O estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários é uma etapa complexa e fundamental para o sucesso do projeto. Se você está pensando em ingressar no mercado de incorporação imobiliária e adquirir um terreno para este fim, é importante estar ciente dos riscos e das análises necessárias para garantir que seu empreendimento seja rentável.
A decisão de adquirir um terreno para incorporação é uma das mais importantes no ramo imobiliário, e envolve não apenas um alto investimento financeiro, mas também um investimento significativo de tempo e energia.
Neste post, discutiremos a importância da análise de viabilidade financeira na aquisição de terrenos para incorporação imobiliária e como essa análise pode ser realizada de forma eficiente.
Não se trata apenas de olhar para o que a concorrência está pagando pelos terrenos, mas sim de calcular o retorno esperado do investimento e avaliar todas as variantes que podem afetá-lo.
Vamos lá?
Por que fazer a análise prévia de um terreno?
Antes de incorporar um terreno, é essencial realizar uma análise prévia para garantir que o empreendimento seja bem-sucedido e rentável. Além de verificar a viabilidade técnica do terreno, é necessário avaliar a viabilidade econômica, considerando aspectos como custo de aquisição, gastos com infraestrutura e retorno financeiro.
Essa avaliação preliminar também permite conhecer melhor o mercado imobiliário local, identificar oportunidades de negócio, avaliar a concorrência e o potencial de valorização do terreno.
Além disso, essa etapa ajuda a reduzir riscos e identificar possíveis problemas associados ao empreendimento, como questões ambientais ou mudanças nas regulamentações urbanísticas e econômicas que possam afetar a viabilidade do projeto.
Como fazer a análise financeira correta do terreno antes de adquiri-lo para incorporação?
O estudo de viabilidade financeira de um terreno é fundamental para garantir que a aquisição será rentável e não resultará em prejuízos. Além disso, permite avaliar possíveis riscos e ameaças, e preparar um planejamento estratégico para o empreendimento. Portanto, é um passo crucial para o sucesso de qualquer projeto de incorporação imobiliária.
Veja as etapas mais importantes:
Viabilidade urbanística
- Verificar se o terreno possui condições factíveis para construir um empreendimento.
- Verificar se não há nenhum empecilho na legislação que impeça a construção.
- Verificar os condicionantes como alturas máximas, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e áreas computáveis.
Análise financeira
- Avaliar os custos envolvidos na aquisição do terreno, como taxas e impostos.
- Levar em conta o custo de mão de obra, materiais de construção e equipamentos.
- Avaliar os gastos com projetos, aprovações e impostos.
- Considerar os gastos com marketing e comercialização do empreendimento.
- Analisar cenário econômico geral e conjuntura do mercado imobiliário.
- Avaliar a demanda por imóveis na região, a concorrência e a possibilidade de valorização do terreno.
- Estimar o retorno do investimento para determinar se o empreendimento será rentável.
Indicadores financeiros
- Praticar um retorno sobre o investimento (ROI) entre 40% a 50% do investimento.
- Levar em consideração outros indicadores, como TIR (Taxa Interna de Retorno), lucro líquido ou a margem (Lucro/Valor Geral de Vendas).
Quais indicadores devo levar em consideração?
Para fazer o estudo de viabilidade financeira do terreno, é necessário entender alguns indicadores para compor os cálculos. Alguns deles são:
Valor de venda por metro quadrado
É o valor que será vendido cada metro quadrado de área privativa (apartamentos, lojas, etc). Esse indicador é crucial para a viabilidade e depende de diversos fatores. Na plataforma PLACE é possível ver uma camada com o levantamento de todos os lançamentos imobiliários da cidade mostrando as informações de valor de venda, ticket médio e tamanho das unidades. É um dado importante para se analisar com o objetivo de entender a concorrência, a oferta de unidades e principalmente a demanda.
Além da análise da concorrência, é importante analisar também outros indicadores como zoneamento, proximidade de metrô e outros equipamentos de infraestrutura, proximidade de centralidades, indicadores socioeconômicos, entre outros.
VGV – Valor Geral de Vendas
É o valor total bruto que potencialmente se atingirá ao vender todas as unidades do empreendimento. Calcula-se a partir da multiplicação das áreas privativas pelo valor de venda do metro quadrado aplicado na região em empreendimentos do mesmo padrão e tipologia. Trata-se de um valor estimado que baliza a maioria dos índices financeiros do empreendimento, já que diversos valores estão atrelados a porcentagens do VGV.
ROI – Retorno sobre o investimento
O ROI é um conceito que mede a porcentagem que se recebe sobre o valor investido. É importante para analisar o montante de dinheiro que foi investido durante o processo de incorporação x o retorno deste investimento. O cálculo realizado é ROI = Lucro/Custo Total.
Como calcular os custos do desenvolvimento de um produto imobiliário
Para calcular os indicadores financeiros de um empreendimento imobiliário, é essencial prever os custos que serão gerados no processo de incorporação. Esses custos são divididos em diferentes categorias, incluindo custos de obra, custos do terreno, custos de projeto e aprovações, marketing e estande de vendas e custos de compra de índices, como a outorga onerosa.
É importante entender cada um desses custos para conseguir fazer uma análise financeira adequada do empreendimento. Geralmente, para a viabilidade inicial, o mercado utiliza cerca de 2% do VGV para projetos e aprovações e outros 2% para marketing e estande de vendas.
No caso dos custos do terreno, é preciso levar em consideração a compra do terreno, além do custo de obra por metro quadrado e da outorga onerosa (aproveitamento adicional do terreno).
O custo da obra é um indicador muito difícil de se metrificar nesta etapa inicial. Isso porque leva em consideração a flutuação do custos dos materiais de obra e também a área construída estimada, além de questões como escavações e topografia, cuja avaliação se realiza apenas na etapa de projeto.
Uma maneira de estimar o custo de obra é usar o CUB (Custo Unitário Básico) como um dos fatores de ajuda nesta etapa de estimativas. Na plataforma PLACE, o cálculo do custo de obra é realizado a partir de um algoritmo que leva em consideração o CUB de cada região e o padrão de vendas do empreendimento para estimar o custo de obra.
E os abatimentos de receita?
Abatimentos de receita são deduções que impactam a receita bruta de um empreendimento imobiliário. É importante ressaltar que, tecnicamente, esses valores não são custos, pois não representam despesas do empreendedor.
Entre os abatimentos mais comuns, estão as comissões de corretagem e vendas, impostos, valores do terreno em permuta e outros. Por exemplo, as comissões pagas aos corretores geralmente representam cerca de 6% do VGV, podendo variar conforme a região. Já os impostos podem chegar a 4% do VGV.
Outra possibilidade é a aquisição do terreno por meio de permuta, em que o proprietário negocia um valor mais alto do que receberia se vendesse o terreno imediatamente. Esse valor é considerado um abatimento de receita, uma vez que representa uma quantia que “deixa de entrar” como receita líquida para o incorporador.
É importante considerar todos esses abatimentos nos cálculos do estudo de viabilidade financeira do empreendimento imobiliário, para que o investimento seja feito de forma realista e segura.
Tecnologias para analisar terrenos
Ao analisar um terreno para um empreendimento imobiliário, é importante utilizar tecnologias que permitam uma avaliação precisa e detalhada dos dados disponíveis. Veja a seguir algumas opções utilizadas no mercado.
Excel
A utilização das tradicionais planilhas é a forma mais comum e tradicional de realizar análises financeiras complexas, porém o usuário precisa possuir os dados necessários e inseri-los no programa para realizar as análises.
Plataforma PLACE
A plataforma PLACE é pioneira no mercado de análise de terrenos e permite a viabilidade de empreendimentos em tempo real, utilizando dados urbanísticos e de mercado, como precificação de imóveis e análise de oferta e demanda da região.
Prospecta
Esta ferramenta oferece informações sobre o mercado imobiliário, como valores de aluguel e venda, demanda por imóveis em determinada região, entre outras informações importantes para análises mais específicas de mercado.
Órulo
A empresa oferece soluções mais focadas em análise de mercado, entendendo quais apartamentos estão sendo comercializados na região e a quais preços.
Conclusão
Em resumo, o estudo de viabilidade de um empreendimento imobiliário depende de uma série de fatores, como a análise do mercado, a escolha do terreno, o cálculo dos custos e abatimentos de receita, entre outros.
Com as tecnologias disponíveis atualmente, é possível realizar análises mais precisas e estratégicas, que permitem aos incorporadores tomarem decisões mais informadas e assertivas.
No entanto, é importante lembrar que, apesar da ajuda das ferramentas tecnológicas, o sucesso do estudo de viabilidade de um empreendimento imobiliário ainda depende do conhecimento e expertise do incorporador e da equipe envolvida no projeto.
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