De todos os elementos que compõem um empreendimento imobiliário, o preço de obra é um dos mais importantes. Se o cálculo for feito de forma errada, toda a viabilidade econômica do empreendimento, bem como seu potencial de lucro, fica comprometida.
Mas como calcular corretamente o preço de obra?
Existem 2 elementos importantes na hora de precificar uma obra. Neste artigo vou te mostrar cada um deles, além de algumas ferramentas valiosas que você pode usar para precificar suas obras de forma clara e objetiva.
Como precificar uma obra de forma justa?
Em todos os setores da economia, existem fatores tangíveis e intangíveis na hora de precificar um produto ou serviço. O que isso quer dizer? Na prática, quer dizer que o preço de venda de algo não é medido apenas pela avaliação de custos físicos e mão de obra. É algo muito mais complexo que isso.
Vamos entender melhor quais são os elementos de tangíveis e intangíveis na hora de determinar o preço de obra, e como você precisa considerar cada um deles.
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Tangíveis
Esta é a parte para a qual todos os olhos se voltam na hora de precificar qualquer tipo de produto ou serviço, os elementos tangíveis que justificam o preço. Em geral, isso inclui:
- materiais necessários: estamos falando dos componentes isolados de um produto, ou da estrutura e ferramentas necessárias para realizar um serviço.
- mão de obra: aqui entra o quanto vale o trabalho dos profissionais envolvidos na criação ou fabricação do produto, ou na realização do serviço em questão;
- encargos legais: na conta dos elementos tangíveis também entram os impostos, encargos trabalhistas e tributação;
- margem de lucro: quando consideramos todos os elementos acima, seu papel no preço é apenas fazer com que o produto ou serviço se pague. A margem entra para tornar o empreendimento lucrativo.
Mesmo dentro dos elementos tangíveis você vai perceber que existem questões um tanto subjetivas. Os preços de componentes e impostos podem ser iguais, mas mão de obra e margem de lucro já são mais difíceis de quantificar.
Afinal, quanto mais específica e especializada a função, mais cara a mão de obra. Da mesma forma, a margem de lucro depende dos objetivos e condições de cada empresa.
Intangíveis
Agora vamos entrar de forma mais profunda nos elementos intangíveis. E aqui já vale o aviso:
Eles podem parecer não fazer sentido à primeira vista, mas têm tanta influência no preço de obra quanto os pontos tangíveis, ou até mais.
Em especial no caso da construção civil, os intangíveis envolvem:
- localização: o local onde a obra vai ser feita influi diretamente no preço, porque também terá efeito direto sobre o valor percebido do empreendimento.
- status: o nível de status que a compra oferece para os clientes também é difícil de ser quantificada. Mas as pessoas pagam caro para aumentar seu status.
Para entender melhor essa questão, vale a pena observar mercados diferentes da construção civil. Mais precisamente, vale a pena observar algo que está na sua mão o tempo todo: o celular.
Exemplo de efeito intangível na precificação: Apple
Milhões de pessoas pagam muito mais caro por um celular da Apple, mesmo sem precisar de todos os recursos que ele oferece. Aliás, mesmo que um concorrente tenha especificações melhores por um preço mais baixo, ainda assim muita gente prefere a Apple.
E o motivo é simples:
A marca da Apple representa exclusividade, status, poder. Nada disso é tangível. Se fôssemos considerar só o preço dos componentes e a comparação técnica, a Apple nunca poderia cobrar tão mais caro por seus aparelhos. Mas graças aos elementos intangíveis, ela pode e faz isso, com muito mais sucesso e lucro que seus concorrentes.
O que aprendemos com isso?
Que preço justo não depende só de custos e mão de obra, mas de qual é o valor percebido do empreendimento aos olhos do cliente. Se o cliente vê o preço de venda e fica feliz em pagar, o preço é justo.
Ferramentas de cálculos tangíveis
Existem duas ferramentas muito úteis para ajudar você a calcular os componentes tangíveis e determinar o preço de obra. Elas são:
1. Tabela SINAPI
Para facilitar na questão tangível ao definir seu preço de obra, existem algumas ferramentas que são importantes e que vale a pena você conhecer. Uma delas é a tabela SINAPI.
E o termo SINAPI quer dizer:
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. Em português mais claro, é uma tabela de referência para composições e definição de preços relacionados à atividades de construção civil.
Como a SINAPI é atualizada todo mês, ela é um instrumento confiável de consulta na hora de realizar seus orçamentos. A tabela SINAPI é gratuita, mas ganha relevância especial se você usá-la como apoio de um sistema de gestão ERP voltado para a construção civil.
Esse tipo de sistema facilita a organização e acompanhamento das informações, o que garante maior produtividade, segurança e precisão nos orçamentos.
2. CUB/m² – Custo Unitário Básico de Construção
Outra ferramenta que pode ajudar bastante a definir o custo dos materiais e facilitar seus orçamentos é o Custo Unitário Básico/m², ou simplesmente CUB/m². O objetivo dessa ferramenta, que existe desde 1964, é servir como um padrão de acompanhamento do custo médio da construção no país.
Mas como isso funciona?
Na prática, os Sindicatos de Construção (Sinduscons) de cada estado acompanham e calculam o custo médio das construções e atualizam a referência do CUB todo mês. O resultado é considerado o custo médio por metro quadrado de construção.
Assim, fica fácil medir de forma bem rápida e simples o preço de uma obra com base na metragem. Por exemplo, se o custo é de R$1.000,00 por m², uma obra de 100m² custará, em média, R$100.000,00.
Como calcular os componentes intangíveis?
Os custos tangíveis são essenciais para controle interno da empresa, ou seja, para saber quanto será gasto no empreendimento. Mas é na parte intangível que se esconde quanto dinheiro é possível ganhar.
É aí que entra uma estratégia de comunicação e marketing forte. Uma empresa que domina a comunicação persuasiva consegue imprimir uma percepção de valor mil vezes mais forte que uma que só vende com base nos custos.
Ou seja, se a sua construtora investir em criar relacionamento com os clientes e entender como a mente deles funciona, conseguirá dar não só o que eles querem. Como a Apple faz com seus produtos, a sua empresa pode ser capaz superar as expectativas dos clientes e cobrar mais caro por isso.
Por fim, um alerta:
Mesmo empresas que vendem para públicos de renda mais baixa podem aumentar as margens em relação à concorrência e vencer. Não subestime o valor que o ser humano, seja qual for sua renda, dá a ofertas que oferecem a ele uma elevação de status.
O preço de obra não é determinado só pela soma dos custos e da mão de obra com uma margem de lucro fixa. O fator intangível tem grande influência no valor percebido do imóvel pronto. Além disso, usar a tabela Sinapi e o CUB vai te ajudar a fazer todo o cálculo sem estresse.
Depois de calcular o preço de obra, você precisa saber como avaliar o preço de venda de um imóvel pronto. Veja aqui como fazer essa análise do jeito certo!
Qual a relação do retrabalho e o custo de obra?
São diversos os aspectos que interferem no custo de obra. Ao gerar retrabalho, por exemplo, inevitavelmente incorrirá em algum custo extra. Outros casos são os de desperdício ou perda de materiais, além de perda de tempo da mão de obra.
Outro fator a se considerar é que, além dos custos diretos, o gasto com um possível atraso e da sua reputação também devem ser ponderados.
Aqui estão alguns exemplos dos custos envolvidos com perdas de materiais durante retrabalhos:
- perda de tábuas da caixaria em alterações estruturais;
- perda de alvenaria por alteração no layout e
- perda de concreto e ferragem por adequação de elemento estrutural.
Em todos esses casos, além do material, se perdeu tempo com mão de obra e, possivelmente, houve desgaste e desmotivação por parte dos colaboradores envolvidos. Esse fato nos leva a outro grupo de perdas mais difíceis de se contabilizar, como por exemplo, atraso e má reputação.
Em relação a esta última, não me refiro somente aos clientes e ao mercado, mas também, à sua empresa e aos seus colaboradores. Isso porque, provavelmente, para não atrasar a obra, os construtores terão que encaixar no cronograma esse retrabalho, gerando uma sobrecarga.
O resultado dessa sobrecarga, além do cansaço e do desgaste, é a insatisfação e a perda de produtividade. O motivo é bem simples: o colaborador perde a confiança do líder e, com isso, passa a não ter a mesma entrega ao trabalho. É claro que erros acontecem e que algum retrabalho pode acontecer. O problema está na frequência desses acontecimentos.
Os custos gerados pelo atraso, tirando os casos onde há multas previstas, nem sempre são claros. Porém, se pensarmos no simples fato de você estar envolvido em algo que já devia estar pronto, automaticamente está deixando de produzir algum outro trabalho nesse período. Outro ponto importante é que os seus custos fixos são diluídos na obra, fazendo a margem de lucro reduzir.
Quais as maneiras de se evitar retrabalhos?
Todas essas alterações citadas podem ser evitadas com a elaboração de um projeto bem compatibilizado e detalhado. Muitas dessas intercorrências são causadas por problemas que podem ser evitados na compatibilização. Outro fator a se ponderar é a alteração de projeto durante a obra e as adequações oriundas do mesmo.
Essa situação geralmente vem do proprietário, pois isso é muito importante prevê-la em contrato. Além disso, o documento deve prever compensações por conta de problemas com os projetos, visando reduzir os riscos de quem executa.
Para evitar os retrabalhos por mal entendimento de projetos ou incapacidade técnica é importantíssimo fazer muitas visitas à obra. Complementarmente é imprescindível fazer medições periódicas para avaliar o rendimento dos colaboradores e identificar possíveis retrabalhos.
A existência de um cronograma com previsão para chegadas de materiais para cada etapa, evita que materiais sejam comprados de última hora e diminui erros nas compras. Para isso, junto com os projetos bem compatibilizados, também é necessária uma lista de materiais bem definida e detalhada.
Investir em capacitação técnica diminui erros e retrabalhos relacionados ao desconhecimento das boas práticas e técnicas. Sem dúvida isso também resultará em um aumento na produtividade e na qualidade da sua obra. Passar para toda equipe as técnicas básicas de comunicação é também uma boa estratégia para reduzir retrabalhos.
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