A construção civil é um setor com muitas variáveis e elementos importantes que devem ser considerados com cuidado, tanto por quem compra, quanto por quem vende. No Brasil, especificamente, ter a casa própria é algo enraizado na cultura, o que torna a construção de projetos residenciais um empreendimento potencialmente gigantesco.
Ainda assim, poucos são os brasileiros que têm condições de comprar um imóvel à vista. O financiamento parece ser, para a maioria, a única solução viável. Mas isso está longe de ser um empecilho para as construtoras e incorporadoras. Muitas dessas empresas aproveitam as vantagens de trabalhar com o crédito associativo.
Sabe o que é isso?
Neste artigo eu vou te mostrar o que é crédito associativo e quais são as normas para trabalhar com ele, além das vantagens e desvantagens dessa modalidade de financiamento.
O que é crédito associativo?
Para responder de forma bem simples, o crédito associativo é uma das duas formas possíveis de financiamento de imóveis residenciais. Vamos começar com a explicação do primeiro tipo de financiamento, conhecido como repasse.
Neste modelo, a incorporadora consegue o capital necessário para a obra com alguma instituição financeira, pública ou privada. Depois de terminar a obra, faz contrato com o comprador, que passa a dever para a própria incorporadora.
No crédito associativo é um pouco diferente:
A incorporadora levanta capital com uma instituição financeira pública, depois encontra um grupo de compradores para o imóvel. Só depois que a lista é fechada e o crédito é liberado para iniciar a construção. A dívida dos clientes, nesse caso, é com o banco.
Quais são as normas do crédito associativo na construção civil
Existem normas para o uso do crédito associativo na construção civil. Se você ficou interessado em usá-lo no seu modelo de negócio, é bom ficar atento a cada uma delas. Algumas das principais são:
- que tipo de empreendimento pode usar: apenas obras residenciais podem usar esse modelo de financiamento. Ele não está disponível para empreendimentos comerciais.
- que tipo de instituição financeira financia: apenas instituições financeiras públicas podem oferecer o crédito associativo. No momento, apenas a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil o fazem.
- quando começa o contrato: o contrato no caso do crédito associativo só é assinado depois de formado o grupo total de compradores, durante a fase de construção.
- quais são as responsabilidades de cada um: no crédito associativo o comprador do imóvel deve para o banco. Apesar disso, qualquer responsabilidade sobre qualidade e prazo de entrega do imóvel são da incorporadora.
- como o dinheiro é liberado: antes de aprovar o financiamento, o banco vê o estudo de viabilidade e o cronograma de atividades da obra. Com base nesse cronograma, o dinheiro é liberado em etapas.
Além disso, existem 4 tipos de financiamentos com crédito associativo:
- Construção em terreno de propriedade da própria incorporadora;
- Compra de terreno e construção do empreendimento sobre o mesmo;
- Produção em lotes de terreno urbanizados;
- Reabilitação de empreendimentos urbanos.
3 vantagens do crédito associativo na construção civil
O crédito associativo tem várias vantagens enquanto modelo de negócios. Não é à toa que empresas grandes no setor construtivo, como a MRV, adotaram esse tipo de modelo para financiar boa parte de suas obras.
Algumas das principais vantagens que podemos destacar são:
1. Controle maior do fluxo de caixa
Quando o financiamento vem do crédito associativo a necessidade de capital de giro para realizar um empreendimento é menor. Pensando em projetos grandes, como prédios de apartamentos, isso significa uma diferença enorme na movimentação de dinheiro em caixa.
Pense no que isso significa:
Reduzir as movimentações do dinheiro em caixa reduz também a complexidade das transações financeiras. Isso significa maior segurança comercial e menos riscos contábeis. É um efeito dominó que beneficia a construtora.
2. Redução de riscos financeiros ao construir
O controle maior sobre o fluxo de caixa se une a outros fatores para formar um cenário menos arriscado para a construtora em sentido financeiro. A aquisição de crédito para realizar a obra também é mais segura, até porque só é aprovada quando a lista de compradores atinge o tamanho desejado.
Em outras palavras, não há possibilidade de a incorporadora construir algo que corre o risco de não ter compradores. Pelo contrário, são os clientes que precisam esperar até que a lista esteja completa para começar a construção.
3. Flexibilidade maior para fazer novos investimentos
Você sabe o que significa, na prática, ter menos dinheiro parado em caixa? Em poucas palavras, significa maior flexibilidade para fazer novos investimentos na empresa. E a lista de possibilidades aqui não é algo a se ignorar.
Pelo contrário:
Há muito que pode ser feito para desenvolver o negócio e expandi-lo de forma mais rápida. Por exemplo:
- contratação de mais funcionários;
- compra de equipamentos novos;
- treinamento e qualificação de colaboradores;
- investimento em novas obras simultâneas;
- adoção de novas ferramentas de gestão;
- entre outros investimentos.
2 desvantagens do crédito associativo na construção civil
É claro que não há só vantagens no modelo de financiamento por crédito associativo. Como o processo envolve um nível de burocracia um pouco maior, alguns problemas podem surgir.
Aliás, alguns especialistas dizem que se os corretores esclarecessem para os clientes tudo que envolve o crédito associativo, venderiam menos.
Por outro lado, isso não quer dizer que as desvantagens inviabilizam a modalidade, principalmente do ponto de vista de quem constrói. Só é preciso agir com transparência e seguir princípios sérios de gestão.
Algumas das principais desvantagens nessa modalidade são:
1. Maior chance de atraso
Como o dinheiro é liberado em etapas, de acordo com a evolução de cada fase descrita no cronograma da obra, a construtora responsável pelo projeto não pode se atrasar. E como no Brasil isso é quase um sinônimo de que as coisas vão atrasar, o perigo é real.
Só para que você entenda melhor o risco:
Se uma etapa da obra atrasa, o dinheiro para o próximo estágio do projeto não é concedido. Isso pode fazer com que todo o empreendimento fique mais caro. Além disso, a probabilidade de a próxima fase também atrasar é grande.
2. Risco de processos judiciais em caso de cobrança
Quando falamos que o atraso das etapas pode deixar o empreendimento mais caro, o problema todo é que são os compradores que têm de pagar a diferença ao banco. Essas parcelas “extras” não entram como abatimento da dívida total.
Por conta dessa cobrança indevida, muitos acionam a incorporadora ou construtora na justiça para reaver o dinheiro pago por conta do atraso na construção. Para piorar a situação, é comum que os clientes entrem também com ações de danos morais, para compensar o transtorno de pagar por um erro que não cometeram.
Por isso, é sempre importante ter processos de gestão bem estruturados. Eles evitam atrasos indevidos, impedem problemas como atrasos e riscos de ações judiciais.
O crédito associativo tem várias vantagens para a sua incorporadora. Além de facilitar o fluxo de caixa e ter potencial para simplificar a contabilidade, é uma forma de oferecer facilidades para atrair mais clientes. Apesar disso, o risco existe: tome cuidado para não atrasar as obras. Caso contrário, poderá sofrer com processos de clientes furiosos.
Outra opção de financiamento, pouco conhecida na construção civil, é o crowdfunding. Já ouviu falar nisso? Veja tudo que você precisa saber sobre o assunto!
