Saiba como a documentação irregular de imóvel pode impactar seu negócio, os principais exemplos de inconsistências e um passo a passo de como regularizar a situação.
Quando se trata de comprar, vender ou fazer qualquer movimentação envolvendo imóveis, um dos primeiros pontos a se pensar é na documentação. Isso porque um documento irregular pode trazer muita dor de cabeça nesse momento, atrasando a negociação e até mesmo gerando prejuízos.
No entanto, essa ainda é uma realidade que muitos brasileiros encontram na hora de adquirir uma casa. Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, são cerca de obtenção de financiamento no Brasil sem escritura pública, por exemplo.
Problemas como este influenciam, e muito, na hora de vender ou adquirir um bem tão valioso. Residências com documentação irregular de imóvel não podem ser financiadas e são consideravelmente desvalorizadas no momento da venda.
Por este motivo, se você deseja saber mais sobre o assunto, continue sua leitura. Neste artigo, você vai entender melhor o que define uma documentação irregular de imóvel, os exemplos mais comuns e como regularizar os documentos.
O que é documentação irregular de imóvel?
A documentação irregular de um imóvel ocorre quando os registros e documentos relacionados à propriedade não estão em conformidade com as exigências legais. Essa irregularidade pode afetar tanto a venda quanto o uso do imóvel, gerando complicações jurídicas, financeiras e até mesmo dificuldades para obtenção de financiamento.
Os motivos para um imóvel ter documentos irregulares podem ser muitos. O mais comum aqui no país é a ausência de escritura definitiva – documento que serve para provar a titularidade e a regularidade da propriedade. No entanto, há outras situações que também caracterizam a irregularidade, como construções realizadas sem a devida aprovação da Prefeitura, falta de averbação de alterações na matrícula, inconsistências entre a metragem real e a registrada, entre outras.
Essas irregularidades impedem a negociação formal e podem resultar em multas, desvalorização do bem e até mesmo processos judiciais. Para evitar prejuízos, é fundamental garantir que obtenção de financiamento esteja em conformidade com as normas legais desde o início, o que proporciona mais segurança jurídica e tranquilidade tanto para o proprietário quanto para possíveis compradores ou investidores.
Exemplos de documentação irregular de imóvel
Como já mencionamos, a documentação irregular pode surgir de várias formas, e muitas vezes os proprietários podem nem saber que seu imóvel está fora de conformidade legal até que enfrentem dificuldades em vender, financiar ou regularizar o mesmo.
Confira os principais exemplos de documentação irregular de imóvel:
- Ausência de escritura definitiva: o imóvel não possui o documento que confirma a titularidade oficial no Cartório de Registro de Imóveis.
- Construções não regularizadas: obras realizadas sem aprovação da Prefeitura ou sem emissão do habite-se, que tem o objetivo de atestar a conformidade da construção.
- Mudança de estado civil não averbada: alterações como casamento, divórcio ou falecimento de um dos proprietários que não tenham sido atualizadas na matrícula do imóvel.
- Diferença de metragem: quando a área real do imóvel não corresponde àquela registrada na documentação, seja por erros no projeto ou ampliações não formalizadas.
- Doação ou venda informal: transferências de propriedade feitas somente de forma verbal ou por contrato particular, sem a devida escritura pública.
- Falta de registro de financiamento quitado: quando, mesmo após a quitação do financiamento, o imóvel ainda não foi liberado no cartório como “sem ônus”.
Cada uma dessas irregularidades pode comprometer o valor de mercado do imóvel e impedir sua negociação formal até que a situação seja devidamente regularizada. Por este motivo, o tópico a seguir é o mais importante a ser levado em consideração.
Como regularizar a documentação de um imóvel
Regularizar a documentação de um imóvel é um processo que envolve diversas etapas e exige atenção a detalhes técnicos e legais. Por isso, seguir um passo a passo facilita para que você não esqueça nenhum ponto importante e possa garantir que o imóvel esteja em conformidade com as exigências legais o quanto antes.
Veja abaixo como proceder:
Passo 1: contratar um advogado especializado
Sem dúvidas, o primeiro passo é buscar o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional será responsável por orientar todo o processo de regularização, garantindo que cada etapa seja cumprida de acordo com a lei. Além disso, depois de tudo pronto, o advogado pode revisar os contratos e certidões, verificando se há inconsistências que precisam ser refeitas.
Passo 2: fazer um levantamento completo dos documentos
Com o auxílio do advogado, faça um levantamento detalhado de toda a documentação do imóvel. Incluindo a escritura, o registro de imóveis, plantas aprovadas, alvarás e qualquer outro documento que possa vir a ser necessário. É neste passo que você pode (ou deve) identificar falhas ou pendências, como falta de registros ou atualizações necessárias, que serão essenciais para iniciar o processo de regularização.
Passo 3: regularizar o registro no Cartório de Imóveis
Se por acaso a propriedade não estiver registrada corretamente, é necessário fazê-lo no Cartório de Registro de Imóveis. Esse processo pode envolver desde a atualização de informações pessoais até a inclusão de detalhes técnicos sobre o imóvel, a depender de cada caso. O advogado é quem vai garantir que todas as exigências legais sejam atendidas durante essa etapa.
Passo 4: obter aprovações pendentes
Para imóveis que foram construídos sem a devida autorização da prefeitura, é necessário regularizar a situação. Verifique, junto do seu advogado, as aprovações de projetos e alvarás de construção, além do habite-se, documento que comprova que a construção está de acordo com as normas. Se houver inconsistências nestes documentos, será fundamental pedir a regularização junto à prefeitura da cidade.
Passo 5: atualizar a escritura
Se a obtenção de financiamento possui erros ou informações desatualizadas, como nomes ou estado civil dos proprietários, será necessário corrigir essas informações no documento. Isso é fundamental para que a matrícula do imóvel no cartório esteja correta e o imóvel possa ser vendido ou financiado no futuro. Por isso, faça uma revisão minuciosa e solicite as devidas alterações se houver.
Ao seguir esse passo a passo, você terá certeza de que toda a documentação do imóvel esteja em dia, evitando qualquer tipo de complicação legal e financeira que possa surgir nesse sentido.
Conclusão
Como você viu neste artigo, uma documentação irregular de imóvel pode gerar sérios transtornos, tanto para proprietários quanto para empresas do obtenção de financiamento, como construtoras e incorporadoras.
De fato, esses problemas vão desde a perda de valor do imóvel até a impossibilidade de realizar transações importantes, como vendas, transferências, financiamentos ou até mesmo parcerias com investidores. Além disso, essas irregularidades podem acarretar multas, processos judiciais e até embargos de obras, o que comprometeria o cronograma e o orçamento dos projetos imobiliários.
Entretanto, a boa notícia é que, com planejamento e a ajuda de profissionais capacitados, como advogados especializados em direito imobiliário, é possível resolver essas pendências e colocar a documentação do imóvel em dia.
Lembre-se que muitas vezes estes processos são demorados no Brasil. Por isso, é bom começar o passo a passo o quanto antes. Se você tem dúvidas quanto à documentação de algum imóvel, procure já um advogado para evitar complicações futuras.
Regularizar a documentação de um imóvel deve ser prioridade, principalmente para construtoras e incorporadoras que dependem dessas negociações para continuar seu trabalho.
