Para qualquer projeto, o planejamento é sempre essencial e na construção civil não poderia ser diferente. Um dos segredos é justamente pensar em tudo o que precisa ser feito, no tempo certo, para que seja possível dar conta das etapas do cronograma no prazo estimado. Antes mesmo de começar a construir, vale levantar toda a documentação necessária para regularização da obra. Você pode conferir aqui quais são os documentos obrigatórios para o licenciamento de obras.
Segundo matéria da Infomoney, em julho de 2016, o Brasil registrava pelo menos cinco mil obras públicas paralisadas, num total de investimentos de mais de R$ 15 bilhões. Na iniciativa privada, não é diferente, e por isso, profissionais dos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (Creas) desempenham, entre outros, o papel de fiscalizar e notificar obras irregulares.
O Crea do Espírito Santo, por exemplo, segundo matéria divulgada no portal G1, registrou um crescimento de obras irregulares: em 2014, eram 8 mil, já em 2015 o número saltou para quase 10 mil. Além do enfraquecimento da economia, outras questões como, por exemplo, falta de atenção à burocracia e ao orçamento, projetos malfeitos e entraves ambientais afetam a condução das obras, implicando na paralisação, gerando multas e até embargos.
O resultado de entraves para a regularização da obra causa prejuízo para a construtora e decepção para o cliente, que espera receber o imóvel – e poder ocupá-lo – dentro do prazo.
Para evitar este desgaste e garantir que a obra não enfrente problemas, o caminho é um só: ter todos os projetos em mãos e buscar todas as licenças necessárias para construir com tranquilidade, atendendo aos trâmites burocráticos e garantindo a regularização da obra, sem qualquer dor de cabeça.
Para te ajudar neste percurso, elencamos a seguir a documentação necessária para o planejamento, execução, conclusão e regularização da obra, destacando a importância de cada uma delas.
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Use a lista abaixo para fazer um checklist de regularização da obra e não esqueça de nenhum documento ou licença importante:
Matrícula do imóvel
Este documento identifica o imóvel pela localização e descrição exata, com o registro das mudanças do imóvel e outras informações, como nome dos antigos proprietários e a data da primeira matrícula.
É preciso ter certeza de que o terreno escolhido para o projeto está regularizado. Pesquise a matrícula do terreno e certifique-se disso.Tal consulta deve ser feita no cartório de registro de imóveis. Hoje, em alguns estados como São Paulo, por exemplo, já é possível fazer esta consulta on-line pela Central de Registradores.
Contratação de Profissional Habilitado
Para qualquer tipo de construção, a contratação de um arquiteto ou engenheiro civil é obrigatória, segundo o Art. 15, da Lei n° 5194/66. A contratação de um profissional habilitado perante o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) do seu estado e a prefeitura da cidade, garante segurança, economia de tempo e dinheiro, e evita possíveis complicações futuras.
Ele será responsável pela elaboração dos projetos e pelo acompanhamento técnico da obra, de acordo com as NBRs (normas brasileiras) aplicáveis à construção civil.
CONTEÚDO ESCOLHIDO A DEDO PARA VOCÊ:
Projeto Arquitetônico
Envolve a transcrição das ideias e a definição de formas e tamanhos dos ambientes, levando em conta os fatores limitantes impostos pelas leis municipais, estaduais e federais. É baseado em cinco etapas: levantamento de dados, estudo preliminar, anteprojeto, projeto legal e projeto executivo.
Cada tipo de edificação exige um conjunto diferente de projetos, mas o projeto arquitetônico é requerido para qualquer tipo de obra, ou seja, é impossível seguir em frente sem tê-lo em mãos. Então, priorize a elaboração do projeto arquitetônico e de todos os outros: estrutural, elétrico, hidráulico, prevenção de incêndio e tubo de telefonia. A qualidade da obra começa com o escopo completo dos projetos.
Alvará de Construção
Esse documento garante que a obra foi aprovada pelas autoridades técnicas do município quanto às questões urbanísticas legais, define um prazo e indica o responsável por construir atendendo às questões de saúde, segurança e meio ambiente.
A emissão do alvará de construção pela prefeitura indica que o projeto está apto para ser construído de acordo com legislação local, e autoriza o início da execução da obra. Para que o projeto seja aprovado, é preciso que os profissionais envolvidos estejam atentos às diretrizes do município referentes ao zoneamento, aos coeficientes de aproveitamento, à taxa de ocupação, e às exigências da parte urbanística e do código de edificações.
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
Criada pela Lei 6.496/77, a ART é a formalização do contrato entre o cliente e o profissional contratado para prestação de serviços de engenharia, arquitetura e agronomia. Na ART, o profissional descreve as obrigações contratuais e identifica os responsáveis pela obra e prestação de serviços.
A ART é válida apenas se tiver sido cadastrada no CREA, quitada, possuir as assinaturas originais do profissional e contratante, sendo que também deve estar livre de qualquer irregularidade referente às atribuições do profissional que a anotou.
A taxa incidente sobre o documento varia de acordo com o tipo de serviço. Conforme prevê a Resolução 425/98, do Confea, no art. 4º, o recolhimento é obrigação do profissional ou empresa contratada.
Placa, plantas e ART na Obra
Em todas as fases da construção é necessário manter o terreno sinalizado, com todas as informações do projeto, mostrando a regularidade da obra. Por isso, os Creas exigem a utilização de placa, com os dados do profissional responsável pela construção, e também com o número do processo de aprovação e do alvará de construção, no canteiro de obras.
Para facilitar a consulta e confirmar a regularidade, em uma fiscalização, uma via do alvará de construção, a cópia da ART cadastrada no Crea e as cópias das plantas aprovadas também devem ser mantidas na obra.
Certidão Negativa de Débito (CND) INSS Obra
Este é o documento comprobatório da regularidade do contribuinte. A CND da obra é emitida pelo INSS e exigida para a regularização da obra no momento da averbação. Para a emissão da CND, a obra não pode ter restrição no Cadastro Específico do INSS (CEI). Se houverem restrições, o INSS emitirá um relatório, indicando as irregularidades para que seja providenciada a regularização.
Para solicitar a CND INSS da Obra, o proprietário da construção deve enviar à Receita Federal a Declaração e Informações sobre a Obra (Diso). O documento pode ser enviado pelo site da Receita, para que o órgão possa validar as principais informações sobre a obra. Somente depois da regularização da obra junto à Receita Federal será expedida a Certidão Negativa de Débito (CND) relativa à construção, permitindo a averbação nos cartórios de registros de imóveis. A CND tem prazo de validade de 180 dias a partir da data de emissão.
Atestado das concessionárias de água e esgoto
Nesse documento, as concessionárias de água e esgoto dos estados asseguram a possibilidade de interligação de determinado empreendimento às redes públicas de distribuição de água e esgotamento sanitário.
Atestado de conformidade da instalação de energia elétrica
Esse atestado demonstra que a instalação elétrica de baixa tensão avaliada atende às prescrições da norma NBR 5410/04 e aos regulamentos das autoridades e das concessionárias de energia elétrica.
Auto de vistoria do corpo de bombeiros
Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que comprova que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação
Habite-se
Após a conclusão da obra, a prefeitura emite o Certificado de Conclusão, conhecido como Habite-se, atestando que a construção do imóvel foi conduzida seguindo à risca as exigências da legislação do município.
Para solicitar o documento, é necessário ter em mãos os atestados das concessionárias de água, energia e do corpo de bombeiros, que evidenciam a correta funcionalidade das instalações do imóvel.
De acordo com a Lei n° 1. 172/96, as construções com dois ou mais blocos situados em um mesmo terreno, liberadas por um único alvará de construção, podem receber a Carta de Habite-se separadamente, desde que cada bloco seja unidade autônoma, de funcionamento independente, e possa ser utilizado separadamente.
Antes liberar o documento, a prefeitura faz uma vistoria no imóvel para verificar se as regras locais foram seguidas.
Registro do imóvel
O registro do imóvel é o instrumento que permite a comprovação do direito de propriedade, e também a forma pela qual é feita a transferência dos bens imóveis.
Para concluir o processo e efetuar a averbação da construção na escritura do terreno, gerando um novo registro do imóvel, o proprietário deve apresentar o Habite-se, a CND INSS obra e também o carnê do IPTU (em dia), além de documentos pessoais de identificação do proprietário e cônjuge.
O documento deve ser requerido no cartório de registro de imóveis mais próximo do empreendimento recém-construído. Depois, é preciso ir até a prefeitura para que o imóvel receba um número de cadastro, garantindo a regularização completa da obra.
Com a observância a todas estas exigências, fica mais fácil conduzir a obra, para que todas as etapas sejam concluídas e o projeto saia do papel, sem qualquer transtorno ou dor de cabeça. É preciso concentração na regularização da obra, de acordo com o que preveem as Normas Brasileiras (NBR) da Construção Civil e as legislações municipais. Caso seja identificada qualquer irregularidade, a construtora pode ser notificada e multada pelos órgãos fiscalizadores, como a prefeitura da cidade e o Crea do estado. A regularização da obra garante tranquilidade – durante a obra e após a entrega das chaves – e representa um ganho para todas as partes envolvidas.
