O orçamento de obra é uma das etapas mais importantes para definir o sucesso ou insucesso de um empreendimento imobiliário. E uma etapa simples, que geralmente não ganha a devida atenção, é o orçamento paramétrico.
Não tem segredo: quanto mais precisa for a etapa de orçamento, maior a chance de o projeto entregar o resultado que se busca. Ainda na etapa de viabilidade, que é quando, por exemplo, utilizamos o orçamento paramétrico, é possível prever a lucratividade do empreendimento e, dessa forma, decidir pela execução ou não do projeto.
Há várias boas práticas para orçamento de obras. Mas neste artigo vou abordar especificamente o que é o orçamento paramétrico, como e quando utilizá-lo, e também algumas dicas para aplicar no dia a dia da sua construtora.
O que é o orçamento paramétrico?
Podemos resumir o orçamento paramétrico como um tipo de orçamento simplificado para uma etapa específica do projeto. Então, estamos falando de um orçamento que usa índices, indicadores (incluindo históricos de obras já executadas) e estimativas para estudos de viabilidade.
Ou seja, o orçamento paramétrico é útil na etapa de estudo de viabilidade de um empreendimento, e também serve para checklist do orçamento executivo e para comparar obras similares.
Dessa forma, o orçamento paramétrico utiliza a medida de custo por metro quadrado (R$/m²). Assim, é ideal para construtoras que ainda não possuem todos os projetos executivos mas querem ter uma ideia do custo da obra. E também é útil para os investidores analisarem a viabilidade do empreendimento.
Vale destacar que existem classes de orçamento e graus de detalhamento. Mas no orçamento paramétrico, diferentemente do orçamento discriminado, a ideia é realmente fazer uma análise mais simples das informações. A partir da referência de uma ou mais características, realiza-se uma analogia com o custo praticado em uma obra similar.
Orçamento paramétrico com CUB
Basicamente, existem várias tabelas de referência de custo por m², como o CUB (Custo Unitário Básico) apresentado pela CBIC em parceria com o Sinduscon de cada estado. estaduais. Com o uso correto dos índices é possível ter uma margem de erro de 10 a 20% e ter uma estimativa do custo da obra de maneira rápida e fácil.
De fato, o índice mais comum no orçamento paramétrico é o CUB e existem muitos detalhes e maneiras de chegar no valor correto, sem deixar nenhum custo de fora do projeto.
Mas entenda que fazer uma estimativa com o CUB não é simplesmente pegar o custo e multiplicar pela área construída. Se você fizer isso, o preço da obra poderá ficar muito abaixo do custo correto.
E também por isso existem algumas críticas em relação ao CUB. Quando, na verdade, o problema pode estar na utilização inadequada das estimativas, desconhecendo as limitações do CUB.
Na prática, os Sinduscons estaduais acompanham e calculam o custo médio das construções e atualizam a referência do CUB todo mês. O resultado é considerado o custo médio por metro quadrado de construção. Assim, fica fácil medir de forma bem rápida e simples o preço de uma obra com base na metragem. Por exemplo:
Se o custo é de R$ 1.000,00 por m², uma obra de 100m² custará, em média, R$100.000,00.
Como evitar falhas com o CUB
Mas, segundo o engenheiro de orçamentos Gustavo Martins, é preciso usar a fórmula correta do CUB para evitar falhas e, consequentemente, o insucesso do empreendimento. A conta até parece simples, mas demanda atenção.
Alguns profissionais, segundo Martins, acabam utilizando a seguinte fórmula, de forma errada:
- Valor do projeto = CUB x Área Construída = Valor total da obra
Na verdade, o recomendável é utilizar a seguinte fórmula:
- Valor da Obra = (CUB x Área Equivalente + Itens não inclusos) x 1 + BDI
Outros cuidados com o orçamento paramétrico
Como já falamos, o orçamento paramétrico é uma estimativa de custo e ajuda em análises rápidas e estudos de viabilidade. Se você precisa de um orçamento com maior assertividade, a recomendação é fazer um orçamento discriminado, que é muito mais próximo da realidade. Ou seja, o orçamento paramétrico não substitui o orçamento discriminado nem o executivo.
O orçamento discriminado usa uma metodologia mais detalhada com as etapas necessárias à conclusão da obra. É quando elaboramos uma estrutura analítica do projeto (EAP), com cada etapa e suas respectivas sub-etapas.
Uma dica importante é que existem várias bases de referência com banco de composições elaboradas de diversos serviços, que podem auxiliar na orçamentação. As mais conhecidas são a base do SINAPI, da Caixa Econômica Federal, e a TCPO, da Pini. Como você deve saber, a tabela SINAPI serve de preço-base para a maioria das licitações e por isso é confiável.
Não podemos esquecer que a composição de custo unitário apresenta apenas o custo direto para a execução de determinado serviço. Dessa forma, não deve ser igual ao preço de venda, que precisa incluir as despesas indiretas.
Por isso que recomendamos a aplicação, sobre o valor unitário da composição de custo, de uma porcentagem de BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Em geral, o BDI pode variar de 20 a 30%, e inclui os custos de administração, riscos, seguro, impostos etc.
Dicas para não errar no orçamento
Agora que você já sabe o que é um orçamento paramétrico e a diferença para um orçamento discriminado, você tem mais chances de acertar as estimativas de custos da sua construtora. Para finalizar, gostaria de pontuar algumas dicas essenciais.
A primeira é que você e sua construtora precisam dar a devida importância ao orçamento de obra, independentemente de qual seja. Procure tirar um tempo para fazer a “lição de casa”, pesquisar da forma certa e dar atenção aos detalhes do orçamento.
Lembra que falamos que o orçamento paramétrico utiliza dados históricos? Então, procure estabelecer um histórico de orçamentos de obra. Além disso, é uma forma de saber se o preço que você está prestes a pagar é justo, alto ou baixo para os padrões de mercado.
Ferramentas de gestão como o Sienge Go! têm uma função que mostra se o preço que você está cogitando pagar é mais alto que a quantia paga em obras anteriores. Dessa forma, você fica sempre alerta quanto a possíveis aumentos e pode buscar acordos melhores.
Por falar nisso, minha última dica é: utilize uma ferramenta de gestão, porque faz toda a diferença na hora de elaborar um orçamento de obra e não importa o tamanho da sua construtora. Pois o Sienge tem soluções diferentes para cada tipo de empresa, como o Sienge Go! e o Sienge Plataforma.
Para se aprofundar mais no tema de orçamento de obra, veja agora o webinar do Sienge sobre o tema!
