O sucesso na administração de obras é peça-chave para uma operação lucrativa na construção civil. Afinal, não tem como separar bons negócios de obras bem gerenciadas. Mas o contrário também é verdade.
Por isso, a pergunta que fica é:
Você está fazendo isso do jeito certo na sua empresa? Como em tudo na vida, os erros mais básicos são os que mais atingem as empresas do setor. O segredo é saber quais são eles e como evitar cada um.
O que está envolvido na administração de obras que dá resultados
Realizar a administração de obras com excelência é garantir que os profissionais responsáveis por cada serviço de arquitetura e engenharia cumpram seus papéis.
Mas o foco não está em controlar ações individuais, e sim garantir o resultado final, ou seja, que a obra acabe dentro do prazo e do orçamento com o padrão de qualidade desejado. Para isso, existe uma série de elementos, processos e até leis envolvidas.
Então, veja abaixo alguns dos elementos mais importantes da administração de obras:
Estudo de viabilidade
Tudo começa com o estudo de viabilidade técnica e econômica do empreendimento, para determinar se vale a pena realizar a obra. Ao avaliar os custos de construção do imóvel e as possibilidades de venda, o construtor consegue avaliar se é válido ou não.
Essa pesquisa detalhada é importante porque dá uma visão do futuro do empreendimento.
Caso o estudo mostre baixas chances de venda ou valor muito baixo, é muito mais fácil partir para outro projeto sem precisar gastar com terreno, materiais e mão de obra. Por outro lado, se o investimento valer a pena, o estudo mostra até o potencial de retorno.
Definição de orçamento
Depois de ter o estudo de viabilidade completa, fica muito mais fácil determinar o valor final do orçamento e quanto disso deve ir para cada etapa da construção. Para isso, você precisa fazer cotações, negociar com fornecedores e buscar acordos para cada item da obra.
Então, veja:
Não estamos falando apenas de números e preços aqui. Antes, para fazer uma boa administração de obras você precisa saber negociar e se comunicar bem com parceiros, clientes e até internamente.
Sendo assim, na elaboração orçamentária é necessário ser feito o cálculo de composições unitárias, encargos, tributação e formação de preços.
Você deve considerar também que os valores orçados tornam-se defasados ao longo do tempo, devido a fatores como inflação, flutuação de preços dos insumos e alterações tributárias e de cenários financeiros que limitam no tempo a validade de um orçamento.
Portanto, é fundamental ter muito cuidado ao fazer o levantamento de preços para a construção e acompanhar as variações do mercado. Fique atento às seguintes questões:
- Não misture orçamentos: o valor de uma construção no Rio de Janeiro é muito diferente dos valores aplicados em uma obra para uma cidade do interior de Santa Catarina. Por isso, você deve avaliar os preços de cada localidade para fazer um orçamento de obras correto.
- Conheça técnicas de formação de preços: se você não sabe como fazer um orçamento de forma adequada, procure auxílio de um software específico ou de um profissional capacitado. Afinal, é fundamental avaliar o preço de cada item e as taxas tributárias envolvidas no gerenciamento de obras.
- Acompanhe a inflação: fique atento às mudanças de preços para compra de materiais e locação de equipamentos. A inflação pode provocar aumento de preços, exigindo um reajuste nos custos da obra.
Planeje os itens essenciais da construção civil
Após fazer o estudo de viabilidade e montar um orçamento, é hora de planejar outros detalhes importantes da construção.
Em primeiro lugar, verifique o tempo necessário para obter as licenças junto aos órgãos públicos, regularize os procedimentos e faça a matrícula do imóvel, solicitando um alvará de construção. Isso vai otimizar os prazos e evitar surpresas.
Solicite a certidão negativa de débito, verifique os atestados da rede elétrica e infraestrutura de água e esgoto e instale uma placa indicando o responsável técnico para garantir uma gestão de canteiro de obras.
Além disso, defina um espaço para guardar os materiais, cerque a área e analise as possibilidades para contratação de funcionários e a capacidade técnica deles. Lembre-se de ficar atento aos direitos trabalhistas.
Não esqueça do plano de gerenciamento dos resíduos sólidos e de organizar o fluxo de caixa, para evitar imprevistos.
Gestão de pessoas
Um bom administrador de obras precisa ser capaz de gerenciar pessoas. Afinal de contas, ele terá contato com profissionais de diferentes áreas e formações. Aliás, a gestão de pessoas está presente em todas as etapas da administração de obras, como:
- planejamento da obra;
- compra de materiais;
- contratação de pessoas;
- acompanhamento do serviço;
- e muito mais.
Gestão de materiais
Outro elemento central da administração de obras é a gestão de materiais. Isso inclui tanto as quantidades necessárias de cada item como o tipo de material usado na obra. Além disso, a gestão de materiais também significa trabalhar para evitar desperdício no canteiro.
Ao mesmo tempo, é preciso garantir que os profissionais do canteiro sempre tenham tudo o que precisam para trabalhar no ritmo que a obra precisa, sem ficar ociosos. Ou seja, o controle do estoque tem de ser preciso, para não ter coisa demais nem de menos em qualquer momento da obra.
O mesmo vale para o maquinário, equipamentos de proteção individual e coletiva e qualquer outro material de trabalho usado na obra.
Logística de trabalho
Uma das partes mais complicadas da administração de obras é conseguir manter a logística de trabalho organizada e todos trabalhando sem interrupções. Mas o que inclui a logística?
Além de alguns itens que já citamos aqui, como o próprio controle de estoque, alguns pontos de atenção na logística são:
- organização do canteiro de obras de acordo com cada etapa planejada para a construção;
- alojamento, transporte e alimentação apropriados para profissionais;
- definição de cronograma das atividades no canteiro de obras;
- boa comunicação entre o escritório e o canteiro de obras.
Estabeleça um cronograma realista
Uma grande dificuldade para muitos engenheiros é a criação de um cronograma de obras possível de ser atendido.
É preciso compreender que o planejamento deve unir desde os prazos previstos por fornecedores e prestadores de serviços até as possibilidades de intempéries.
Para tanto, é essencial especificar detalhadamente cada item e, caso um fornecedor não cumpra com o prazo, a dica é trocá-lo. Trocar a mão de obra já é um pouco mais complicado quando os funcionários não cumprem com as metas. Contudo, é uma medida que deve ser feita caso ocorram muitos atrasos.
Por isso, a pessoa responsável pela gestão de obras deve acompanhar diariamente o trabalho e sempre ter uma lista de empresas parceiras que podem ajudá-lo em casos de “aperto”.
Também é fundamental considerar os feriados existentes, período de férias de profissionais envolvidos e considerar possíveis problemas gerados pelo excesso de chuva.
Acompanhamento da obra em tempo real
Por fim, acompanhar o desenrolar da obra em tempo real é essencial para uma administração de obras que funciona e dá resultados. Afinal, é com esse trabalho que será possível determinar se o que foi planejado está sendo executado.
Mas essa tarefa exige organização, já que é preciso ter em mãos informações sobre todos os detalhes definidos em todas as etapas de planejamento da obra. Também é preciso ter bons tratos com outros para trocar informações com a agilidade devida.
Se perceber que a obra está fora do ritmo, o bom administrador consegue achar a raíz do problema e atacá-la com precisão.
Utilize a tecnologia para o gerenciamento de obra
Você tem dificuldade para fazer a gestão da construção de maneira eficiente? Alguns softwares do mercado auxiliam nesse processo que envolve desde o planejamento até a gestão do canteiro de obras.
Um software direcionado para a construção civil é capaz de diminuir erros, organizar o trabalho e propiciar um controle de todos os processos. Sendo assim, ele permite fazer o registro de medições físicas e emitir relatórios para que o gestor de obras faça uma comparação entre o que foi planejado e o executado.
A ferramenta ainda possibilita integrar dispositivos móveis. Assim, você consegue lançar dados a partir do seu smartphone para manter todas as informações atualizadas. Portanto, é possível fazer a análise de resultados e propor ações para corrigir falhas.
A tecnologia também dá mais agilidade aos pedidos de materiais ou informações relevantes para o acompanhamento das obras, pois aperfeiçoa os processos de comunicação.
Sendo assim, ela reduz distâncias e permite o envio de dados em tempo real para a equipe.
Erros para evitar na administração de obras: Saiba 3 dos principais
Agora que já vimos os pontos principais da administração de obras, você precisa conhecer alguns erros que tem de evitar para fazer esses elementos funcionarem. Afinal, um simples erro pode condenar toda a estratégia de administração.
Não vamos falar de vários erros, até porque esses 3 problemas abaixo representam muitas das situações que podem atrapalhar a sua vida. Por isso, veja agora os 3 erros a evitar nas suas obras:
Controlar demais as pessoas
O primeiro grande erro é tentar controlar cada detalhe do trabalho na obra, pensando que isso vai dar bons resultados.
Mas pense no seguinte:
Você gostaria de ser avaliado, controlado e cobrado o tempo todo, por cada movimento ou passo em falso? Ninguém trabalha bem ou se dispõe a colaborar em um ambiente assim.
Por isso, em vez de se concentrar demais nas pequenas coisas, dê mais atenção ao resultado final e aos prazos.
A não ser nas etapas em que é preciso controlar o processo de forma direta, deixe que cada equipe ou profissional faça seu trabalho e julgue apenas o resultado final.
Usar processos manuais
Agora percebendo quantos processos, informações e pessoas é preciso consultar para administrar uma obra. Usar processos manuais, como planilhas, é um erro grave que pode custar muito caro.
A melhor alternativa é usar uma plataforma integrada de gestão focada na construção civil. Assim, você terá todas as informações de que precisa centralizadas em um único lugar.
Dessa forma será mais fácil planejar e acompanhar a obra do início ao fim de maneira organizada, produtiva, colaborativa e ágil.
Tentar fazer tudo sozinho
Não há motivos para não pedir ajuda ou delegar tarefas relacionadas à administração de obras. Isso não significa fugir da responsabilidade, e sim cultivar um ambiente de trabalho em que há colaboração e transparência.
Aliás, usar uma plataforma integrada de gestão também ajuda nessa questão, pois permite trocar informações com pessoas de outros setores e pedir ajuda em questões específicas. Mas nunca se esqueça de que administrar obras é administrar pessoas, e tentar fazer tudo sozinho é se isolar em vez de trabalhar junto com elas.
Assim, fica claro que uma administração de obras que dá resultados é, acima de tudo, fruto de uma boa organização e boa relação com pessoas. Aliar essas duas qualidades a uma plataforma integrada de gestão da construção civil dará a você tudo o que precisa para dominar suas obras.
Não é segredo para ninguém que a gestão de obras é algo que consome muito tempo. Mas sabia que existe uma chave para reduzir o tempo necessário gasto com a gestão? Veja agora o artigo que explica tudo sobre isso!
Construção Civil passo a passo: do projeto à entrega das chaves
Agora que você já viu muita coisa sobre a administração de obras, vamos ver como se dá o processo da Construção Civil passo a passo.
Você deve saber que a execução da obra exige o uso de diferentes recursos, tais como mão de obra, materiais, equipamentos que, quando aplicados corretamente, conferem qualidade aos processos e, sobretudo, agregam valor às unidades habitacionais.
O desafio é elaborar um planejamento completo: estimar os custos, gerenciar os riscos e respeitar os prazos, para garantir a qualidade do produto imobiliário e a satisfação dos clientes.
Diante do conjunto de desafios, é fundamental também que a incorporadora foque seus esforços na execução de um planejamento de obra detalhado, com a descrição das ações de cada etapa da obra.
Além de planejar, promover o engajamento da equipe também deve ser prioridade dos gestores. Quando a equipe acredita no projeto do empreendimento, o trabalho flui melhor e as entregas tendem a ser feitas, cada vez mais, com uma qualidade superior.
Na Administração de Obras é a mesma coisa. O planejamento e o gerenciamento devem ser conduzidos sempre pelos gestores em parceria com os profissionais envolvidos. No planejamento, com a definição de objetivos e metas é possível projetar o futuro, ou seja, a conclusão do empreendimento.
Já o gerenciamento é a concretização dos objetivos e das metas, ou seja, é a rotina, o presente, gerenciado na construtora. Conheça a seguir as etapas da Construção Civil passo a passo que devem ser executadas pela sua equipe de administração de obras.
Antes de começar a ler, o Sienge disponibiliza gratuitamente o ebook Gestão de Obra: Como fazer do início ao fim. Faça o download, é bem rápido!
1) Planejamento
A Construção Civil envolve várias etapas que pautam o trabalho da equipe envolvida e garantem a previsão e execução de todas as ações e tarefas necessárias para a entrega da obra. Uma das fases prioritárias, que visa garantir a melhor qualidade e o menor custo, é o planejamento.
O planejamento ganha destaque porque permite à construtora gerenciar cada obra, desde a elaboração dos primeiros projetos, passando por uma execução tranquila e segura, e, ao fim, garantindo lucros para o negócio e satisfação para o cliente.
O planejamento exige a organização para a execução, incluindo a elaboração do orçamento e a programação da obra. Quando a construtora investe em planejamento, além de evitar problemas relacionados às questões de recursos – tempo e dinheiro –, sua equipe consegue prever possíveis imprevistos, antevendo soluções ou desenhando os planos B e C.
Dessa forma, problemas surgidos no decorrer do desenvolvimento da obra podem ser solucionados em tempo, de modo que o cronograma seja mantido. Só com planejamento é possível agir rápido para que todos os prazos pré-estabelecidos sejam cumpridos tal como acordado inicialmente, atendendo à demanda, e, principalmente, à expectativa dos clientes.
Pode-se destacar três tipos básicos de planejamento, elencados a seguir: curto, médio e longo prazo.
- Longo prazo: fornece uma visão macro e permite visualizar as principais necessidades da obra. Ao aplicar este método, torna-se possível evitar alguns contratempos na execução como também se precaver de problemas financeiros. Uma das vantagens é a possibilidade de observar melhor o custo global da obra.
- Médio prazo: este não permite prever possíveis problemas. Na Construção Civil passo a passo, é mais usado para readequar as diretrizes do planejamento de longo prazo sempre que necessário.
- Curto prazo: aqui praticamente não se trata de futuro. Quando a obra já está em andamento, novos planos – mais simples –, precisam ser feitos. É preciso, por exemplo, fazer esquematizações das atividades mensais, semanais ou até mesmo diárias, para garantir o controle direto do andamento da obra.
A Construção Civil passo a passo envolve diferentes variáveis e se desenvolve em um cenário muito dinâmico. Por isso, o planejamento da obra é tão importante. Quando a equipe faz um planejamento adequado ele contém vários dos principais aspectos de gestão da obra, tais como orçamento, compras, gestão de pessoas, comunicação, gestão de riscos etc. Cada aspecto do planejamento integra um conjunto de ações e estratégias indispensáveis para a execução da obra e o sucesso da construtora.
Qualquer erro no planejamento pode levar a consequências sérias para o sucesso do empreendimento e, claro, para a construtora. Da mesma forma, na execução, um descuido em uma tarefa pode comprometer todo o fluxo, implicando, por exemplo, em atrasos e desperdícios Na Construção Civil passo a passo, planejamento de obra é sinônimo de sucesso para a construtora e satisfação garantida para clientes investidores.
2) Viabilidade econômica
Um dos itens centrais do planejamento, sem dúvida, é o estudo de viabilidade econômica do empreendimento. Antes de começar, é preciso saber, ao certo, qual o montante exato será investido, bem como identificar as variáveis que podem influenciar a viabilidade em estudo.
Na Construção Civil passo a passo, a elaboração de um estudo abrangente e realista é muito importante porque, afinal, é reveladora. É o estudo de viabilidade econômica que permite a equipe de gestores detectar os projetos rentáveis para, somente depois, dar o aval para o início das obras. Depois de classificar os projetos rentáveis e os não rentáveis, a equipe da construtora pode focar no planejamento definitivo e, depois, na edificação da construção. Para a Construção Civil passo a passo, a lógica é simples: o estudo de viabilidade econômica indica que só merece investimento o empreendimento que irá trazer retorno.
3) Orçamento de obra
Um dos aspectos mais importantes do projeto do empreendimento é o orçamento de obra. Mais do que necessário, o orçamento é uma ferramenta valiosa porque contribui para a compreensão das questões econômicas e pauta a programação e o cronograma das atividades.
Para que o orçamento seja viável do ponto de vista técnico e, sobretudo, coerente com a realidade da construtora e o valor do investimento, é importante que o orçamentista conheça e domine alguns aspectos como, por exemplo, o consumo de materiais em cada serviço, a quantidade de mão de obra, as leis trabalhistas sobre o custo da mão de obra, o tempo de uso dos equipamentos, os custos financeiros decorrentes, os custos administrativos (indiretos), a carga tributária que irá pesar sobre os serviços.
Além disso, na administração de obras, o orçamento requer conhecimento da realidade do mercado, das variáveis regionais e locais, dos métodos construtivos, dos tipos de gerenciamento da obra, considerando também a possibilidade de ocorrência de fenômenos climáticos que venham a interferir nos custos da obra, entre outros aspectos.
Planilha de orçamento de obra
É o documento no qual são registradas todas as operações de cálculos e discriminados todos os serviços que serão executados da obra. Na Construção Civil, as planilhas são usadas para o registro das quantidades de cada serviço e seus custos/preços. Os modelos mais detalhados de planilhas de orçamento de obra separam os custos/preços da mão de obra, dos materiais e equipamentos. Uma planilha deve ter as seguintes informações:
- Na abertura: logotipo da construtora; identificação da obra; área construída; local; e cliente.
- No encerramento: custo ou preço final; data; assinatura do autor do orçamento; nome do responsável técnico (autor); número do CREA/UF.
A elaboração de qualquer orçamento exige o conhecimento de Especificações Técnicas, ou seja, informações relativas ao empreendimento do projeto. Assim, é possível fazer com que a previsão de custos seja coerente com a realidade. As especificações técnicas são formadas pelos seguintes elementos: projeto arquitetônico; projetos complementares: estrutural; elétrico; hidrosanitário; telefonia; prevenção contra incêndios; infraestrutura; e, por fim, memorial descritivo.
Para cada item do orçamento geral, na administração de obras, pode ser construída uma planilha orçamentária específica com a composição e o detalhamento de cada etapa da obra como, por exemplo, os custos das fases de fundações/subsolo, estrutura, alvenaria.
Assim, é possível identificar quais itens requerem mais investimento e os respectivos custos de cada um. A seguir, temos a tabela de preços com a composição detalhada da fase de Trabalhos em Terra.
4) Elaboração de Projetos
A construção do projeto do empreendimento é importantíssima, mas tão importante quanto, senão mais, é a elaboração dos projetos complementares que o compõem. É impossível, por exemplo, seguir adiante com a obra sem ter em mãos o projeto estrutural.
Da mesma forma, na administração de obras, seria muito difícil pensar em alternativas de aproveitamento de água sem ter o projeto hidrossanitário completo. A verdade é que todos os projetos se completam, formando um só e norteando toda a equipe envolvida, desde o gerente de projeto e o engenheiro de custos até o gerente de relacionamento e a equipe de assistência técnica.
5) Projeto arquitetônico
Este projeto é a materialização da ideia, do espaço imaginado. É a representação do conceito do projeto. A partir dele é possível estudar a melhor maneira de atender às necessidades dos usuários e a melhor forma de resolver todos os problemas envolvidos nesse processo. O projeto arquitetônico é feito, basicamente, em cinco etapas:
- Levantamento de dados: são avaliadas as principais características do terreno e entorno, enquanto o cliente indica seus objetivos e necessidades.
- Estudo preliminar: é possível fazer um estudo dos dados levantados e, com base neles, desenhar um esboço inicial do projeto, dando início a elaboração da planta com o aval do cliente.
- Anteprojeto: é hora de definir as dimensões e características da obra, com a criação do projeto contendo a planta-baixa de cada pavimento e as informações de cada ambiente, pilares, cálculo das áreas, entre outras especificações. Na Construção Civil passo a passo é preciso definir volumetria, estrutura, planta de cobertura e instalações gerais.
- Projeto legal: este deve ser configurado de acordo com as normas indicadas pelos órgãos competentes para, na sequência, ser aprovado pela prefeitura municipal da cidade.
- Projeto executivo: este é o desenvolvimento detalhado do anteprojeto, com a inclusão dos projetos complementares (elétrico, hidráulico, estrutural, telefônico etc) e demais dados necessários para a execução correta da obra, conforme o detalhamento do projeto.
6) Projeto Estrutural
É este projeto que determina os elementos estruturais (fundação, pilares, vigas ou alvenaria estrutural e lajes) que alicerçam e sustentam a edificação, transmitindo suas cargas acidentais e permanentes ao solo.
Com a análise do projeto arquitetônico e o estudo das características do solo é possível definir o tipo de sistema estrutural mais adequado para a obra, pensando em atender às necessidades e expectativas do cliente.
Dessa forma, na administração de obras, para que seja feita a elaboração de um projeto estrutural, 05 etapas devem cumpridas:
- Visita ao local da obra para análise das características do terreno e vizinhança;
- Escolha do sistema estrutural;
- Definição das posições e dimensionamento dos elementos estruturais;
- Cálculo da estrutura;
- Elaboração do projeto com o detalhamento dos elementos estruturais.
Pode-se dizer que o projeto estrutural é formado pelo tripé segurança, economia e durabilidade, tendo como base o conceito de sustentabilidade. Quando um destes aspectos não é contemplado, o projeto estrutural perde sua característica principal e o seu objetivo.
7) Projeto Hidráulico
Este projeto indica a posição e o diâmetro das tubulações, caixas de inspeção, e demais componentes do sistema hidráulico, seguindo as normas aplicáveis. Aliado ao uso de bons materiais e à aplicação correta deste na Administração de Obras, o projeto hidráulico permite a economia de tempo e dinheiro, evita erros de montagem e, sobretudo, garante o funcionamento dos sistemas por mais tempo.
O projeto hidráulico deve conter o detalhamento dos sistemas referentes às redes de água fria, água quente, esgoto, águas pluviais e reutilização da água.
8) Projeto Elétrico
A descrição detalhada da instalação elétrica constitui esse projeto que deve suprir a necessidade do cliente em cumprimento às normas vigentes.
O projeto deve indicar a localização dos pontos de utilização da energia elétrica, comandos, trajeto dos condutores e eletrodutos, divisão dos circuitos, dimensionamento das seções dos condutores, dispositivos de manobra, cálculos da carga de cada circuito e carga total, alimentador geral e sua proteção.
O projeto elétrico, essencial em qualquer administração de obras, fornece à construtora mais segurança na execução da obra, bem como orienta esta para que cumpra os requisitos de uma instalação elétrica confiável.
Além de aumentar a segurança, é possível reduzir os riscos de acidentes com eletricidade e danos a equipamentos. Com a análise prévia e o projeto, a construtora garante um resultado melhor com um consumo menor, oferecendo conforto e tranquilidade.
9) Execução da obra em 10 etapas
Chegamos em um momento da administração de obras em que é preciso executar todos os pontos que foram anteriormente planejados.
A execução da obra exige dedicação e a entrega da equipe da construtora e também das empresas terceirizadas. Para que todas as etapas sejam cumpridas e o empreendimento seja concluído com qualidade e dentro do prazo definido é necessário planejamento, mas, principalmente, foco e atenção dos profissionais envolvidos.
Veja abaixo as 10 etapas da execução de uma obra, entenda o quanto cada uma exige de recursos e o avanço que representam na construção do empreendimento.
1. Serviços Preliminares
Com os projetos desenvolvidos e aprovados, o orçamento definido, o cronograma físico e financeiro elaborado e a relação de equipamentos e as instalações necessárias é possível começar os trabalhos em uma sequência racional das atividades.
É hora de fazer a sondagem, a construção do depósito e do tapume, as instalações provisórias de água e energia, bem como providenciar um vestiário, um local de alimentação para os operários, e uma sala para o engenheiro ou mestre de obras fazer a leitura e interpretação dos projetos.
2. Infraestrutura (fundação e laje)
As fundações são definidas na fase de estudos, com o projeto e o cálculo estrutural desenvolvido após a análise geológica do terreno. Nesta fase, são usados elementos como aço (vergalhões), brita, areia e cimento, e madeiramento para as formas.
Por isso sua execução será mais favorável nos períodos de menor chuva. Aqui devem ser construídas as vigas, colunas, lajes e escadas.
3. Supraestrutura (vedação)
Esta fase é dedicada ao desenvolvimento de diversas peças como: os pilares, as vigas, as vergas e contravergas, paredes, lajes e a torre de caixa d’água. O concreto deve ser levado ao local, obedecendo a critérios e tratamentos quanto à sua dosagem, ao seu preparo e à aplicação específica para cada peça estrutural.
4. Cobertura
A cobertura deve ser pensada para proteger a obra contra chuva, calor ou ruído. Existe uma grande variedade de telhas no mercado que amplia o leque de possibilidades de aplicação. O seu projeto irá definir o emprego correto dos materiais, calhas e demais acessórios. É possível usar: forro (pré-moldado, madeira, PVC ou gesso); oitão; telhado (pré-moldado, madeira, PVC); e telha (cerâmica, concreto).
5. Esquadrias (madeira, alumínio ou PVC)
Qualquer projeto deve ser planejado para priorizar um ambiente arejado e com iluminação natural. O mercado oferece uma série de modelos de portas e janelas fabricadas com diferentes materiais. São usadas guarnições, batentes, folhas e vistas de vidro.
6. Acabamentos/Revestimentos
O nível de acabamento do empreendimento depende muito do padrão da obra e do orçamento disponível. Com base nisso, é possível escolher o tipo do piso, do azulejo, da soleira e dos rodapés. Mas, antes mesmo de escolher o revestimento, vale fazer o básico: chapisco, emboço, reboco e contra piso.
7. Instalações Hidrossanitárias
A instalação de rede de água fria ou quente e de esgoto – seja primário, seja secundário – é regida por legislação específica, que visa proteger o meio ambiente. Depois do projeto ser aprovado pela concessionária, é hora de providenciar canos, tubos, registros, válvulas, ferragens, metais e caixas d’água, de gordura, sifonada e de inspeção, tanque séptico, filtro anaeróbico e, na sequência, fazer as instalações.
Lembre-se da aquisição e instalação dos itens de acabamento como, por exemplo, louças, bancadas e outros acessórios.
8. Instalações Elétricas/Telefonia
No momento da construção do projeto elétrico você deve informar a carga (quantidade de lâmpadas, tomadas, equipamentos) para definir a categoria e aprová-la junto à concessionária de energia.
É preciso informar também se a construção terá rede de telefonia interna, computadores, alarmes, sensores de presença, refletores, bombas de piscina ou reservatórios, interfones.
Feito isso, para uma boa administração de obras, é preciso incorporar o que estava previsto no projeto garantindo conforto e segurança aos futuros moradores. Busque manter uma equipe experiente e apta para fazer as instalações elétricas, com o uso de tubulações, caixas, fios, tomadas e disjuntores.
9. Pintura Interna e Externa
Esta fase permite à equipe da construtora usar a criatividade, afinal, hoje é possível “fazer” a própria cor de tinta e aplicá-la na pintura interna e externa. Cabe à equipe da construtora definir e escolher o melhor acabamento e o padrão a serem aplicados. Para um acabamento de qualidade diferentes produtos devem ser aplicados: selador, massa corrida, lixa, tinta e solvente.
10. Serviços Complementares
Dependendo do tamanho do empreendimento, a última etapa é voltada para a construção das áreas comuns de lazer: piscina, sauna, churrasqueira, quadras esportivas, entre outros espaços, bem como para o paisagismo e a jardinagem.
Comumente, estes são serviços executados na parte externa da obra por equipes terceirizadas e especializadas, visando à finalização do projeto.
A última atividade da execução de obras, antes da conclusão, é a limpeza final de todos os espaços comuns e de cada unidade habitacional. Tudo deve ser entregue limpo e com perfeito acabamento!
10) Vendas – o maior dos desafios
Em qualquer cenário, a comercialização das unidades habitacionais do empreendimento será sempre um dos maiores desafios da construtora. O projeto e o planejamento podem ser incríveis, mas serão perfeitos quando atraírem pessoas dispostas a apostar na ideia e investir, aplicando recursos para a compra de uma unidade.
Para conquistar o cliente e fechar a venda, além de uma boa estratégia de comunicação e de uma equipe comercial afinada, é preciso apresentar diferenciais e pensar em parcerias alternativas.
Em Belo Horizonte, grandes construtoras, como RKM Engenharia, Gaya Construtora, EPO e Líder optaram por um caminho: unir forças para vender unidades habitacionais e levantar empreendimentos. Com expertise e renome, as construtoras desejam reduzir o temor de compradores quanto à compra de imóveis na planta, impulsionando as vendas.
O preço atrativo e as possibilidades de financiamento direto com a construtora são diferenciais na Construção Civil passo a passo. Em alguns casos, a possibilidade de customização é outra vantagem.
Para impulsionar as vendas, o fechamento de parcerias pode ser uma estratégia interessante. A RKM, por exemplo, em conjunto com o fundo de investimento BVEP, controlado pelo Banco Votorantim, lançou o empreendimento Kadosh, no Vale do Sereno.
A parceria é resultado do encontro de uma construtora de renome no mercado a um banco sólido, que injeta recursos na Construção Civil. Ou seja, o cliente se sente mais seguro ao comprar um imóvel na planta.
11) Entrega das chaves
A entrega das chaves sempre gera uma grande expectativa no cliente. É um momento especial para quem teve a chance de realizar o sonho da casa própria ou, mesmo, fazer mais um investimento em imóvel. Trata-se de um patrimônio e, por isso, a entrega das chaves é quase uma celebração.
As incorporadoras e construtoras também vibram com a entrega das chaves, afinal, é sinal de que todas as etapas foram cumpridas à risca e o produto imobiliário finalmente está pronto. A última tarefa do cronograma de execução da obra é também uma das mais importantes e significativas.
Antes da entrega é importante checar com os demais setores envolvidos – financeiro, administrativo, de engenharia e de atendimento ao cliente -, se não há nenhuma pendência registrada. Se estiver tudo certo, basta a incorporadora convocar os seus clientes, via email ou telefone, para fazer a vistoria do imóvel.
Ao fim da vistoria, o Termo de Entrega das Chaves, também chamado de Termo de Posse, deve ser entregue formalizando a transferência de propriedade e fechando o ciclo da Construção Civil passo a passo.
Quando se trata de uma unidade habitacional quitada, basta assinar o Termo de Entrega das Chaves. Já quando há financiamento bancário, o comprador deverá assinar também o Contrato de Financiamento.
Qualquer tipo de falha identificada deve ser incluída no termo de entrega para que, na sequência, a equipe da construtora faça as adequações. Uma boa estratégia, para agilizar o processo na Administração de Obras, é manter uma equipe técnica de plantão no local para fazer eventuais reparos em um tempo curto.
Vale lembrar que, no ato da entrega das chaves, a construtora deve entregar também o Termo de Conclusão de Obra, o Habite-se. O advogado Marcelo Dornellas, especialista em direito imobiliário, em entrevista ao site Construção Mercado conta qu:
“na prática, alguns construtores/empreendedores, visando livrar-se da mora quanto à entrega do imóvel (multas, rescisão etc), têm procedido à entrega das chaves antes da emissão do Habite-se.”
Porém, a construtora deve evitar fazer a entrega sem este e os demais documentos, uma vez que, ao fugir da sua obrigação, a construtora fornece a impressão de que está agindo de má fé.
É importante que a construtora tenha sempre em mente a singularidade deste momento para o cliente. Na administração de obras, esta é, sem dúvida, uma das etapas que exigem mais atenção aos detalhes.
Por isso, ter um produto imobiliário perfeito e uma equipe de atendimento capacitada para fazer a entrega é o caminho para que a entrega das chaves seja marcante para o cliente gerando satisfação.
12) Pós-venda e assistência técnica
A impressão do cliente quanto à experiência e à qualidade do produto imobiliário que a construtora oferece, na perspectiva mais otimista, pode se confirmar no pós-venda. Antes, o consumidor vivia a expectativa pela entrega das chaves.
Agora, morando e usando o imóvel surgem as demandas de assistência técnica e o desafio é saná-las o mais rápido possível.
Daí deriva a importância de oferecer um bom atendimento no pós-venda e ter uma equipe de relacionamento capacitada, para atender e gerenciar as diferentes demandas. O principal objetivo é garantir a satisfação e gerar novas oportunidades de negócio.
Além de ser uma alavanca para novas vendas, a equipe de pós-venda e de assistência técnica devem trabalhar em conjunto para garantir o cumprimento da Norma de Desempenho (ABNT NBR 15575) que prevê um relacionamento de cinco anos com o comprador, de forma que a construtora preste atendimento ao proprietário do imóvel ao longo deste período, caso surjam problemas decorrentes da execução da obra.
Um caminho possível é estruturar uma área de engenharia de qualidade, responsável pelo atendimento desde a pré-venda, passando por geração de contratos e documentos de emissão, até o pós-venda, incluindo o atendimento técnico em caso de reformas no empreendimento.
As redes sociais são ferramentas que também podem ser usadas pelas construtoras para estabelecer um diálogo fácil e rápido com os proprietários, em caso de solicitações de assessoria técnica ou dúvidas quanto à reforma.
É esse conjunto de ações e estratégias que permite à construtora fazer a manutenção do cliente e da satisfação dele após a entrega do produto imóvel, fomentando um ciclo virtuoso de vendas.
Integração das etapas da obra com BIM
Na administração de obras, a gestão completa requer total atenção a várias etapas e processos, incluindo uma variedade extensa de materiais, serviços e ações necessárias para que a execução seja concluída com sucesso.
Como o desafio de gestão é complexo, o ideal é ter os documentos e as principais informações da obra acessíveis e integradas em uma única plataforma.
O Building Information Modeling (BIM), em português, Modelagem da Informação da Construção é o novo conceito que trata de projetos para construções e permite essa integração.
Dentre outros benefícios, o BIM pode proporcionar à construtora:
- Cumprimento das datas estipuladas no cronograma de obra;
- Testes prévios de soluções;
- Fácil compreensão, revisão e visualização do andamento do projeto, garantindo mais precisão e a avaliação de alternativas para otimizar recursos e processos;
- Comunicação mais eficiente entre os participantes do projeto e fluência no compartilhamento de informações da construção.
É claro que para proporcionar tantos resultados positivos é preciso que a equipe da construtora saiba fazer o uso da ferramenta. Por isso, a colaboração dos participantes e o compartilhamento dos dados é fundamental.
Segundo um estudo norte americano, a falta de interoperabilidade nas obras chega a gerar às construtoras um custo adicional de 15,8 bilhões de dólares a cada ano.
O BIM se apresenta como uma alternativa justamente por proporcionar a interoperabilidade e o intercâmbio de informações, e também a atualização do projeto, com a inclusão das alterações, em tempo real.
No planejamento e acompanhamento da obra, os diferentes níveis do BIM – básico, intermediário e avançado – são representados pelos LODS (Level Of Development). Na administração de obras, cada LOD representa uma etapa do empreendimento.
Por exemplo, uma construtora que capta um novo projeto vai fazer seu planejamento, o estudo preliminar, anteprojeto, até o projeto executivo e, claro, vai passar por todos os níveis de LOD: 100, 200, 300, 400 e 500 até a sua efetiva construção, a sua medição e operação.
Os LODS são construídos a partir do momento que cada etapa é concluída na prática. O LOD 100, por exemplo, tem como foco um estudo preliminar, que envolve elementos mais genéricos tais como conceitos de área, conceitos de espaço, volume, circulação, fluxos, a parte de volumetria, equiparando-se a um estudo preliminar.
Conforme a obra avança e a equipe evolui no projeto, no BIM as etapas mudam e os LODs também. Se um estudo preliminar foi concluído, a construtora fechou um LOD 100, agora num outro nível, LOD 200, a equipe elabora um anteprojeto.
Conforme avançam as etapas da administração de obras, o nível de maturidade do modelo também deve aumentar, de modo que o BIM terá mais informação e cada informação deve ser inserida na etapa correspondente, para que o projeto como um todo faça sentido.
A evolução do projeto e do BIM é gradativa, por isso, é preciso seguir a ordem correta: do estudo preliminar até as informações do projeto em execução. Com o BIM, a integração das informações de cada etapa da obra confere mais consistência aos dados e, sobretudo, proporciona uma gestão de obra pautada por dados reais.
É a realidade do trabalho no escritório e no canteiro de obras acessível no sistema. Uma ferramenta indispensável para os gestores que pode garantir resultados mais positivos.
Para ajudar a construtora a fazer uma gestão focada em resultados e excelência, o acompanhamento das ações de cada etapa e o armazenamento das informações da administração de obras são indispensáveis.
Às construtoras e incorporadoras cabe o desafio de pensar em formas de automatizar, simplificar e fazer um acompanhamento minucioso da obra.
Uma das alternativas é investir em um sistema de gestão integrada especializado na construção como, por exemplo, o Sienge, solução completa que unifica as informações, reduz o custo, o tempo, facilita o gerenciamento de obras, empreendimentos e a gestão de processos.
Desenvolvido para atender às necessidades de construtoras e incorporadoras, o Sienge ajuda você a aperfeiçoar a gestão na administração de obras e obter resultados mais positivos, garantindo o sucesso da empresa.
