O mercado imobiliário em 2023 deve passar por um período de ajustes e moderação, sobretudo devido às condições gerais da economia no País. O ano de 2022 se encerrou com alta nos preços dos imóveis acima da inflação, taxa de juros em níveis bastante elevados e recorde no endividamento das famílias.
Esses fatores, por um lado, devem limitar o acesso das famílias ao crédito imobiliário. Com a demanda sob controle, os preços dos imóveis também deve permanecer estável. Por outro lado, o mercado imobiliário em 2023 também deve ter estímulos com a retomada do Programa Minha Casa Minha Vida e com a revisão de Planos Diretores.
Com o objetivo de fornecer uma visão ampla e atualizada sobre o mercado imobiliário no Brasil em 2023, este artigo examinará várias tendências, incluindo:
- Projeção de crescimento da indústria da construção civil
- Volta do Programa Minha Casa Minha Vida
- Tendência de preços dos imóveis à venda
- Revisão de Planos Diretores
- Taxa de juros, inflação e crédito imobiliário em 2023
- Inadimplência e endividamento das famílias
Boa leitura!
Projeção de crescimento da indústria da construção civil
De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), o Produto Interno Bruto (PIB) da Construção deve crescer 2,4% em 2023. Apesar de essa taxa de crescimento ser consideravelmente menor do que a registrada nos últimos anos, que ficou bem acima das 5%, a perspectiva é positiva, já que o setor continua a crescer.
A queda nas expectativas é atribuída à incerteza provocada pelo período de transição política, à elevada taxa de juros e à desaceleração no consumo das famílias. Esses fatores geram pessimismo em relação ao futuro, o que, por sua vez, afeta negativamente os investimentos no mercado imobiliário.
No entanto, o SindusCon-SP tem esperança de que o ciclo em 2023 seja impulsionado pelos investimentos em habitação popular, liderados pelo retorno do Programa Minha Casa Minha Vida. O Sindicato acredita que a retomada do programa pode acelerar o mercado e impactar positivamente o PIB do setor.
Além disso, a instituição espera que o ciclo imobiliário e os investimentos privados em infraestrutura também contribuam para essa conjuntura favorável. Em resumo, apesar das incertezas que afetam o mercado, o sindicato vê o futuro com otimismo e projeta crescimento para o setor da construção civil em 2023.
É importante notar que essa é uma perspectiva para o mercado em geral. No entanto, o desempenho de cada segmento pode variar. Por exemplo, pode haver uma maior demanda por imóveis populares, mas um desaquecimento no mercado de luxo.
Além disso, a disponibilidade de crédito e a taxa de juros afetam diretamente a capacidade das pessoas de comprar imóveis e, consequentemente, a demanda por eles. Esses fatores, juntamente com a oferta de imóveis, afetam o preço das unidades à venda e, consequentemente, podem afetar o desempenho do setor imobiliário.
Volta do Programa Minha Casa Minha Vida
Em fevereiro, o Governo Federal apresentou a reestruturação do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. O programa, que havia sido criado em 2009, deixou de existir em 2020 e foi substituído pelo programa Casa Verde e Amarela, que sofreu várias alterações em seus critérios. Com a volta do Minha Casa, Minha Vida, o programa terá 50% das unidades destinadas a famílias com renda de até R$ 2.640.
Além disso, o programa agora incluirá pessoas em situação de rua na lista de possíveis beneficiários e ampliará o número de unidades e repasses para a locação social. O programa é destinado a moradores de áreas urbanas com renda bruta familiar mensal de até R$ 8 mil e famílias de áreas rurais com renda bruta anual de até R$ 96 mil.
A medida provisória também pretende aumentar o teto do financiamento para perto de R$ 170 mil, na tentativa de destravar obras paradas. A expectativa é que até 50% das unidades financiadas e subsidiadas sejam destinadas a esse público.
Com a volta do Minha Casa, Minha Vida, espera-se que o programa possa atender a mais pessoas que precisam de moradia e que não conseguem arcar com os altos custos de mercado. A inclusão das pessoas em situação de rua na lista de possíveis beneficiários também é uma medida importante.
Ainda é necessário esperar para ver como a medida será implementada e quais serão seus resultados concretos, mas é uma notícia positiva para amenizar a crise habitacional do país e para a retomada do mercado imobiliário popular.
Tendência de preços dos imóveis à venda
O mercado imobiliário brasileiro teve um aumento de preços em 2022, registrando a maior alta em oito anos, de acordo com dados divulgados pela FipeZap. O aumento médio dos preços dos imóveis residenciais foi de 6,16% em doze meses, um pouco acima do índice da inflação oficial, que subiu 5,79%.
Os valores mais elevados foram observados nas cidades de Vitória e Balneário Camboriú, com altas de 23,23% e 21,73%, respectivamente. A única exceção foi registrada em Canoas, no Rio Grande do Sul, onde o índice apontou uma queda de 1,02% nos valores dos imóveis na capital.
Em 2023, espera-se que os preços dos imóveis residenciais evoluam de forma mais moderada, após a boa valorização registrada em 2022, segundo especialistas e empresários do mercado imobiliário.
Especialistas acreditam que os preços devem subir em ritmo semelhante ao da inflação, e não se espera um mercado muito pujante.
A alta dos juros, que se reflete no financiamento imobiliário, e a inflação em geral são alguns dos fatores que contribuirão para uma moderação nos preços dos imóveis.
Apesar do desempenho de 2022, o mercado não conseguiu repassar aos preços de forma tão abrupta o aumento do custo dos insumos nos últimos trimestres, o que sugere que as margens estão apertadas.
Além disso, há entre os investidores o peso das incertezas sobre os rumos do País com a troca de governo, o que torna o momento de precaução.
Diante desses fatores, a tendência é que os preços dos imóveis residenciais tenham um crescimento mais moderado em 2023, com uma escalada menor de preços e uma perspectiva de estabilidade, em linha com a inflação.
O consumidor terá que escolher imóveis menores ou em áreas mais distantes, considerando a alta dos juros e a inflação em geral.
Revisão de Planos Diretores
Os Planos Diretores são instrumentos essenciais para orientar o desenvolvimento urbano nas cidades. Eles determinam como usar as áreas da cidade. Isso inclui o uso residencial, comercial e industrial. Também abrangem o planejamento de áreas verdes e transporte público.
Em 2023, muitas cidades brasileiras revisarão seus Planos Diretores, o que pode afetar o mercado imobiliário. Essas revisões podem levar à criação de novas áreas residenciais, tornando certos bairros mais atraentes para investimentos imobiliários.
São Paulo, por exemplo, é uma das cidades que está revisando seu Plano Diretor em 2023. Entre as propostas em discussão, existe a previsão de incluir na lei as diretrizes dos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável e do Plano Municipal de Mudanças Climáticas.
Os Objetivos do Desenvolvimento Sustentável foram estabelecidos pela ONU em 2015. Eles têm como objetivo promover a redução da desigualdade social e o desenvolvimento sustentável em todo o mundo.
Eles abrangem áreas como a erradicação da pobreza, a promoção da igualdade de gênero, o combate às mudanças climáticas e o desenvolvimento sustentável das cidades.
Portanto, a inclusão desses objetivos na Lei do Plano Diretor pode contribuir para que as políticas públicas adotadas pela cidade estejam alinhadas com essas metas globais.
Em Florianópolis, que também está discutindo suas diretrizes urbanas, a revisão do Plano Diretor é outro exemplo de iniciativa que pode contribuir para um desenvolvimento mais sustentável da cidade.
O processo de revisão envolveu a participação da população local, por meio de audiências públicas e coleta de sugestões. O objetivo é expor à população os motivos de sugestões poderem ser acatadas ou não na nova lei.
A Câmara Municipal acredita que o processo deve se encerrar ainda no primeiro semestre de 2023.
Taxa de juros, inflação e crédito imobiliário em 2023
Em 2023, as taxas de juros para financiamento imobiliário estão em um nível muito elevado em comparação aos últimos três anos. Isso se deve ao fato de que a taxa básica de juros (Selic) subiu para 13,75% ao ano. Isso elevou as taxas de financiamento para cerca de 9,5% ao ano.
Os valores atuais são muito superiores aos valores vistos em 2020. Na época, a Selic estava em 2% ao ano e as taxas de financiamento eram em média de 7% ao ano.
O aumento nas taxas de juros pode tornar o custo de financiamento da casa própria muito elevado. Especialmente em combinação com o recente aumento dos preços dos imóveis.
Em 2022, os preços dos imóveis subiram cerca de 6,12%, a maior alta desde 2014. Nos últimos dois anos, os imóveis subiram em média cerca de 12%.
Estima-se que, a cada 2,5 pontos percentuais que a Selic aumenta, o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário aumenta em cerca de 1 ponto percentual.
Apesar do alto custo, uma pesquisa da FipeZap no último trimestre de 2022 indicou que a intenção de compra de imóveis nos próximos três meses era de 44% dos entrevistados. A principal motivação ainda é moradia (90%), apesar de 75% das pessoas entrevistadas perceberem que os preços estão altos.
Embora haja a possibilidade de uma queda nas taxas de juros no segundo semestre de 2023, ainda é incerto se os bancos acompanharão essa queda e diminuirão as taxas de financiamento.
Além disso, o cenário econômico atual é incerto, o que pode desestimular a compra de imóveis. É importante ressaltar que o valor dos imóveis depende muito da inflação da construção civil, que é um dos fatores que contribuem para o aumento do custo da compra da casa própria.
Inadimplência e endividamento das famílias
As famílias brasileiras entraram em 2023 mais endividadas do que no ano anterior. É o que diz a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada pela Confederação Nacional do Comércio (CNC).
Tanto as famílias de baixa renda quanto as de renda mais alta registraram aumento no endividamento em janeiro deste ano. A base de comparação é janeiro de 2022.
De acordo com a Peic, as famílias com até três salários mínimos de rendimentos começaram o ano mais endividadas, atingindo 79,2%. Enquanto isso, as que ganham mais de dez salários mínimos fizeram mais dívidas, registrando 74,4%.
O aumento no endividamento se deu em todos os grupos de renda. A maior proporção de inadimplentes é o das famílias com até três salários mínimos, que chegou a 17,4%.
Essas informações são relevantes para o mercado imobiliário. Como o endividamento das famílias está diretamente ligado à sua capacidade de acesso ao crédito, isso impacta a aquisição de imóveis.
Famílias endividadas podem ter mais dificuldades em obter financiamentos e, consequentemente, reduzir a demanda por imóveis, afetando o desempenho do mercado.
Além disso, a parcela de consumidores que atrasaram dívidas por mais de 90 dias chegou a 44,5% dos inadimplentes. É a maior proporção desde abril de 2020.
Isso pode levar a um aumento na taxa de inadimplência de financiamentos imobiliários, o que pode afetar negativamente o mercado.
Por outro lado, a desaceleração contínua do endividamento, desde meados de 2022, pode indicar um cenário mais favorável ao mercado imobiliário.
O desempenho positivo do mercado de trabalho, as políticas de transferência de renda e a inflação mais moderada são fatores que explicam essa desaceleração.
Essas condições podem ampliar a renda disponível e, consequentemente, aumentar a capacidade das famílias de acessarem o crédito e adquirirem imóveis.
Conclusão
O mercado imobiliário em 2023 tem uma perspectiva positiva de crescimento no Brasil, mas ainda existem alguns desafios a superar. O PIB da construção deve crescer 2,4%, o que, embora seja menor do que em anos anteriores, ainda indica que o setor continua em ascensão.
O retorno do Programa Minha Casa Minha Vida deve ter um impacto significativo no mercado imobiliário. Especialmente no setor habitacional popular, pode gerar um ciclo virtuoso. No entanto, a incerteza política, a alta taxa de juros e a desaceleração no consumo das famílias são fatores que podem impactar negativamente o segmento.
