Há quase duas décadas, o RET na construção civil é um dos assuntos que mais interessam às empresas que constroem e vendem imóveis novos. Mas o que a sigla significa? RET é a abreviação de Regime Especial Tributário do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, um sistema de cobrança de impostos simplificado e aplicado a cada empreendimento, individualmente.
O RET foi introduzido pela Lei Federal nº 10.931/2004, que também criou o patrimônio de afetação, isto é, um sistema – opcional para a incorporadora – que separa as contas da empresa e dos seus empreendimentos. Isso passou a proteger os clientes contra eventuais problemas de gestão da incorporadora, seja pela transferência indevida de recursos entre dois empreendimentos distintos, seja por outros descontroles financeiros que implicassem, no limite, a falência da empresa.
Se esse cenário catastrófico ocorre, os compradores podem assumir a obra e transferi-la para outra construtora finalizá-la, independente de como transcorra o processo com a empresa falida, uma vez que os patrimônios estão totalmente separados.
Com essa separação, cada empreendimento passa a ter um CNPJ próprio e sem comunicação com o patrimônio da incorporadora, sendo administrado como uma empresa à parte, com contabilidade e tudo. Sendo assim, ele também está sujeito ao pagamento de impostos, e é aí que entra o RET na construção civil.
O que é o RET na construção civil?
O RET foi instituído a fim de apurar e recolher, de maneira mais simples, as seguintes obrigações fiscais devidas pelos empreendimentos imobiliários:
- Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
- Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
- Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).
Com uma alíquota de 4% sobre as receitas apuradas a cada mês com a venda de unidades do empreendimento, o RET foi uma maneira encontrada pelo Governo Federal para estimular a adoção do patrimônio de afetação pelas incorporadoras.
De 2009 a 2019, esteve em vigência uma alíquota diferenciada do RET, de 1%, a título de incentivo fiscal destinado a empreendimentos populares incorporados no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Em 2020, porém, o benefício foi extinto, mas retomado em 2023 com a promulgação da Lei nº 14.620, em seu Artigo 31.
Quando aderir ao RET?
Em quase todas as situações, a opção da incorporadora pelo cálculo dos impostos sobre o lucro presumido ou sobre o lucro real é desvantajosa para a incorporadora em comparação com a adesão ao RET. A seguir preparamos um quadro para comparação dos modelos:
| Tributo / Forma de tributação | Lucro Real | Lucro presumido | RET Geral | RET MCMV |
| PIS | 1,65% | 0,65% | 0,37% | 0,09% |
| COFINS | 7,6% | 3% | 1,71% | 0,44% |
| IRPJ | 15%+10% (adicional) | 2% | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 9% | 1,08% | 0,66% | 0,16% |
| Total | 9,25% sobre as receitas 34% sobre o lucro | 6,73% sobre as receitas | 4% sobre as receitas mensais | 1% sobre as receitas mensais |
Vale lembrar que o quadro acima é apenas uma referência informativa, e que um contador especializado no setor imobiliário deve ser consultado para a tomada de decisão final sobre a adesão ao RET.
Quando termina o patrimônio de afetação?
De acordo com a Lei 14.382/2022, “uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.” Ou seja, o patrimônio de afetação é extinto após a conclusão da obra e a quitação do financiamento da construção.
Nos últimos anos, o setor imobiliário se viu diante de uma discussão em torno da aplicação do RET após a extinção do patrimônio de afetação. Essa questão, antes nebulosa, ganhou definição com a lei acima.
O cerne da controvérsia estava na incerteza das incorporadoras sobre a possibilidade de continuar a usufruir do RET após o encerramento das obras de um empreendimento e, consequentemente, a dissolução do Patrimônio de Afetação relacionado.
Tradicionalmente associado à tributação da receita oriunda da venda de unidades imobiliárias, o RET era até então aplicável somente durante a vigência das obras.
Contudo, com o novo texto do §3º do art. 31-E, a lei esclarece que o término do Patrimônio de Afetação não leva à extinção automática do RET. Isso significa que, para fins fiscais, as incorporadoras não estão mais restritas pelas limitações temporais previamente impostas pelo Patrimônio de Afetação.
Dúvidas frequentes sobre o RET na construção civil
O RET na construção civil suscita diversas questões entre os profissionais do setor. Das alíquotas aplicáveis até os critérios de elegibilidade e processo de adesão, entender o RET é uma obrigação para construtoras e incorporadoras otimizarem a gestão fiscal de seus empreendimentos imobiliários.
Veja agora as perguntas mais comuns e suas respectivas respostas para esclarecer esses pontos essenciais.
Qual a porcentagem do RET?
A alíquota do RET é de 4% para empreendimentos imobiliários regulares e de 1% para aqueles incorporados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Há uma confusão no mercado porque, por muitos anos, aplicou-se a alíquota reduzida 1% para o RET de empreendimentos populares, mas o benefício foi extinto em 2020. Em 2023, no entanto, a alíquota de 1% foi restaurada a fim de incentivar a construção de moradias populares.
Quem pode ter o RET na construção civil?
Segundo o Governo Federal, pode optar pelo RET “o incorporador, pessoa física ou jurídica, que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.”
O que o incorporador precisa fazer para aderir ao RET?
Ainda segundo o Governo Federal, a empresa deve atender aos seguintes requisitos:
- Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Realizar a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
- Inscrever cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
- Comprovar regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela Receita Federal;
- Comprovar regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Comprovar regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido punições por condutas ou atividades lesivas ao meio ambiente;
- Emitir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
Como aderir ao RET?
Segundo o governo federal, este é o passo a passo para solicitar a adesão:
- Acessar o Portal e-CAC, da Receita Federal;
- Acessar o sistema Processos Digitais;
- Clicar na opção Solicitar serviço via processo digital;
- Na área REGIMES ESPECIAIS, selecionar o serviço desejado;
- Abrir um processo para cada pedido;
- Pelo mesmo Portal e-CAC, solicitar, em até 3 dias, a juntada de documentos utilizando o tipo de documento “Petição”. Os demais documentos serão incluídos em arquivos separados e classificados por tipo (veja na seção a seguir).
- Acompanhar o andamento do processo pelo Portal e-CAC ou pelo aplicativo e-Processo;
- Confira o resultado do seu processo acessando a opção “Meus Processos” e veja os documentos disponíveis. Se seu pedido for recusado, você tem até 10 dias após ser notificado para apresentar um recurso, que deve ser adicionado ao mesmo processo.
Documentos necessários para aderir ao RET
Para solicitar a juntada de documentos (etapa 6 do passo a passo anterior), a incorporadora deve providenciar:
- Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação, que deve incluir informações da empresa responsável pela incorporação e os detalhes do CNPJ específico da incorporação;
- Termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, assinada pelo incorporador e, se aplicável, por titulares de direitos reais sobre os imóveis, registrada no Cartório de Registro de Imóveis (é essencial que o CNPJ da incorporação esteja associado ao “Evento 109 – Registro de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”).
- Documento de identificação oficial do contribuinte ou do representante legal, dependendo do caso;
- Comprovante do representante legal, tal como ato constitutivo (contrato social, estatuto ou ata de reunião) e sua alteração mais recente.
Quando a requisição é feita por um procurador, deve providenciar ainda:
- Procuração com autorização explícita para atuar perante a Receita Federal em nome do contribuinte;
- Documento de identificação oficial do procurador;
Sobre o formato dos documentos submetidos, o incorporador deve estar ciente que todos os documentos submetidos em formato físico devem ser originais ou cópias autenticadas. O uso de assinatura com certificado digital pelo e-CAC, assim como a procuração eletrônica no e-CAC, eliminam a necessidade de apresentar, respectivamente, os documentos de identificação e qualquer outro tipo de procuração.
Como é calculado o RET?
De acordo com a Lei 12.024/2009, a alíquota incide sobre o total de rendimentos mensais obtidos com a venda de imóveis, incluindo ganhos financeiros adicionais e ajustes monetários relacionados a essas vendas. Ainda segundo o texto, as receitas, custo e despesas da construção submetidos ao RET não poderão ser computados pela construtora para calcular os impostos junto com outras atividades empresariais. O pagamento deve ser feito até o 20º dia do mês seguinte à aferição da receita.
Quais legislações se aplicam ao RET?
- Lei nº 14.620/2023
- Lei nº 10.931/2004
- Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013
- Instrução Normativa RFB nº 2.022/2021
- Instrução Normativa RFB nº 1.783/2018
- Ato Declaratório Executivo COAEF nº 15/2016
- Ato Declaratório Executivo COGEA nº 3/2020
- Ato Declaratório Executivo COGEA nº 8/2019
- Decreto nº 8.539/2015
- Lei nº 14.129/2021
Como um software pode auxiliar na gestão do RET na construção civil?
A gestão de múltiplos empreendimentos pode ser extremamente desafiador para uma incorporadora, especialmente quando o assunto envolve o cumprimento das obrigações fiscais de tantos CNPJs sob sua responsabilidade.
Um software de gestão especializado como o Sienge auxilia as incorporadoras na gestão do RET na construção civil e de outros tributos, facilitando a apuração, a validação, o pagamento e a organização de tributos com mais segurança.
A apuração mais precisa dos impostos e a integração dos dados fiscais e financeiros em uma plataforma centralizada assegura que as informações sejam consistentes e facilmente acessíveis, reduzindo o tempo e o trabalho necessários para a transferência de dados entre departamentos financeiros e contábeis.
Conclusão
Com a legislação sempre em evolução, a capacidade de se adaptar às mudanças legislativas, como as ocorridas com o RET ao longo dos anos, e a necessidade de uma apuração precisa dos tributos evidenciam o desafio contínuo enfrentado pelo setor imobiliário no Brasil.
O conhecimento atualizado das regras e a aplicação correta das alíquotas e critérios de elegibilidade tornam-se fundamentais para maximizar a viabilidade financeira dos projetos. Enquanto as incorporadoras navegam por esse cenário regulatório complexo, a procura por soluções que facilitem a gestão dos empreendimentos se torna uma prioridade, certo?
Como vimos, a complexidade do RET na construção civil demanda das incorporadoras uma gestão fiscal e contábil meticulosa. E nesse contexto, a adoção de tecnologias que simplificam e automatizam os processos – como o Sienge Plataforma – é uma decisão importante para incorporadoras que buscam a conformidade fiscal e a eficiência operacional.
