramentas
Como realizar bem a manutenção preventiva do local se as ferramentas e equipamentos estiverem sem condições de uso ou prestes a parar de funcionar? Aquele ditado, “casa de ferreiro, espeto de pau”, não pode valer na manutenção preventiva.
E só tem um jeito de evitar que esse tipo de problema aconteça:
Por aplicar a manutenção preventiva no maquinário usado para o trabalho de manutenção. O cuidado vai desde as ferramentas menores até as máquinas mais robustas, usadas no canteiro de obras.
Assim é possível garantir que nenhuma atividade de manutenção será adiada ou feita sem qualidade por falta de capacidade dos equipamentos usados.
Programar compra de materiais
Mesmo na manutenção preventiva é preciso trocar alguns itens com certa frequência. Assim que uma inspeção de rotina identificar a necessidade de troca para a próxima manutenção, é importante também programar a compra dos materiais necessários.
Caso contrário, a próxima manutenção vai atrasar por falta de materiais necessários para o serviço, o que pode facilmente se transformar em uma bola de neve e levar a uma manutenção corretiva.
Para lembrar:
A manutenção corretiva geralmente é algo maior, o que significa alto gasto e mais demora. Além disso, em alguns casos isso significa mão de obra cara para realizar o serviço. Então, compensa mesmo se programar com as compras para não ter prejuízos depois.
Preparar instruções sobre cada atividade
Manter o padrão nas técnicas de manutenção é fundamental para que o trabalho de um profissional não entre em conflito com o de outro.
Isso evita que que determinados serviços sejam refeitos. E, o melhor modo de resolver isso é com instruções claras, descrevendo como cada procedimento deve ser feito.
Pense no seguinte:
Se cada profissional faz sua tarefa do jeito que achar melhor, as chances de ter problemas aumentam.
Por outro lado, uma espécie de manual, descrevendo as tarefas que todos devem seguir, evita que as opiniões de um ou outro sobre como o mesmo problema deve ser resolvido, afetem o fluxo de trabalho. Além disso, as instruções detalhadas tendem a elevar o nível do resultado final do serviço.
Por que é importante fazer um plano de Manutenção Preventiva?
Ainda há quem duvide do real valor de realizar um plano de manutenção preventiva, ainda mais para edificações novas. E motivos para isso não faltam. Muitos pensam que:
- os custos do serviço o tornam inviável;
- materiais novos eliminam a necessidade de manutenção;
- entre outros.
Mas a verdade é que nenhum desses motivos é válido. Pelo contrário, a começar pela noção que a manutenção preventiva é um custo. Ela deve ser encarada como um investimento, assim como uma garantia estendida na compra de um produto de alto valor.
Com os cuidados certos, o custo de manutenção do prédio ao longo do tempo vai ser menor, enquanto a vida útil dele será mais longa. É o famoso “ganha-ganha” para todos os envolvidos.
Passo a Passo para elaborar o seu plano
A explicação que eu dei até aqui já dá uma boa base para que você consiga elaborar um plano de manutenção preventiva que funciona. Mas para te ajudar ainda mais, preparei um passo a passo completo da estruturação desse processo:
1. Elabore um plano de ação sequencial
O primeiro passo é conhecer a edificação em si e definir um plano de ação sequencial, ou seja, um cronograma de inspeções e trocas periódicas de itens.
Afinal, cada prédio é diferente, com características, tamanho e tempo de vida diferentes. Então, não existe forma melhor de começar o plano de manutenção do que com uma inspeção inicial para definir as próximas atividades e a sequência de ações.
Essa é a sua base para o resto do trabalho, mas lembre-se:
Nada está escrito em pedra, então o cronograma pode mudar com o tempo, se necessário para atender melhor às necessidades do local.
2. Defina o tamanho da equipe
Depois de estabelecer a sequência de manutenção, com as datas de inspeções e trocas já é possível definir o tamanho da equipe necessária para cuidar de tudo.
Lembre-se que a quantidade de profissionais não tem a ver só com o tamanho do prédio, mas com as diferentes necessidades de manutenção do local. Talvez um prédio comercial precise de pessoas com habilidades diferentes de um prédio residencial.
3. Atribua papéis de acordo com as necessidades
Agora, com a quantidade de profissionais já definida, é preciso definir os papéis estratégicos para o funcionamento do plano de manutenção preventiva. Como assim?
Como já vimos, alguém precisa garantir que os materiais necessários para as atividades sejam comprados, que os prazos sejam cumpridos e que todos executem suas funções dentro do padrão.
Atribua essas responsabilidades a profissionais específicos, em vez de deixar cada um fazer conforme tiver tempo. Não esqueça de designar alguém para elaborar treinamentos e qualificar a equipe constantemente.
4. Acompanhe o progresso do plano
Por último, é essencial que você acompanhe o progresso do planejamento e faça ajustes sempre que algo sair do que foi traçado inicialmente. Conforme a estratégia se desenrola, é provável que você e a equipe encontrem formas mais eficazes de trabalhar.
Não tenha receio de fazer mudanças, ouvir pontos de vista diferentes e testar novas soluções para melhorar a dinâmica da equipe. Tudo isso vai contribuir muito para o desempenho e a entrega aos clientes.
Benefícios da manutenção preventiva
Conheça agora 10 razões pelas quais a indústria da construção civil nunca deve deixar de fazer a manutenção preventiva:
- Proteger o patrimônio na construção civil, pois a prevenção aumenta a vida útil das máquinas e equipamentos, que possuem alto valor financeiro e tem grande representatividade no seu patrimônio.
- Permitir que sua construtora escolha o momento de efetuar a parada da máquina, programando a manutenção preventiva para um período de baixa utilização ou demanda, reduzindo assim o impacto na obra.
- Diminuir o custo com manutenções corretivas e emergenciais da construtora. O custo das manutenções preventivas é infinitamente menor, mantém as condições ideais para o bom funcionamento, eliminando possíveis causas de problemas maiores e mais caros.
- Escolher onde executar as manutenções preventivas: na oficina da própria construtora ou em oficina terceirizada, aquela que oferecer a melhor opção custo/ benefício.
- Gerar economia na compra dos insumos como óleos, pneus e lubrificantes, utilizados na oficina da construtora nas manutenções preventivas, pois podem ser comprados com antecedência.
- Reduzir o desperdício de materiais que estavam prontos para serem usados por conta de uma máquina parada em manutenção corretiva. Os gastos com mão-de-obra parada, equipamentos alugados, também são evitados quando a construtora efetua a manutenção preventiva.
- Considerar no cronograma da obra o planejamento das manutenções preventivas das máquinas que serão utilizadas, para que este tempo seja contemplado no prazo final de entrega da obra, evitando assim atrasos.
- Apropriar os custos das manutenções preventivas no custo da obra, para ser absorvido pelo projeto e não onere outros custos na Construção Civil.
- Melhorar o nível de qualidade do serviço executado pelo perfeito funcionamento das máquinas alcançado com a manutenção preventiva, atendendo as exigências da ISO 9000.
- Garantir a segurança dos operadores das máquinas e equipamentos, evitando assim possíveis acidentes, pelo seu mau funcionamento. O planejamento das manutenções preventivas só traz ganhos para a Construção Civil, devendo ser implementado quanto antes.
O plano de manutenção preventiva é tão importante quanto lançar um alicerce sólido no início de uma construção. É esse plano que vai ajudar os profissionais responsáveis a manter o prédio em ordem sem custos desnecessários, perda de tempo e pressão sobre os trabalhadores.
O plano de manutenção preventiva é tão importante quanto lançar um alicerce sólido no início de uma construção. É esse plano que vai ajudar os profissionais responsáveis a manter o prédio em ordem sem custos desnecessários, perda de tempo e pressão sobre os trabalhadores.
E por falar em evitar desperdícios, veja 5 ações que você pode aplicar para preservar os materiais de construção nas próximas obras!
