Cálculo de aluguel – Aprenda definitivamente como fazer

*atualizado em 13/07/2023*

Você tem um imóvel comercial ou residencial e se pergunta como é feito o cálculo de aluguel? Neste post, você vai entender quais são os elementos que compõem o seu valor de locação.

O assunto é complexo e desperta muitas dúvidas. Quando se investe no mercado imobiliário, qual valor cobrar pelo aluguel de um espaço residencial ou comercial? Como reajustar o valor do contrato? 

Ao dominar os componentes do preço do aluguel, assim como seus índices de reajuste, você poderá tomar decisões mais embasadas para obter melhores retornos sobre seus investimentos.

Veja os principais fatores que compõem o cálculo de aluguel

A regra base e mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar um valor entre 0,5% e 1%, ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 300 mil o aluguel deve ficar entre R$ 1,5 mil e R$ 3 mil por mês. Pesquisas apontam que, em média, casas e apartamentos de dois e três dormitórios o preço do aluguel é de 0,75%.

Mas existem outras variáveis que influenciam no cálculo do aluguel. Entre os fatores mais importantes estão a localização, o tamanho do imóvel, o estado de conservação e até mesmo o clima econômico geral, que interagem de maneiras complexas para se chegar ao valor final do contrato.

Localização

Um dos principais fatores que influenciam o valor do aluguel de um imóvel é a sua localização. Os imóveis situados em áreas urbanas, particularmente em bairros de alta demanda, costumam ter um aluguel mais alto. A proximidade de serviços essenciais como escolas, hospitais, centros comerciais e transportes públicos aumenta o valor. A segurança da área também é um aspecto fundamental – bairros com baixas taxas de criminalidade são mais valorizados. Em contraste, imóveis em áreas rurais ou periféricas geralmente têm um aluguel mais baixo devido à menor demanda.

Tamanho do imóvel

O tamanho do imóvel também afeta significativamente o valor do aluguel. Como regra geral, imóveis maiores, com mais quartos e áreas adicionais, como jardins, piscinas ou garagens, têm aluguéis mais elevados. A estrutura do imóvel, se é uma casa, apartamento ou kitnet, também influencia o preço do aluguel.

Estado de conservação

O estado de conservação do imóvel é um fator crucial na determinação do valor do aluguel. Imóveis bem mantidos, com instalações modernas e atualizadas, geralmente têm um aluguel mais alto do que aqueles que precisam de reparos. A presença de mobília e eletrodomésticos, no caso de imóveis mobiliados, também pode justificar um aluguel mais alto.

Clima econômico

A economia em geral também desempenha um papel importante nos valores dos aluguéis. Em tempos de recessão, a demanda por imóveis pode diminuir, levando a uma queda nos aluguéis. Por outro lado, durante um boom econômico, com mais pessoas buscando imóveis para alugar, os preços podem subir.

Oferta e demanda

A lei básica de oferta e demanda desempenha um papel substancial na determinação dos valores de aluguel. Quando a demanda por uma determinada tipologia de imóvel ou em uma certa região supera a oferta disponível, o valor do aluguel tende a aumentar. Por outro lado, quando a oferta de imóveis excede a demanda, os valores do aluguel podem diminuir. Portanto, o equilíbrio entre oferta e demanda em uma área específica ou para um determinado tipo de imóvel pode influenciar significativamente o valor do aluguel.

Poder de negociação

O poder de negociação de ambas as partes – inquilino e proprietário – também pode influenciar o valor do aluguel. Por exemplo, se o inquilino estiver com pressa para fechar o contrato, o proprietário pode ter uma vantagem e negociar um aluguel mais alto. Por outro lado, se o inquilino tem tempo para pesquisar e considerar diferentes opções, o proprietário pode precisar ser mais flexível e ceder um pouco mais no valor do aluguel.

Você sabe o que é IGP- M e como ele influi no cálculo do aluguel?

Você já ouviu falar sobre o índice de inflação do aluguel? É assim que, de modo geral, a mídia se refere ao Índice Geral de Preços do Mercado, conhecido pela sigla IGP-M. 

Apurado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é o indicador mais utilizado no reajuste dos contratos de aluguel, especialmente residenciais e comerciais.

Divulgado pela primeira vez em 1947, o tradicional índice engloba distintas etapas do processo produtivo, representando uma parte da evolução dos negócios e do nível de atividade econômica do país. O cálculo do IGP-M é composto por outros índices de inflação, com pesos ponderados:

• Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M): 60%;
• Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M): 30%;
• Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M): 10%.

O IGP-M é escolhido como indexador de reajuste por convenção, mas sua adoção não é obrigatória nos contratos de locação. Locatários e inquilinos são livres para escolher outros indicadores, como o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), também calculado pela FGV, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ambos calculados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE).

O cálculo de reajuste anual do contrato de aluguel é realizado a partir da variação acumulada dos últimos 12 meses. Ou seja, quando o contrato “faz aniversário”, o valor do aluguel varia na medida do IGP-M acumulado no mesmo período. No entanto, esse reajuste só costuma ocorrer quando a variação é positiva. Quando o IGP-M acumulado é negativo, normalmente o valor do aluguel se mantém constante – mas isso varia segundo cada contrato.

Por que há variações locais tão grandes no valor do aluguel?

O valor do aluguel de um imóvel pode variar consideravelmente de um bairro para outro, e mesmo dentro de um mesmo bairro, principalmente devido a fatores socioeconômicos, a presença de áreas de lazer e a infraestrutura de transportes.

A renda dos moradores desempenha um papel crucial na determinação do valor do aluguel. Bairros com uma alta renda per capita tendem a ter aluguéis mais altos, pois são áreas onde os residentes têm maior poder aquisitivo, o que aumenta a demanda e, consequentemente, o valor dos imóveis. Além disso, esses bairros costumam oferecer melhor qualidade de vida, com serviços de alta qualidade, segurança e acesso a diversas amenidades.

A existência de áreas de lazer, como parques, praças e centros culturais, também contribui para a valorização dos imóveis. Esses espaços proporcionam um aumento da qualidade de vida e bem-estar dos moradores, tornando o bairro mais atraente e, consequentemente, tornando os aluguéis mais caros.

A infraestrutura de transportes é outro fator determinante. Bairros que contam com boa conectividade de transportes públicos, como metrô, ônibus e ciclovias, são altamente valorizados. A facilidade de deslocamento para o trabalho, escolas, universidades e outras áreas da cidade é uma comodidade muito buscada pelos inquilinos, portanto, os imóveis nessas áreas tendem a ter aluguéis mais altos.

Adicionalmente, bairros com acesso a infraestruturas como supermercados, hospitais e escolas também são mais valorizados. Estas comodidades aumentam a conveniência para os moradores, fazendo com que esses bairros sejam mais procurados e, consequentemente, tenham valores de aluguel mais elevados.

Valores médios de locação residencial – Capitais brasileiras

Fonte: Índice Fipezap+ Locação Residencial – Maio/2023

Quais os custos envolvidos no aluguel?

Os investidores imobiliários que pretendem alugar espaços residenciais ou comerciais devem prever algumas despesas inerentes a essa atividade. Veja alguns dos itens mais importantes a considerar.

Taxa de administração imobiliária

Um dos custos comuns é a taxa de administração imobiliária. Quando o aluguel é intermediado por uma imobiliária, é comum que seja cobrada uma taxa mensal, geralmente correspondente a 6% do valor do aluguel. Essa taxa destina-se à administração do contrato, busca de inquilinos, elaboração de contratos e prestação de serviços relacionados.

Imposto de Renda

Outro custo importante é o Imposto de Renda. De acordo com a legislação brasileira, o proprietário do imóvel deve declarar a renda proveniente de contratos de aluguel que ultrapassem o limite de isenção, que em 2023 é de R$ 1.903,98. A alíquota varia de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido.

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

A legislação brasileira permite que o proprietário do imóvel inclua, no contrato de aluguel, uma cláusula que responsabilize o inquilino pelo pagamento do IPTU anual. No entanto, caso o pagamento não seja realizado, o entendimento de advogados é que a cobrança será feita ao dono do imóvel, independentemente do que foi acordado em contrato. A mesma lógica vale para o pagamento do condomínio. Portanto, mesmo que o contrato preveja essa transferência de despesas para o inquilino, vale provisionar recursos para arcar com este custo.

Manutenção periódica

De modo geral, o proprietário do imóvel é o responsável por providenciar o reparo de defeitos nos sistemas que compõem o imóvel, bem como arcar com os custos de manutenção. Neste caso, também é conveniente prever uma reserva emergencial para essas situações, uma vez que o inquilino poderá romper o contrato e deixar o imóvel, caso não haja condições de ocupá-lo, com suspensão imediata do pagamento. Uma alternativa que pode ser prevista em contrato é que o próprio inquilino resolva o problema e, posteriormente, solicite o reembolso, inclusive com a possibilidade de abatimento no valor do aluguel.

Litígios

Ao provisionar recursos para litígios, o locatário se prepara financeiramente para possíveis despesas relacionadas a ações legais, como contratação de advogados, pagamento de custas judiciais, honorários periciais, entre outros. Existem diversas situações em que pode ser necessário recorrer a medidas legais durante o contrato de locação, sendo a principal a ordem de despejo do inquilino por inadimplência.

Já ouviu falar de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se destacado como uma opção de investimento atrativa no mercado financeiro. Os FIIs são fundos constituídos por um grupo de investidores que aplicam seus recursos em empreendimentos imobiliários, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos e empreendimentos residenciais, por meio da compra de cotas.

Uma das principais vantagens dos FIIs é a possibilidade de diversificação do investimento em imóveis, mesmo para investidores com montantes menores. Ao adquirir cotas de um FII, o investidor se torna coproprietário dos imóveis que compõem o fundo, obtendo assim a participação proporcional nos rendimentos gerados pela locação ou venda desses imóveis.

Os rendimentos dos FIIs são provenientes, principalmente, do aluguel dos imóveis do fundo. Os valores são distribuídos periodicamente aos cotistas na forma de dividendos. Além disso, caso haja valorização dos imóveis, a valorização patrimonial pode refletir-se no preço das cotas, permitindo ao investidor obter ganhos também através da venda das cotas no mercado secundário.

Outra vantagem dos FIIs é a liquidez proporcionada pela negociação das cotas em bolsa de valores. Dessa forma, o investidor tem a possibilidade de comprar ou vender suas cotas de forma mais ágil, sem a necessidade de liquidar todo o investimento imobiliário. No entanto, vale ressaltar que a liquidez dos FIIs pode variar de acordo com a demanda do mercado.

É importante destacar que os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e devem seguir regras específicas. Os gestores dos fundos são responsáveis pela administração e seleção dos imóveis, além de realizar a gestão financeira do fundo.

Como qualquer investimento, os FIIs também apresentam riscos. A variação no valor dos imóveis e a vacância dos imóveis podem impactar os rendimentos e o valor das cotas. Além disso, é necessário estar atento às taxas de administração e performance cobradas pelos fundos, pois esses custos podem afetar a rentabilidade do investimento.

Conclusão

Entender os elementos que compõem o cálculo de aluguel é fundamental para proprietários e inquilinos no mercado imobiliário. Fatores como localização, tamanho do imóvel, estado de conservação e clima econômico influenciam no valor do aluguel. No lado dos custos, é importante considerar fatores como taxa de administração imobiliária e Imposto de Renda, além de provisionamentos para despesas emergenciais durante o contrato de locação. Além disso, deve-se acompanhar indexadores macroeconômicos importantes, como o IGP-M, usado como referência na maioria dos contratos de aluguel no País.

Para quem não deseja se envolver com os aspectos operacionais da gestão de imóveis, existe ainda a opção de investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que permitem participar do mercado imobiliário através da compra de cotas e obtenção de rendimentos provenientes do aluguel. No entanto, é necessário avaliar os riscos e taxas associadas aos FIIs antes de investir.