Análise de Viabilidade Econômica: O que é

Análise de viabilidade econômica: essencial para o sucesso da construção

Sabe aquele momento de decisão entre executar ou não uma obra? Então, esse momento ocorre após a realização da análise de viabilidade econômica do empreendimento. É uma etapa essencial, que ajuda a reduzir riscos, a ajustar o melhor preço de venda, a prever o resultado financeiro, entre outras coisas.

Você pode ter certeza que todo empreendimento de sucesso contou com uma ótima análise de viabilidade econômica. Pois esse estudo determina, antes de você começar a obra, se a sua empresa tem condições financeiras para arcar com o projeto e, principalmente, se vai ganhar dinheiro ao final.

Então, considerando o cenário atual, essa etapa é ainda mais necessária. Por isso, neste artigo, vamos entender melhor o que é esse estudo, por que ele é importante e como fazê-lo.

O que é análise de viabilidade econômica?

Esse tipo de análise é responsável por considerar vários fatores a fim de concluir se um projeto é viável financeiramente e tecnicamente.

A construtora estuda fatores como: localização, área do terreno, tipo de empreendimento, investimento, fluxo de caixa, lucro, tempo de obra, sistema construtivo utilizado, entre outros.

De forma prática, um dos primeiros passos é avaliar as características específicas da empresa que pretende executar a obra. Assim, é preciso compreender quais as necessidades e desejos dela em relação ao projeto e confrontá-los com os desafios futuros.

A análise de viabilidade econômica ajuda a concluir se um projeto é viável ou não

Em geral, a análise de viabilidade econômica deve estudar dois aspectos fundamentais de forma separada:

Viabilidade financeira: avaliação de orçamento e fluxo de caixa, pois é preciso saber se a construtora possui caixa para tocar a construção. Se não tiver, o estudo vai indicar se é preciso buscar investidores ou outras formas de financiamento.
Viabilidade técnica: considera as especificidades da obra, sistema construtivo, necessidade de profissionais especializados, facilidade de acesso, disponibilidade de fornecedores e outros itens.

Analisar as duas coisas separadamente vai mostrar que não adianta ter o melhor orçamento possível se a parte técnica não for atendida corretamente – e vice-versa. Portanto, viabilidade financeira e técnica precisam andar juntas para obter sucesso no empreendimento.

“Pré-projeto” para compor a análise de viabilidade econômica

A análise de viabilidade econômica vai além das viabilidades financeira e técnica. Para se ter mais êxito nesse estudo, é recomendável fazer uma espécie de “pré-projeto”, que serve para se ter uma ideia do que precisará ser feito e gasto ao longo de todo o ciclo do empreendimento.

Não estou falando que seja necessário fazer um planejamento completo e detalhado, mas é recomendável que ele seja representativo e considere vários cenários, mensurando riscos e eventuais problemas.

Por exemplo:

Quais as fases do empreendimento e quanto vai custar cada uma aproximadamente;
Qual a projeção de vendas;
Se há riscos relacionados à construção;
Questões jurídicas que possam atrasar o início das obra ou embarga-la futuramente;
Problemas para regularização do terreno;
Entre outras questões.

Portanto, é preciso simular todos os pontos da obra, do começo ao fim, para se ter uma análise mais realista.

Dicas para enriquecer a análise

Se num primeiro momento a análise se mostrar positiva e mesmo assim a incorporadora ainda demonstrar dúvidas se avança ou não com o projeto, há algumas dicas para melhorar essa análise e ganhar mais confiança para decidir.

Orçamento

Por exemplo, você pode se dedicar um pouco mais à etapa de orçamento e cronograma da obra. Inclusive, um tipo de orçamento que pode ajudar nesta etapa é o orçamento paramétrico. Quanto mais certeza a empresa tiver sobre o fluxo de caixa, mais fácil será a decisão.

O orçamento paramétrico é um tipo de orçamento simplificado para uma etapa específica do projeto: a de viabilidade econômica. Então, estamos falando de um orçamento que usa índices (como o Custo Unitário Básico – CUB), indicadores (incluindo históricos de obras já executadas) e estimativas para estudos de viabilidade.

Como o orçamento paramétrico utiliza a medida de custo por metro quadrado (R$/m²), ele é ideal para construtoras que ainda não possuem todos os projetos executivos mas querem ter uma ideia do custo da obra. Dessa forma, também é útil para os investidores analisarem a viabilidade do empreendimento.

Projeções e impactos

Procure também elaborar projeções do cronograma físico-financeiro para ter uma ideia do fluxo de caixa da obra. Isso ajuda a definir a tomada de decisão em cenários que nem sempre são favoráveis ou equivalentes ao atual.

Vale lembrar novamente: estamos em um período de instabilidade, com preços e oferta de insumos extremamente impactados. Ou seja, pense nos impactos disso sobre o seu projeto. E não esqueça do “novo normal”, em que os hábitos do consumidor imobiliário também foram impactados.

É preciso entender como o empreendimento se enquadra nas diversas condições e mudanças do mercado, para se prevenir de alguma forma. Tenha todos os caminhos possíveis mapeados.

Valor Geral de Vendas

O VGV (Valor Geral de Vendas) corresponde à soma das vendas potenciais das unidades do empreendimento. Então, para saber o VGV, basta multiplicar o número de unidades pelo valor médio de comercialização dos imóveis. Dessa forma, quanto maior o VGV, maiores devem ser os ganhos brutos da construtora.

Mas não é simples assim. É preciso, claro, fazer uma análise relativa dos custos, que, em geral, podem chegar até 75% do VGV, dependendo do padrão do empreendimento.

Portanto, é importante pegar o orçamento prévio e identificar a relação dele para o VGV. Uma relação de custo e VGV de 50% pode ser positiva, neutra ou negativa. Depende do seu projeto.

Ela é positiva se for em um imóvel popular, mas ruim se for de luxo. Num padrão regular/médio, 50% pode estar dentro da média. Então, esse cálculo ajuda a identificar, no final, a capacidade de retorno e lucratividade.

Software de gestão

Por fim, mas não menos importante, outra dica é usar um software de gestão para fazer análise de viabilidade econômica. Inclusive, o Sienge possui um módulo específico para isso.

Por meio dele é possível inserir estimativas de custos para realizar o empreendimento e principalmente, ter uma visão ampla em relação às projeções de receitas. Tudo isso a partir de uma funcionalidade chamada Velocidade de Vendas.

Sienge possui um módulo específico para análise de viabilidade

Então, por meio dela, você consegue estimar o valor de venda de cada unidade, condições de pagamento e a quantidade de venda em cada período. Com essas informações em mãos você terá os indicadores econômicos com Valor Presente Líquido (VPL) e Payback. A partir disso, você pode decidir se dará início às obras ou não.

Com o Sienge você também consegue analisar o seu estudo através de gráficos de projeção de receitas e exposição máxima. Neste último, é possível consultar o limite para o projeto estar negativo. E com isso verificar em qual momento será necessário mais aporte por parte da empresa ou investidor, além do fluxo de caixa.

Como o Sienge pode ser útil no estudo de viabilidade econômica

Dentre as inúmeras funcionalidades que o software de gestão pode oferecer para a sua construtora, foi desenvolvido um módulo específico para a análise de viabilidade econômica.

Por meio dele é possível inserir estimativas de custos para realizar o empreendimento e principalmente, conseguir ter uma visão ampla em relação às projeções de receitas. Tudo isso a partir de uma funcionalidade chamada Velocidade de Vendas.

Através dela, você consegue estimar o valor de venda de cada unidade, condições de pagamento e a quantidade de venda em cada período. Com essas informações em mãos você terá os indicadores econômicos com Valor Presente Líquido (VPL) e Payback. A partir disto, você pode decidir se dará início às obras ou não.

Além disso, com o Sienge você terá:

Mais precisão em relação às informações do estudo;
Poderá cadastrar vários estudos para um mesmo projeto;
Visualizará todas as variáveis do estudo (custo da construção, compra do terreno, impostos, entre outros);
Maior clareza sobre o investimento a ser realizado e seu retorno;
A empresa passa a tomar decisões mais acertadas, sem depender do “feeling” .

Com o Sienge você também consegue analisar o seu estudo através de gráficos de projeção de receitas e exposição máxima. Neste último, é possível consultar o limite para o projeto estar negativo. E com isso, verificar em qual momento será necessário mais aporte por parte da empresa ou investidor, além do fluxo de caixa.

A planilha de Viabilidade Econômica Sienge

Essa outra funcionalidade oferecida pelo ERP tem o mesmo objetivo do módulo: fazer com que você tenha mais previsibilidade em relação aos seus empreendimentos. Com esta ferramenta você consegue:

Calcular as taxas internas de retorno;
Calcular o VPL;
Ter um fluxo de caixa projetado.

Com a planilha de viabilidade econômica do Sienge, você conseguirá avaliar o seu plano de investimento, seu tempo de retorno e as demonstrações de lucro planejado. Além disso, poderá consultar a viabilidade ou inviabilidade do seu projeto.

De maneira secundária, você ainda poderá organizar melhor todo o seu setor financeira antes de colocar seus planos em prática por meio dos controles de:

Disposição de receitas;
Gastos;
Investimentos;
Depreciações.

Ao utilizar a planilha para a análise de viabilidade econômica de seus empreendimentos você terá informações mais sólidas e com isso tomará decisões mais embasadas. Já que terá dados e informações seguras e confiáveis para colocar seus planos em prática.

Benefícios de adotar a plataforma Sienge para o Estudo de Viabilidade Econômica

Utilizar a tecnologia para agilizar processos tem se tornado um hábito cada vez mais frequente na Construção Civil. O Sienge, que é um software de gestão desenvolvido especialmente para o setor, possui muitas funcionalidades. Dentre elas a análise de viabilidade econômica.

Além dos benefícios que citamos acima, veja outros quatro pontos positivos que o Sienge oferece à você.

1. Ter o cenário de projeções financeiras

Quando você se preocupa em trabalhar com vários cenários de simulação fica possível testar os números presentes em seu empreendimento e simular a construção econômica. Com isso, você terá uma percepção dos resultados que pode alcançar.

Por exemplo, você pode testar o projeto do seu empreendimento com mais ou menos unidades, porém com metragem maior. Com isso, aplicar um preço A para um e B para outro e identificar o seu payback (retorno) em cada cenário;

2. Acompanhar o andamento da obra

Com o módulo Acompanhamento de Viabilidade, o Sienge fornece para você, em tempo real e contínuo, todos os resultados obtidos pelo seu projeto. Além disso, ele também compara essas informações com o estudo de viabilidade econômica.

É por meio deste acompanhamento cuidadoso que você conseguirá tomar decisões mais precisas para alcançar o resultado esperado;

3. Garantir uma boa relação entre os custos do projeto com o VGV

Quando você faz um estudo de viabilidade econômica tem muito mais alternativas para aumentar a rentabilidade do seu empreendimento. Porém, como testar essas possibilidades para depois aplicá-las de fato?

No Sienge é possível fazer simulações relacionadas ao preço das vendas de cada imóvel que irão demonstrar a relação entre os custos da sua obra e podem garantir lucro.

Por exemplo, quando a relação entre o custo do terreno da obra e o VGV é maior de 35% ou quando o valor da construção e o VGV é maior que 60%, isso significa sucesso. Com estes números, você pode avaliar se terá cenários promissores ou não;

4. Compreender as necessidades de receita e riscos associados

Qualquer construtora sempre busca investir em projetos rentáveis e com o mínimo de riscos possíveis. Porém, em alguns casos, algumas obras podem oferecer riscos financeiros, mesmo que calculados. Com isso, pode surgir a necessidade de incluir capital terceiros.

Se isso ocorrer, é imprescindível que os valores envolvidos estejam refletidos na análise de viabilidade econômica e na formação do preço de vendas de cada unidade de seu projeto.

Conclusão

A análise de viabilidade econômica é essencial, ainda mais neste momento, e serve para acabar com as decisões na base do “feeling”. Em empresas menores, que dependem de decisões cada vez mais acertadas, o “feeling” do empresário não pode ser a única “métrica”.