Quais os principais modelos de empreitada?

Com certeza, você já se perguntou qual o contrato de empreitada escolher na hora de construir. Conhecer os detalhes dos modelos de empreitada é fundamental. Seja para economizar, seja para evitar problemas após a obra começar.

Nesta postagem, vamos esclarecer os diferentes tipos de empreitada e qual deles pode se adaptar melhor à sua obra.

Para isto, o principal é ter um bom projeto, pois é nele que você buscará subsídios para escolher a empresa, no caso a empreiteira, que terá melhores condições de executar seu projeto.

Em uma empreitada, o proprietário da obra ou empreendedor, ou ainda os órgãos públicos, celebra um contrato com uma empreiteira que executará a obra. Tanto administrando a mão de obra quanto os materiais.

Vamos esclarecer exatamente estes dois pontos.

Pelo senso comum, o termo “empreitada” tem um significado bastante utilizado e conhecido, tanto que é usado em diversos contextos, até mesmo fora do ambiente da Construção Civil.

Mas o conceito que vamos usar aqui é o utilizado nas mediações específicas entre quem quer construir uma obra e quem efetivamente colocará a “mão na massa”.

Conceito de Empreitada

Empreitada é um contrato em que um proprietário de uma obra obriga-se a remunerar um empreiteiro, pessoalmente ou por meio de terceiros, de acordo com as orientações do projeto, sem que se estabeleça vínculos empregatícios ou de subordinação.

A empreitada pode estabelecer apenas o contrato da mão de obra, como também somente dos materiais e equipamento.

Porém, na maioria dos casos, utiliza-se a empreitada mista, na qual mão de obra e materiais são de completa responsabilidade do empreiteiro.

A empreitada não se trata apenas da contratação de um serviço. Em uma obra são contratados serviços, é certo. Mas não é o serviço que é remunerado na empreitada, e sim a obra.

Por isto, a responsabilidade pelo serviço, ou pelos materiais, fica por conta do empreiteiro.

Para o proprietário do imóvel, dono da obra ou empreendedor, o que está sendo contratado é uma obra. Esta tanto pode ser uma construção desde sua base até o acabamento, como uma reforma, uma ampliação ou, em alguns casos, até mesmo uma demolição.

Antes de explicar os diversos modelos, é importante salientar que não existe a “melhor” empreitada no sentido amplo deste tipo de contrato, mas é possível vislumbrar vantagens e desvantagens sobre cada um deles com base nas necessidades de cada empreendimento.

Basicamente, existem dois modelos: a empreitada por preço global e a empreitada por preço unitário. Ambos os tipos têm variáveis, e em algumas obras é possível que se aplique a empreitada mista, utilizando os dois tipos.

Qual a melhor para sua obra?

Para melhor planejar sua edificação, é preciso antes de mais nada conhecer qual o tipo de empreitada trará mais benefícios à sua obra. E é isto que veremos a partir de agora.

Empreitada por preço global

Neste tipo de empreitada, o empreendedor contrata o serviço por um valor fixo previamente acertado no contrato. O empreiteiro, por sua vez, se responsabiliza por executar a obra do começo ao fim, desde a fundação até o acabamento completo da construção.

De acordo a lei de licitações, a famosa 8.666, de 1993, “é quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total”.

Isto, é claro, serve para obras públicas. Porém, a lei funciona como parâmetro para os contratos entre empreendedores e empreiteiras privadas. Esta modalidade de empreitada não condiciona o tempo de execução da obra, pois não há como determinar fatores climáticos, que podem atrasar o cumprimento da tarefa.

Mas é possível estabelecer uma estimativa. Esta previsão, ainda que se saiba que pode ser para menos ou para mais, também deve constar no contrato.

Para que a empreitada por preço global funcione bem para ambas as partes, é preciso que o projeto esteja muito bem especificado. Todos os itens da obra, desde o início até o fim, devem ser descritos de forma clara.

Desse modo, o orçamento pode ser feito de maneira a não causar surpresas no futuro e ajuda a evitar conflitos entre as partes.

A consensualidade entre as partes, portanto, é fundamental, porque ela evitará aditivos contratuais que podem causar prejuízo, surpresas desagradáveis e discussões desgastantes.

A vantagem deste tipo de empreitada, portanto, está diretamente ligada ao bom planejamento do projeto e consequentemente do orçamento.

Nesta entrevista com Aldo Dórea Mattos, ele explica, entre outras questões, como orçar uma obra com mais precisão possível.

Neste modelo, o preço global da obra está combinado no contrato. Por isso, não pode variar nem para menos, nem para mais. O empreendedor, neste caso, não se responsabiliza por possíveis aumentos nos preços dos materiais ou mesmo da mão de obra.

As variações ficam a cargo do empreiteiro, inclusive nos raros casos em que haja deflação no preço da mão de obra ou dos materiais. Nestes casos, o lucro por eventual deflação fica com o empreiteiro.

O modo de pagamento por parte do empreendedor também deve estar fixado no contrato. Ainda que se utilize o termo “preço global”, o pagamento pode ser feito por etapas e de acordo, inclusive, com o fim de determinadas partes da construção, por período (por mês, semestre, etc), independentemente das etapas.

Obras Públicas e Obras Privadas

A maior parte dos conceitos utilizados na Construção Civil, especificamente sobre empreitada, refere-se mais a obras públicas do que privadas.

Boa parte da bibliografia sobre o tema leva em conta os contratos licitatórios, ou seja, aqueles em que o poder público é o contratante. Tanto que levam em conta a nomenclatura estabelecida em decisões judiciais ou pareceres dos tribunais de contas.

Empreitada Integral

Por isto, utiliza-se também o conceito de empreitada integral nos contratos da administração pública. Neste caso, geralmente usado em licitações, a obra deve ser entregue concluída, limpa e com os bens instalados e funcionando.

A empreitada integral não serve, portanto, para a construção de um edifício residencial, como salienta Marçal Justen Filho, na obra Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos.

O melhor exemplo no qual pode ser aplicada a empreitada integral seria a construção de uma hidrelétrica, pois é necessária uma estrutura que torne a obra apta a funcionar. Obras deste tipo geralmente são licitadas, ou seja, contratadas pelo poder público.

Empreitada por Preço Unitário

Neste modelo de contrato, a execução de uma obra se dá por “preço certo de unidades determinadas”, como prevista na legislação. Ainda assim, está valendo o conceito de que o empreendedor está contratando uma obra e não um serviço.

A diferença é que aqui, ao invés de estabelecer o valor global da obra, remunera-se os itens, tanto de mão de obra quanto de materiais, de forma determinada.

Tanto um modelo de empreitada quanto o outro (preço global e preço unitário) se assemelham, já que se considera a obra pronta como objeto do contrato.

Então, qual a diferença?

Neste modelo, o empreiteiro propõe uma planilha de preços das unidades de mão de obra e de materiais. Já na empreitada por preço global, usa-se uma estimativa. Mesmo assim, quanto melhor planejado, mais as surpresas desagradáveis podem ser evitadas.

Um exemplo importante neste modelo de empreitada é o de condomínios de casas residenciais. Cada casa seria uma unidade autônoma, mas a obra a ser contratada comporta todas as casas do condomínio.

Neste caso, como afirma Justem Filho (já citado), a empreitada por preço unitário “reduzirá as dificuldades em caso de variações de quantitativos ao longo da contratação”.

Empreitada Mista

Temos que voltar um pouco ao exemplo de Empreitada por Preço Global para compreender melhor o que é a Empreitada Mista.

Na Empreitada Global, como vimos, o empreiteiro tanto pode se responsabilizar apenas pelo material quanto somente pela mão de obra. Ainda assim, a responsabilidade é a obra, não os serviços, lembra?

Na empreitada mista, que tanto pode se configurar como sendo por preço global quanto por preço unitário, o empreiteiro se responsabiliza pela mão de obra e também pelos materiais, eximindo o empreendedor de qualquer responsabilidade, inclusive de encargos trabalhistas.

O Código Civil determina que a responsabilidade pela segurança em relação aos materiais utilizados tem prazo de até cinco anos. Na empreitada mista, o artigo 611 deixa claro que: “Quando o empreiteiro fornece os materiais, corre por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra.

E quando a obra está pronta?

A responsabilidade do empreiteiro, como vimos, é muito grande. Por isto, é fundamental para ambas as partes o que a legislação chama de “verificação”. Isto significa conferir e mensurar a obra concluída em seus pormenores, para verificar se o que foi contratado está de acordo.

Neste caso, o Código Civil, no artigo 615, diz que, concluída a obra, o proprietário é obrigado a recebê-la.

E se não estiver de acordo?

Bom, neste caso, o proprietário poderá rejeitá-la, principalmente no caso de o empreiteiro se afastar das instruções recebidas, dos planos projetados ou das regras técnicas deste tipo de trabalho. Os exemplos são variados, e inclui ainda o emprego, por parte do empreiteiro, de material de má qualidade.

Responsabilidades mútuas

Pelo exposto até aqui, a impressão que se tem é que todos os ônus de uma empreitada recaem sobre o empreiteiro. Mas tanto o empreendedor, proprietário, poder público, ou seja, o contratante, quanto o empreiteiro contratado têm cada qual suas responsabilidades específicas.

A principal obrigação do proprietário é a de efetuar o pagamento do valor contratado. Mesmo que o empreiteiro consiga economizar, sem prejuízo à obra, o proprietário não terá direito a ressarcimento do valor economizado.

As responsabilidades do empreiteiro incluem desde a natureza dos materiais empregados, segurança, solidez e perfeição da obra, até o custo dos materiais e mão de obra, no caso de empreitada mista.

Subempreitada

Um empreiteiro pode, por sua vez, contratar terceiros para a execução de uma obra. Mas esta opção deve constar expressamente no contrato. Mesmo que um empreiteiro subcontrate outra empresa, a responsabilidade pela obra diante do empreendedor ainda é sua.

A subempreitada tanto pode ser integral quanto parcial. Muitas empreiteiras subempreitam mão de obra, por exemplo, mas não o fazem com os materiais.

Para o proprietário ou empreendedor, desde que a obra seja entregue como acordado, não faz diferença se o contratado subempreitou ou não. Há casos, no entanto, em que um investidor faz questão, por personalismo, gosto pessoal ou confiança, de que o empreiteiro assuma a responsabilidade integral pela obra.