Palavra do Especialista – Loteamento, Desmembramento e Desdobro

Você está tendo dificuldades para regularizar o seu loteamento junto à prefeitura da sua cidade?

Entendendo os conceitos fundamentais sobre o parcelamento e utilização do solo, você verá que é possível obter todas as licenças e regularizar o seu terreno ou imóvel sem complicação!

E você quer saber a melhor parte?

Ao final deste post, você estará em condições de aprender os fundamentos técnicos e legais que realmente são relevantes para a concepção de projetos para implantação de um loteamento. Também estará em condições de providenciar toda a documentação necessária ao bom andamento das aprovações.

Para isso, primeiro vou te passar conceitos e termos que são importantes você saber (recomendo até colocar esse post nos seus favoritos para poder voltar a ele facilmente quando quiser!):

Conceitos sobre Uso e Ocupação do Solo

Você precisa entender o que é:

GLEBA: terra que não tenha sido submetida a parcelamento de acordo com a Lei n° 6.766/79, ou seja, é aquela porção de terra que nunca foi loteada ou desmembrada atendendo às exigências da Lei.

PARCELAMENTO DO SOLO: é a divisão de uma área para a formação de novas áreas destinadas à edificação, com ou sem abertura de vias. Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente poderá ser levado a efeito mediante loteamento (parágrafo 1º do artigo 2º) ou desmembramento (artigo 2º, “caput”),.

LOTEAMENTO:  De acordo com a lei “considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação onde serão necessários a abertura de novas vias de circulação, novos logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes“. Ele se caracteriza pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros onde é ampliado o espaço urbano.

DESMEMBRAMENTO: de acordo com Rui Geraldo Camargo Viana em “O Parcelamento do Solo Urbano”, ao lado do loteamento, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico já existente. Ou seja, influencia apenas na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados e que não afete, principalmente, o perfil das vias e logradouros existentes;

Portanto, a diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que, neste último, haverá o aproveitamento do sistema viário atual. Isso quer dizer que não serão necessárias aberturas de novas vias, novos logradouros públicos e nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79);

DESDOBRO DE LOTE: é a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Sobre o desdobro, é importante saber que:

• O desdobro somente é aceito se estiver previsto em lei municipal de regência, pois esta espécie de parcelamento não é contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79.
• Apesar do desdobro promover a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes, estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos vigentes no Município para sua edificação.
• A documentação a ser exigida em caso de desdobro de um lote é mais flexível, pois o imóvel a ser desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando, anteriormente, foi realizado o  processo de desmembramento.

REMEMBRAMENTO DE LOTE: é a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação de um novo lote.

REMEMBRAMENTO E DESDOBRO DE LOTES: é a união de dois ou mais lotes para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Você compreendeu bem a diferença entre Gleba e Lote?

O Lote é nada mais que uma Gleba, só que devidamente regulamentado e adequado às leis do Plano Diretor da região onde ele se encontra.

Definições e Parâmetros Importantes

QUADRA: área resultante do loteamento, delimitada por vias de circulação de veículos. Quando proveniente de Loteamento Aprovado, tem como limites as divisas deste mesmo Loteamento.

LOTE: área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma frente lindeira à via oficial de circulação de veículo. Ele é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelas leis municipais de Uso e Parcelamento do Solo na região de  Zoneamento em que se situe.

VIA OFICIAL DE CIRCULAÇÃO DE VEÍCULO: é aquela que o poder público reconhece e declara, por ato legal, como logradouro público.

INFRAESTRUTURA BÁSICA: são os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, rede de energia elétrica domiciliar e iluminação pública, rede de dados e telefonia, rede de abastecimento de gás e as vias de circulação pavimentadas ou não (Lei 6766/79).

LEI DE ZONEAMENTO: é a lei municipal que estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo e a aplicação desses parâmetros no território. O número de zonas, bem como sua variação na cidade, é resultado da necessidade de diversificar esses parâmetros conforme os diferentes bairros e regiões do Município.

PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO: tratam da forma como os edifícios e instalações serão implantados no lote, ou mesmo da restrição à ocupação por construções. Referem-se a questões como:

• quantidade de área construída permitida (coeficiente de aproveitamento);
• forma como os edifícios podem se espalhar ou se concentrar no lote
  (taxa de ocupação);
• altura que os edifícios devem ter (geralmente a altura deriva de uma relação com a largura da via);
• posição que os edifícios podem ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo);
• necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de permeabilidade, vegetação, coberturas verdes, etc.), entre outras regras.
  

RECUO: é a distância entre a edificação e os limites de frente, laterais e de fundo do lote onde devemos respeitar os recuos mínimos estabelecidos pelo município. Ou seja, a distância mínima que deve existir entre as edificações e os limites do lote;

GABARITO DE ALTURA MÁXIMA: é a altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, geralmente excluídos o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água;

ÁREA E FRENTE MÁXIMAS DE LOTE: são definidas de acordo com a zona no qual o lote está inserido, sendo que essa área ou largura podem ser maiores para alguns usos, como clubes, cemitérios, parques, igrejas.

PARÂMETROS DE INCOMODIDADE: com o objetivo de estabelecer medidas de controle no tocante à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial, alguns municípios estabeleceram parâmetros relacionados à:

• emissão de ruído;
• horário para carga e descarga;
• vibração associada;
• potência elétrica instalada;
• emissão de radiação;
• emissão de odores;
• emissão de gases;
• vapores e material particulado e emissão de fumaça.

Leis, Processos e Procedimentos das Prefeituras e dos Cartórios

Aprovação eletrônica de projetos

A Aprovação Eletrônica é o novo sistema de análise e aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo.

Este novo sistema foi implantado com o intuito de agilizar o processo de licenciamento de obras e garantir a transparência. Isso diminui a quantidade de papéis e otimiza os sistemas de tramitação dos processos, responsáveis pelo atraso na sua análise e aprovação.

Os serviços disponíveis nesta primeira fase são:

1. Alvará de Aprovação de Edificação Nova ou Reforma;
2. Alvará de Execução de Edificação Nova ou Reforma;
3. Alvará de Licença para Residências Unifamiliares;
4. Alvará de Desdobro de Lote;
5. Alvará de Remembramento de Lote;
6. Alvará de Remembramento e Desdobro de Lote;
7. Certificado de Conclusão (Habite-se);
8. Certificado de Conclusão de Demolição;
9. Alvará de Autorização para Instalação de Gruas;
10. Alvará de Autorização para Avanço do Tapume Sobre Parte do Passeio Público.

Detalhe importante:

Fique atento a alguns requisitos básicos para a entrega correta das plantas em arquivo eletrônico  quando for utilizar Sistema de Aprovação eletrônica de Projetos, entre eles destacamos:

No Sistema de Aprovação Eletrônica de Projetos as peças gráficas devem ser apresentadas no formato DWF pelo motivo de resultar em um arquivo fechado, sem a possibilidade de edição, ao contrário dos arquivos no formato DWG. Isto garante que ninguém além do autor do projeto poderá fazer edições ou alterações.

Porém, o arquivo salvo na extensão DWF permite que sejam feitas conferências e anotações muito importantes no processo de análise permitindo a explicitação de eventuais comunique-se feitos pela Prefeitura durante a análise das plantas.

A chancela eletrônica de aprovação sempre ocupará o canto inferior direito da folha e tem sua aposição feita pelo sistema de forma automática e sem a edição dos técnicos participantes da análise.Recomenda-se a adoção dos formatos de papel nos padrões da NBR- 10068/1987 os quais foram a base para este tutorial. Caso haja a opção por formatos diferentes deverão ser observadas no mínimo as dimensões do carimbo apresentado nos templates
e o posicionamento customizado;

Matrícula

É como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real o estado do imóvel. É anotada.

Transcrição de Imóvel

Deu-se início no cartório de Registro de Imóveis através do Decreto 4.857 de no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmissões no livro de Transcrição. Este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro. Por este motivo, as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel.

Um fato importante nos registros de transcrições é que quando um imóvel sofresse uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado.

O que difere da matrícula de imóvel pois em transmissões de propriedade (compra e venda) o número da matrícula permanece o mesmo; pode sofrer alteração na numeração da matrícula nos casos de desmembramentos de lote, por exemplo.

É Importante saber que:

A mudança na lei para o cartório de Registro de Imóveis não exclui a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e por ventura, não passaram por atualizações e atualização do registro de imóvel no livro de matrículas, permanece registrado no livro de transcrições.

Resumindo: A Transcrição de Imóvel era a forma como os imóveis eram registrados no cartório de Registro de Imóveis até o ano de 1975;

Registro

É o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito;

É Importante você conhecer as seguintes Leis relacionadas:

• Lei de Registros Publicos – Lei 6015/73 | Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973: dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências;
• Lei 6216/75 | Lei nº 6.216, de 30 de junho de 1975: introduz algumas alterações na Lei dos Registros Públicos;
• Lei 6688/79 | Lei nº 6.688, de 17 de setembro de 1979: introduz algumas alterações na Lei dos Registros Públicos.

Averbação

É todas as alterações que ocorrem no registro de um imóvel. Trata-se de um histórico de mudanças realizadas no imóvel. São os Atos Jurídicos ocorridos no imóvel de forma ENUMERADA e CRONOLÓGICA, relatando a “história” do imóvel. Atos de averbação são: Habite-se; que é expedida pela prefeitura do município, mudança no estado civil; casamento ou divórcio, entre outros.

Atos Jurídicos são todos aqueles que afetam ou alteram o imóvel ou seus respectivos proprietários, como por exemplo:

• Demolição
• Terraplanagem;
• Conclusão de Obra;
• Compra e Venda;
• Penhora;
• Pacto antenupcial;
• Partilha por separação judicial;
• Inventário.

Anistia

As anistias são leis específicas ou leis de exceções que permitem a regularização de edificações com algumas infrações referentes a lei de zoneamento e ao código de obras vigente no Município;

Escritura pública

O documento lavrado em um Tabelião de Notas contém a manifestação de ambas as partes em efetivar um negócio ou declarar uma situação juridicamente relevante. A lei exige a elaboração das escrituras públicas para as alienações imobiliárias, como por exemplo: compra, venda, doação e usufruto de imóveis, divisão de área amigável, emancipação de menor, pacto antenupcial para o casamento, entre outros. O documento torna qualquer negócio mais seguro e eficaz;

Inventário

É um procedimento jurídico que relata todos os bens, direitos e dívidas do falecido. O inventário também identifica todos os herdeiros. Enquanto o inventário não estiver pronto, os bens ficarão indisponíveis para a comercialização;

Certidão negativa de débitos

Essa certidão verifica se o atual proprietário possui alguma execução judicial de débitos em seu nome. Se o vendedor tem alguma restrição nesse sentido, ele não poderá vender o imóvel. Por isso, solicite sempre as Certidões Negativas de Débitos para garantir a sua compra. Qualquer pessoa pode requerer uma certidão, sem precisar argumentar os motivos.

Outorga onerosa do Direito de Construir?

Também conhecida como “solo criado”, refere-se à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário

Alienação fiduciária

Modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.

Considerações Finais

Neste post você adquiriu o conhecimento de um dos ítens mais importantes para obtermos sucesso na realização e regularização de um loteamento, desmembramento ou desdobro de lotes.

E este foi o seu primeiro grande passo: compreender tanto os conceitos como também, conhecimento da legislação específica do município para o parcelamento de solo.

Os passos seguintes, você verá em nosso próximo post:

ROTEIROS PARA APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO E DESDOBRO!

Serão abordados temas como:

1. Competência de Aprovação;
2. Rotinas dos Serviços;
3. Procedimentos Administrativos;
4. Documentos necessários para efetivação do pedido;
5. Modelos Padrões de Plantas: como realizar um levantamento topográfico do terreno e elaborar o projeto arquitetônico de modo a atender as exigências para aprovação da Prefeitura do Município onde o terreno está situado;
6. Memorial Descritivo;
7. Referências Legais com seus respectivos textos.

Agradecemos a sua visita ao blog do Sienge, estando desde já a disposição para sanar as suas dúvidas sobre o tema abordado ou outros esclarecimentos que você considere necessários.

Saudações e sucesso sempre!

Outros posts da série:

• Como obter licenças e alvarás sem complicação