Na parte 1 deste artigo você viu os principais pontos do desdobro de lotes, a diferença entre desdobro e desmembramento e algumas leis complementares sobre o assunto.
Nesta segunda parte você vai entender algumas proibições no desdobro de lotes. Vamos falar como funciona o registro em cartório, abordagem no direito municipal e civil, além do exemplo da cidade de São Paulo.
Boa leitura!
Proibições de parcelamento no desdobro de lotes
Primeiro, além de saber os tipos de parcelamento, é vital que você saiba também quais as proibições existentes para ele. Vale recordar que a divisão das glebas em lote está vedada expressamente, conforme o artigo 3º da Lei 6.766, nas seguintes situações:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Exemplo de São Paulo
Vamos tomar como exemplo prático São Paulo, onde existe a figura do desdobro de lote. Na capital paulista ele é definido como:
“a divisão de terreno, oriundo de parcelamento aprovado, regularizado, inscrito no Competente Cartório de Registro de Imóveis, com frente para rua oficial já existente, não implicando na abertura de novas vias e nem no prolongamento das vias já existentes.”
No caso de aprovação de Desdobro de Lote vinculado a projetos de edificações, a aprovação é simultânea, do desdobro e do projeto. Para isso, precisa atender à legislação pertinente e as disposições das Portarias Secretaria da Habitação 21/82 e 371/87.
Etapas de implantação do desdobro de lotes:
- Emissão do Alvará de Desdobro de Lote para fins de registro;
- Apresentação do registro do Desdobro de Lotes pelo interessado.
Aprovação
A aprovação consiste na análise do projeto de Desdobro, verificando se o mesmo atende à legislação pertinente. Caso seja necessário, serão feitas consultas a outros órgãos.
O projeto deve considerar o zoneamento, vegetação existente, os corpos d’água,
melhoramentos viários. O projeto estando em ordem, será expedido o Alvará de Desdobro de Lote.
Legislação vigente
Competência de análise
- Subprefeitura competente;
- Sehab/Parsolo
As maiores dificuldades costumam acontecer, em qualquer lugar, na apresentação da papelada necessária para cumprir a burocracia. Ter a documentação da empresa em dia e gente experiente para lidar com ela são fundamentais nessa hora.
Documentos necessários para desdobro de lote
Há uma extensa lista de documentos que são exigidos em São Paulo, não diferindo muito de outras cidades onde existe essa possibilidade do desdobro de lote. Para ter uma ideia e se preparar para quando chegar a sua vez, em qualquer região, veja quais são eles:
- Requerimento padronizado assinado pelo requerente (retirar junto a SEHAB-22, à Rua São Bento, 405 – 8º andar, sala 82);
- Título de propriedade da área registrado no Cartório de Registro de Imóveis atualizado;
- Caso o lote não pertença a Arruamento/Loteamento aprovado, apresentar a certidão da matrícula ou da transcrição aquisitiva da área atualizada com movimentos desde 19/12/79; Cópia do IPTU ou INCRA do atual exercício ou certidão de dados cadastrais atualizada;
- Certidão negativa dos tributos atualizada até o último exercício (IPTU ou INCRA);
- Documentos do autor e responsável pelo projeto (CREA, ART, CCM);
- Parecer Técnico fornecido pela Secretaria de Estado do Meio Ambiente, no caso da área estar localizada total ou parcialmente, no perímetro de proteção aos mananciais hídricos;
- Contrato social da interessada, quando pessoa jurídica, indicando a correspondente habilitação pela representação instruído com cópia da JUCESP;
- Escritura primitiva no caso do terreno pertencer a loteamento/arruamento aprovado nas zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I e II, ZTLz-I e II;
- Comprovante da Regularidade das Construções: a. Planta aprovada e habite-se; b. ou Planta de Conservação até 1972; c. ou Planta de Regularização; d. ou Certificado de Regularidade com planta visada pela Administração Regional;
- Planta do Desdobro em 05 (cinco) vias, na escala 1:100 ou 1:200. (v. detalhamento)
- Memorial descritivo em 3 (três) vias, contendo a descrição das medidas e áreas dos lotes, de acordo com a situação atual e situação pretendida desenhadas em planta. Caso houver edificação nos lotes pretendidos, fazer constar na descrição de cada lote a área das mesmas.
Faça um bom checklist e não esqueça de nada, um só papel desses pode parar tudo. Mas não terminam aí as dificuldades.
Registro no cartório
Segundo o advogado Carlos Cezar Pinheiro da Silva, o maior problema existente sobre desdobro de lotes hoje, é a crença de que a aprovação da prefeitura já resolve a situação.
No entanto, após essa aprovação, o desdobro ou desmembramento deve ser levado ao Cartório de Registro para abertura de novas matrículas.
“Nesse momento, o cartório pode entender que o desmembramento pode afetar futuros compradores das novas áreas resultantes. Se assim entender, o cartório pode exigir todos os documentos previstos no artigo 18 da lei 67766/79. Muitas vezes o proprietário não tem essa documentação e acaba não conseguindo registrar o desmembramento”, alerta o advogado.
A essa altura, muitas vezes, todas as partes resultantes do desdobro já foram vendidas, pois houve a confiança na aprovação da prefeitura. Porém, nenhum comprador terá a propriedade do imóvel garantida pois não houve o registro em cartório do desmembramento.
Mas então, como fazer para evitar um prejuízo que pode ser irreparável? Com a palavra, o advogado:
“Para total segurança, temos que esperar o registro do desmembramento , pois a prefeitura analisa o pedido apenas pela parte urbanística, ou seja, se a lei municipal permite a metragem quadrada e a testada dos lotes resultantes do desmembramento.”
“Já os cartórios, têm a obrigação de verificar a segurança dos futuros adquirentes desses lotes e por isso pede em vários casos, os documentos do artigo 18”, ressalta o advogado.
Direito Municipal e Direito Civil
Mas um cartório pode bloquear o registro de um procedimento que já foi aprovado pela prefeitura? Pode sim, tenha muito claro isso.
Para você entender melhor, a prefeitura representa o direito municipal, enquanto que o cartório de registros representa uma extensão do Poder Judiciário. Como tal, está atento ao direito civil e deve observar as leis a fim de resguardar os interesses de quem vai comprar o imóvel.
Assim, se o responsável pela análise no cartório observar alguma incongruência no modo como foi realizado o parcelamento ou desdobro, pode sim negar o seu registro.
A lei é muito clara, no artigo 37, quando estipula que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Mais atenção ainda para esse detalhe: é considerado crime qualificado iniciar a execução de loteamento ou desmembramento bem como a venda de lotes sem o devido registro em cartório. As penas previstas são de reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Saiba que já aconteceram condenações no País em decorrência disso, inclusive. Para saber mais a respeito, assista o vídeo de Carlos Cezar Pinheiro da Silva, onde ele esclarece este e outros aspectos dos parcelamentos.
Portanto, de maneira alguma leve adiante obras de loteamento ou desmembramento e muito menos a venda de unidades sem antes ter vencido a etapa do Cartório de Registros.
Diferencial para vendas
Subdivisão ou desdobro de lotes é uma alternativa muito interessante para o aproveitamento das áreas maiores pelos construtores.
No entanto, como não há um regramento unificado, é preciso evitar complicações tomando-se os devidos cuidados. É sempre interessante contar com a ajuda de profissionais especializados e conhecedores da realidade local.
Não medir esforços para cumprir a legislação, por mais aborrecido e complicado que pareça. E faça disso um diferencial de marketing para impulsionar as vendas, oferecendo a segurança legal do empreendimento como um atrativo.
Ao final, você vai conseguir agregar valor ao seu produto, pois segurança é o que as pessoas mais querem, em primeiro lugar. Ninguém quer ser enganado e perder dinheiro, não é mesmo?
Conte conosco para qualquer esclarecimento que seja necessário sobre esse tema, faça contato se tiver alguma dúvida. Será uma satisfação ajudá-lo.
Espero que você tenha gostado do nosso conteúdo. Agora, por favor, deixe seu comentário, queremos muito saber a sua opinião sobre esse tema. E compartilhe com seus sócios, colaboradores e amigos, deve ser útil para eles também. E não se esqueça, você pode ler a parte 1 aqui.
