Nos últimos anos, o acesso ao crédito imobiliário vem permitindo que muitos brasileiros realizem o sonho da casa própria. Mas comprar um imóvel financiado não é tarefa tão simples.
Além escolher o tipo de moradia mais adequada a suas necessidades, é preciso pesquisar as opções de empréstimo bancário, o que inclui valor mínimo de compra, taxas de juros, prazos de pagamento, limite de crédito e custos extra.
Para você não ficar com dúvidas sobre a contratação do crédito imobiliário, apresentaremos neste post as principais etapas que envolvem esse processo.
Vamos lá?
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Financiamento imobiliário
Você pode adquirir um imóvel de três formas: à vista, por consórcio ou por financiamento imobiliário.
O financiamento imobiliário é, basicamente, um empréstimo feito junto a uma instituição bancária para a compra de um imóvel novo ou usado (residencial ou comercial). Também pode ser realizado para adquirir um terreno para construção de imóvel, bem como concluir construções ou reformas.
Com o financiamento, o cliente poderá pagar o imóvel em diversas parcelas, que podem se estender por duas ou três décadas. Trata-se de uma alternativa acessível para quem não pode comprar um imóvel à vista ou não quer aguardar muito até a finalização de um consórcio.
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Cálculo das parcelas
As parcelas dos financiamentos imobiliários são compostas por: amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.
Vejamos do que se trata cada uma delas:
1. Amortização
Amortização significa pagar o dinheiro emprestado pelo banco. Assim, ao quitar uma parcela da dívida, você está amortizando seu saldo devedor. Contudo, como as instituições financeiras cobram juros sobre a dívida, o valor amortizado é o que sobra do pagamento depois de descontados os juros.
Por exemplo, digamos que você tem um dívida de R$ 2 mil, com R$ 40 de juros ao mês. Se você pagar uma parcela de R$ 500, a amortização terá sido de R$ 460. Isto é, a amortização é igual ao pagamento da parcela (R$ 500) descontados os juros (R$ 40).
Os sistemas de amortização mais utilizados no Brasil são a Tabela SAC (ou Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (também chamada de Sistema Francês de Amortização ou Sistema de Parcelas Fixas).
Vamos conhecê-los:
- Tabela SAC – o consumidor paga uma parcela mais alta no início, que vai diminuindo gradualmente (prestações decrescentes). As parcelas são reajustados pela Taxa Referencial (TR), calculada segundo a Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
- Tabela Price – o consumidor paga parcelas fixas. Nesse caso, as parcelas são mais baixas, porém o financiamento tende a ser mais longo e mais caro. Isso porque os juros incidem sobre o saldo devedor, que nesse caso demora mais para ser reduzido.
2. Juros
Juro é o valor cobrado devido ao empréstimo do dinheiro. Na prática, trata-se do percentual adicionado pelo banco ao valor do empréstimo. Essa taxa pode variar de 6% a 13% ao ano, dependendo da linha de crédito e do valor do imóvel.
O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) limita a taxa de juros a 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). Assim, os financiamentos feitos pelo SFH costumam ter taxas de juros menores do que as outras modalidades de crédito.
Em outubro de 2017, a taxa de financiamento imobiliário estava, em média, 9,76% ao ano.
Fonte: Estadão
3. Seguro de morte e invalidez permanente (MIP)
Em todos os financiamentos, a contratação do Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) é obrigatória. Esse seguro garante à instituição financeira que a dívida será paga em caso de morte ou invalidez permanente do comprador. O valor é calculado mensalmente e aumenta de acordo com a idade do proprietário e o valor do imóvel.
4. Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI)
Também é obrigatório nos contratos de financiamento. Cobre os prejuízos causados por: incêndio, queda de raio, explosão, vendaval, inundação ocasionadas por transbordamento de rios e canais, alagamentos causados por chuvas ou rompimento de tubulações (desde que não sejam do imóvel segurado), destelhamento causado por ventos fortes ou granizo e desmoronamento total e parcial.
Ou seja, a cobertura abrange danos infligidos ao imóvel por fatores externos. O DFI é calculado como um percentual do valor de avaliação do imóvel.
5. Taxa de serviços administrativos
Tarifa cobrada mensalmente (somada à parcela) para manutenção do financiamento. Varia de banco para banco, com valor médio de R$ 25 por prestação.
Etapas de contratação do crédito imobiliário
Crédito: Freepik
1. Simulação
O cliente faz as simulações de contratação de crédito, informando o valor do imóvel, o valor que deseja financiar e o prazo de pagamento. Assim, as instituições bancárias enviarão propostas de acordo com seu perfil financeiro.
Acesse os simuladores dos cinco maiores bancos do País:
- Simulador Habitacional Caixa Econômica Fderal (atualmente, a instituição financia cerca de 95% dos imóveis adquiridos com o crédito imobiliário)
- Simulador Habitacional Banco do Brasil
- Simulador Habitacional Itaú
- Simulador Habitacional Santander
- Simulador Habitacional Bradesco
2. Escolha do banco
Após fazer as simulações de contratação de crédito, você poderá escolher a proposta mais adequada a seu perfil.
3. Entrega da documentação
Cada instituição financeira possui uma lista de documentos necessários para o financiamento imobiliário. Esses documentos servem para comprovar a idoneidade dos compradores e vendedores. Também garantem que o imóvel está com a situação regularizada para ser vendido.
A seguir, elencamos alguns dos documentos utilizados nos processos de financiamento, mas o check list pode mudar de acordo com o banco.
Cliente
- Proposta de Financiamento.
- Declaração Pessoal de Saúde.
- Opção de Compra e Venda com assinatura e rubrica do(s) proponente(s) e vendedor(es).
- Cópia do RG e CPF inclusive do cônjuge ou convivente.
- Documentos para comprovação de Estado Civil.
- Documentos para comprovação de Renda.
Vendedor (Pessoa Física)
- Cópia do RG e CPF, inclusive do cônjuge ou convivente.
- Cópia autenticada da Procuração (se for o caso).
- Documentos para comprovação de Estado Civil.
- Alvará Judicial.
- Declaração firmada de Venda Ascendente para Descendente.
Vendedor (Pessoa Jurídica)
- CRF do FGTS original ou cópia autenticada.
- Carta assinada pelos representantes legais com firma reconhecida.
- Cartão CNPJ (se utilizar FGTS).
- Certidão de Débitos Previdenciários (INSS) original ou cópia autenticada.
- Cópia do Contrato Social.
- Certidão Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União (negativa ou positiva com efeitos de negativa).
- Cópia do Estatuto Social.
- Cópia do CPF, RG e Declaração de Estado Civil dos Representantes Legais.
Imóvel
- Certidão de Matrícula do Imóvel e também das vagas, quando se tratar de unidades autônomas.
- Cópia da página do imposto predial do exercício.
- Cópia da convenção de condomínio.
FGTS (se for utilizar)
- Autorização para saque de FGTS preenchida e assinada com firma reconhecida.
- Extrato(s) original(is) do FGTS atualizado(s).
- Cópia de 1 comprovante de residência atual.
- Documentos para comprovação de Estado Civil.
- Cópia da CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social.
- Carta do Empregador.
- Preencher e assinar Opção de Compra e Venda.
- Declaração do Imposto de Renda.
Seguradora (se for utilizar instituição do mercado)
- Proposta de Apólice aceita pela Seguradora.
- Quadro resumo das condições de cálculo e atualizações.
- Custo Efetivo do Seguro Habitacional.
- Material Publicitário (se houver).
- Certidão de Regularidade junto à SUSEP.
- Declaração dos compradores informando ter conhecimento das diferenças entre as apólices.
Fonte: Banco Santander
4. Análise do perfil bancário
Após analisar a documentação, o banco determinará se os clientes que irão compor a renda podem prosseguir com o processo de obtenção de crédito. Em caso positivo, a instituição determinará o valor do financiamento a ser concedido.
5. Avaliação do imóvel
Engenheiros credenciados pela instituição bancária realizam uma vistoria para avaliar o imóvel, verificando se a propriedade atende às condições para o financiamento.
6. Análise jurídica
Caso a análise da documentação do imóvel e do vendedor seja favorável, o processo tem continuidade e o banco elabora a minuta do contrato.
7. Assinatura do contrato
Comprador e vendedor devem comparecer ao banco para assinar o contrato.
8. Registro em cartório
Após a assinatura do contrato, o comprador deverá registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis. Esses locais geralmente exigem o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emitido pela prefeitura ou órgão competente.
9. Entrega do contrato
O comprador deverá entregar ao banco uma via do contrato de financiamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto com a certidão que atesta a alienação do imóvel ao banco e a utilização do FGTS, se houver. Após a conferência de todos os documentos, o dinheiro é liberado ao vendedor.
Fique atento:
Todos os bancos exigem a Garantia de Alienação Fiduciária. Isso significa que, até que seu empréstimo seja quitado, a posse do imóvel é sua, mas o banco fica como proprietário. Quando a dívida é paga, você passa a ser proprietário. Entretanto, caso a dívida não seja paga, o banco tem o direito de ficar com imóvel e vendê-lo para outra pessoa. (Fonte: Caixa Econômica Federal)
Custos adicionais
Além do valor do imóvel, você terá que pagar taxas cartoriais, bancárias e impostos. Isso, infelizmente, pode sair caro: até 5% do valor do bem adquirido. Para não ter surpresas desagradáveis, confira agora os gastos médios que você terá no processo de obtenção do crédito imobiliário.
Documentações e certidões
Esses documentos atestam a viabilidade do negócio. O custo total com o despachante pode chegar a R$ 1.000 para um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo.
- Cópia do título aquisitivo;
- Certidão de Propriedade, com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Capital;
- Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;
- Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais – Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;
- Certidão dos Distribuidores da Justiça de Trabalho;
- Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;
- IPTU, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
- Capa do IPTU do ano anterior para cálculo do ITBI;
- Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;
- Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
- Cópia autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;
- Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.
Fonte: Zap Imóveis
Taxa de avaliação do imóvel
Refere-se ao valor cobrado pelo banco para a realização da vistoria que irá atestar a situação do imóvel. Na Caixa Econômica Federal, a taxa de avaliação do imóvel pode chegar a custar R$ 2,2 mil.
Taxa de cadastro
Tarifa cobrada para cobrir a pesquisa em serviços de proteção ao crédito e informações cadastrais, bem como análise de dados e informações para a contratação de crédito imobiliário. Não pode ser cobrada cumulativamente. O valor, dependendo do banco, pode variar de 1% a 3% o valor do imóvel.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Cobrado pelas prefeituras nos casos de transferência de propriedade. A tarifa pode chegar a 3% do valor do imóvel, dependendo do município. Caso seja a primeira aquisição do comprador pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pode haver desconto.
Registro do imóvel
O comprador deve comparecer ao cartório com as vias do contrato assinadas e a guia de ITBI paga para da entrada no Registro. Em certos municípios, é necessário apresentar também algumas certidões.
Os valores dos registros, que variam de acordo com o estado, podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. No Estado de São Paulo, por exemplo, o registro de um imóvel de R$ 500 mil custa R$ 2.224,05.
Fique atento:
Por lei, se o cliente estiver comprando o primeiro imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação, desde que seja de até R$ 500 mil, poderá ter desconto de 50% no registro e na escritura. Porém isso não vale caso a pessoa já tenha sido proprietária de um imóvel, aplicando-se o mesmo caso tenha recebido uma propriedade de herança ou doação.
Conclusão
Deu para entender como funciona o crédito imobiliário? Esperamos ter conseguido esclarecer quais são as etapas para a obtenção de um empréstimo voltado à aquisição da casa própria. Boa sorte!
