Investir em um fundo de investimento imobiliário (FII) pode ser uma forma de construir um patrimônio financeiro no mercado imobiliário e receber uma espécie de aluguel mensal por suas cotas, os chamados dividendos, sem que seja preciso comprar ou construir necessariamente um imóvel.
Portanto, se você trabalha no ramo da Construção Civil, tem uma quantia reservada para investimentos, deseja aumentar seu patrimônio e ainda gerar uma renda mensal passiva para fazer uma injeção de capital no seu negócio, esse artigo é para você.
Porém, note que mesmo possuindo retornos mensais, os FIIs fazem parte do que chamamos de “renda variável”. Portanto, vai ser necessário aprender como investir em fundos imobiliários e fazer um investimento mais seguro e coerente.
O que é um Fundo de Investimento Imobiliário?
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo de investimento coletivo no qual diversos investidores aplicam recursos no setor imobiliário sem precisar comprar ou administrar imóveis diretamente. Os FIIs são negociados na Bolsa de Valores Brasileira (B3) e podem investir em ativos como edifícios comerciais, shopping centers, galpões logísticos, hospitais e até títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário.
A principal vantagem desse modelo é a possibilidade de obter renda passiva mensal, já que os FIIs distribuem pelo menos 95% dos seus lucros líquidos aos cotistas na forma de dividendos. Esses rendimentos geralmente vêm do aluguel dos imóveis pertencentes ao fundo ou dos juros de títulos imobiliários. Para os investidores pessoas físicas, esses dividendos são isentos de Imposto de Renda, tornando o investimento ainda mais atrativo.
Outra grande vantagem dos FIIs é a liquidez. Diferente da compra de imóveis tradicionais, onde a venda pode levar meses ou anos, as cotas de um FII podem ser compradas e vendidas rapidamente no pregão da bolsa, semelhante às ações. Além disso, o investidor pode começar com quantias pequenas, adquirindo cotas a partir de R$ 10 ou R$ 100, dependendo do fundo.
Os FIIs são administrados por gestores profissionais, responsáveis por tomar as decisões de compra, venda e alocação dos recursos do fundo. Além disso, são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), garantindo mais transparência e segurança para os investidores.
Para escolher um bom fundo, é essencial analisar fatores como o histórico de rentabilidade, a gestão do portfólio, a taxa de vacância dos imóveis e a regularidade no pagamento de dividendos.
Como funciona o investimento em Fundo Imobiliário?
Na prática, a gestora responsável pelo FII divide o fundo em milhares de cotas, as comercializa na bolsa e, com os recursos arrecadados pelas cotas vendidas, aplica em produtos do mercado imobiliário em que acredita receber retornos comerciais significativos.
O lucro líquido obtido através da exploração comercial dos ativos presentes na carteira do fundo, da venda de imóveis ou dos ganhos em outras aplicações financeiras é dividido entre os cotistas, conforme a quantidade de cotas de cada um.
O cotista é o investidor que, além da potencial valorização do montante investido no decorrer dos anos, recebe mensalmente, trimestralmente ou semestralmente uma parte dos lucros obtidos pelo fundo – os chamados dividendos ou “aluguéis”.
Tipos de FIIs
Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser classificados de acordo com a estratégia e os ativos em que investem. Entender esses diferentes tipos é fundamental para montar uma carteira diversificada e equilibrada.
FIIs de Tijolo
Esse tipo de fundo investe em imóveis físicos, como escritórios, shopping centers, hospitais, hotéis e galpões logísticos. O rendimento vem, principalmente, do aluguel pago pelos inquilinos desses imóveis. Confira algumas das principais características desse tipo de FII:
- Possuem um fluxo de caixa mais previsível, pois os aluguéis tendem a ser contratos de longo prazo.
- Sofrem impacto da vacância (período sem inquilinos), que pode afetar a distribuição de dividendos.
- A valorização das cotas depende tanto da valorização dos imóveis quanto da demanda por aluguel.
FIIs de Papel
São fundos que investem em títulos financeiros do setor imobiliário, como LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses títulos funcionam como um empréstimo para empresas do setor imobiliário, que pagam juros aos investidores.
Dentre as principais características desse tipo de FII, estão:
- Tendem a oferecer rentabilidade mais previsível, pois os rendimentos vêm de juros prefixados ou atrelados a índices como IPCA ou CDI.
- Não sofrem com vacância, pois não possuem imóveis físicos.
- São mais sensíveis às taxas de juros, já que sua rentabilidade pode variar conforme o cenário econômico.
FIIs de Fundos (FOFs – Fund of Funds)
Os FIIs de Fundos, ou FOFs, investem em cotas de outros FIIs, criando uma carteira diversificada e gerida por um gestor profissional. Esses fundos de investimento:
- Permitem diversificação automática, reduzindo riscos para o investidor.
- O desempenho depende da seleção dos FIIs dentro do portfólio, tornando a escolha da gestora um fator essencial.
- Podem ter taxas de administração mais altas, pois há custos da gestora do FOF e dos fundos investidos.
FIIs de Desenvolvimento Imobiliário
Esses fundos direcionam seus recursos para a construção de novos empreendimentos, com o objetivo de vendê-los após a valorização. São muito usados para financiar lançamentos residenciais e comerciais.
- Possuem maior risco, pois dependem da valorização dos imóveis e da demanda de compra.
- Não geram renda passiva imediata, já que o lucro vem da venda das unidades construídas.
- Podem oferecer altos retornos no longo prazo, principalmente em momentos de aquecimento do mercado imobiliário.
Cada tipo de Fundo de Investimento Imobiliário possui características específicas, e a diversificação entre eles pode ajudar a equilibrar risco e retorno. Para montar uma carteira sólida, o ideal é combinar diferentes tipos de FIIs e analisar os objetivos do fundo antes de investir.
Investir em FIIs ou investir em imóveis? Vantagens e desvantagens
Investir no setor imobiliário pode ser feito de duas formas principais: por meio de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou da compra direta de imóveis físicos. Ambas as opções oferecem vantagens e desvantagens, e a escolha ideal depende do perfil do investidor, do capital disponível e dos objetivos financeiros. Vamos ver abaixo os principais pontos.
Vantagens e desvantagens do Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
Vantagens:
- Baixo investimento inicial: com menos de R$ 100, já é possível comprar cotas de um FII e começar a investir no mercado imobiliário.
- Renda passiva isenta de IR: os dividendos pagos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, ao contrário dos alugueis de imóveis físicos, que são tributados.
- Diversificação de portfólio: um único FII pode investir em diversos imóveis ou ativos imobiliários, reduzindo riscos.
- Liquidez alta: as cotas podem ser compradas e vendidas rapidamente na bolsa, enquanto um imóvel físico pode demorar meses ou anos para ser vendido.
- Gestão profissional: o investidor não precisa se preocupar com manutenção, vacância ou negociação com inquilinos, pois os FIIs são geridos por especialistas.
- Menos burocracia: não há custos com cartório, escritura, registro ou impostos como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), simplificando o investimento.
Desvantagens
- Renda variável: o pagamento de dividendos não é garantido e pode oscilar conforme o desempenho do fundo e as condições do mercado.
- Taxas de administração e gestão: os FIIs podem cobrar taxas para cobrir os custos de gestão e operação do fundo, o que pode reduzir a rentabilidade líquida.
- Influência do mercado financeiro: o preço das cotas pode cair em momentos de crise ou instabilidade econômica, impactando o valor investido.
- Menos controle sobre os ativos: o investidor não pode decidir diretamente sobre a venda de imóveis do fundo ou sobre a negociação de contratos de locação.
- Distribuição de dividendos não garantida: a legislação exige que os FIIs distribuam pelo menos 95% dos lucros, mas se o fundo não tiver receita suficiente, os dividendos podem ser reduzidos ou suspensos.
- Risco de desvalorização da cota: o preço das cotas pode sofrer quedas no mercado financeiro, resultando em prejuízo caso o investidor precise vender em um momento de baixa.
Vantagens e desvantagens do investimento direto em imóveis
Vantagens
- Controle total do ativo: o investidor pode decidir quando vender, reformar ou modificar o uso do imóvel de acordo com sua estratégia.
- Possibilidade de valorização patrimonial: imóveis podem se valorizar ao longo do tempo, gerando lucro na revenda.
- Renda estável a longo prazo: contratos de locação podem oferecer previsibilidade de receita mensal, especialmente em mercados com alta demanda por imóveis.
- Proteção contra volatilidade do mercado financeiro: o preço dos imóveis físicos não sofre tantas variações diárias como acontece com as cotas dos FIIs.
- Possibilidade de financiamento: o investidor pode alavancar o capital utilizando financiamentos imobiliários para adquirir imóveis e potencializar seus ganhos.
- Uso pessoal ou comercial: o imóvel pode ser utilizado pelo proprietário ou alugado, garantindo uma fonte alternativa de rendimento.
Desvantagens
- Investimento inicial alto: comprar um imóvel exige um grande capital inicial, além de custos com ITBI, escritura, registro e corretagem.
- Baixa liquidez: a venda de um imóvel pode levar meses ou até anos, dificultando o acesso ao capital investido.
- Custos de manutenção e impostos: o proprietário deve arcar com IPTU, condomínio, reformas, seguros e possíveis períodos de vacância sem aluguel.
- Burocracia elevada: processos como compra, venda, financiamento e locação de um imóvel envolvem contratos, registros e taxas, tornando o investimento mais complexo.
- Risco de inadimplência do inquilino: o locador pode enfrentar atrasos no pagamento do aluguel ou até ações judiciais para despejo, comprometendo a previsibilidade da renda.
- Menos diversificação: o investidor geralmente aplica um valor alto em um único imóvel, ficando mais exposto a riscos específicos, como desvalorização da região ou vacância prolongada.
Critério | FIIs | Imóvel Físico |
Investimento inicial | A partir de R$ 10 ou R$ 100 | Média de R$ 9.366/m²* |
Liquidez | Alta | Pode levar anos |
Gestão | Profissional (gestores especializados) | Responsabilidade do proprietário |
Diversificação | Alta | Baixa |
Renda passiva | Dividendos mensais variáveis isentos de IR | Aluguel mensal fixo sujeito a IR |
Custos adicionais | Taxas de administração e corretagem | ITBI, IPTU, condomínio e manutenção |
Possibilidade de valorização | Sim, a depender do mercado financeiro e do mercado imobiliário | Sim, a depender do mercado imobiliário |
Como investir em um Fundo de Investimento Imobiliário: 5 passos
Confira um passo a passo prático de como investir em FIIs, ganhar mais dinheiro para expandir o seu negócio e fazer uma gestão de investimentos diferenciada:
1 – Escolha o Fundo de Investimento Imobiliário e decida quantas cotas comprar
O primeiro e segundo passo, agrupados nesta seção, são os mais importantes. Isso porque a performance do seu investimento ao longo do tempo vai depender de uma escolha consciente dos fundos imobiliários que irão compor a sua carteira de investimentos.
Para ter uma ideia de quais são os fundos que se destacam, será necessário colocar em prática algumas técnicas de análise de investimento para sair do achismo e evitar erros comuns ao investir no mercado imobiliário, certo?
Por isso, pesquise sobre:
- O histórico e performance do fundo ao longo do tempo;
- Quem é a administradora do FII e sua história no mercado financeiro de imóveis;
- Qual a porcentagem de administração do fundo;
- Qual o valor distribuído mensalmente de dividendos.
Uma dica é utilizar um ou mais sites que reúnem informações sobre os fundos imobiliários presentes na Bolsa, como é o caso do Funds Explorer. Lá você pode digitar o código do FII, analisar dados, consultar gráficos e acompanhar o desempenho de cada um individualmente.
Assim, com essas informações revisadas, você pode decidir conscientemente quantas cotas de cada fundo comprar – de acordo com o capital destinado aos seus investimentos imobiliários.
2 – Tenha uma conta ativa em uma corretora de valores
O próximo passo será abrir ou reativar sua conta em uma corretora de valores. Entre as mais utilizadas pelos brasileiros estão a XP Investimentos, a Rico, a Clear, a Toro Investimentos, a Nu Invest e a corretora do banco Inter.
Vale lembrar que você também encontra fundos imobiliários em bancos tradicionais, porém, nem sempre uma instituição bancária vai oferecer taxas de corretagem zeradas, como acontece com as corretoras citadas.
Por isso, busque as melhores condições para o investidor, assim como a plataforma mais intuitiva e de fácil manuseio.
3 – Transfira recursos financeiros para a conta na corretora
Apenas será possível transferir recursos financeiros para a corretora através de uma conta em que você é titular e que esteja cadastrada previamente dentro da plataforma.
Essa também é uma medida de segurança, pois no momento em que você quiser realizar o resgate de uma quantia disponível na corretora, é por meio de uma das contas do titular que a transferência ocorre.
Além disso, normalmente, se a transferência for realizada antes das 17h, o dinheiro fica disponível na conta da corretora no mesmo dia.
4 – Procure o fundo imobiliário escolhido na plataforma da corretora
Depois de transferir a quantia desejada, basta procurar o fundo imobiliário escolhido por seu código de negociação: um ticker formado por 4 letras e o número 11 (BCFF11, XPLG11, HGLG11, por exemplo).
Em seguida, aperte em “comprar”, configure a quantidade de cotas, confira o valor digitado e confirme a operação. Repita o procedimento até aplicar em todos os fundos escolhidos anteriormente.
5 – Diversifique sua carteira de investimentos
Por último, lembre-se de ter um portfólio de investimentos variados. Desse modo, você consegue diminuir os riscos presentes na operação e ter uma carteira diversificada. Inclusive, o ideal é ter fundos imobiliários de tipos diferentes, como os que você viu anteriormente neste artigo.
O objetivo aqui é proteger seus investimentos da oscilação do mercado imobiliário e, também, do mercado financeiro. Por isso, a ideia é que você invista em pelo menos dois tipos de fundos e em diversos segmentos.
Por exemplo, que tal investir em fundos de tijolo e diversificar dentro dessa categoria? Você pode adquirir cotas de fundos que investem em galpões logísticos, fundos de shoppings, escritórios e outros. O indicado é alocar o seu capital em pelo menos quatro títulos.
Com quanto dinheiro posso investir em um Fundo de Investimento Imobiliário?
Uma das principais vantagens de investir nessa modalidade é poder comprar cotas por um valor acessível. Assim, com poucos reais em mãos já é possível adquirir cotas e ser sócio-proprietário de imóveis.
De modo geral, a cota de um fundo imobiliário fica na casa dos R$ 100, mas com bastante frequência vai ser possível encontrar títulos que custam menos de R$ 50 e, em alguns casos, até menos de R$ 10.
Porém, lembre-se de que, antes de apostar em qualquer fundo imobiliário, outro ativo financeiro negociado na Bolsa de Valores ou até mesmo investir em imóveis para alugar, vai ser preciso estudar a fundo esse tipo de investimento.
Quanto rende Fundos Imobiliários?
Não há uma única resposta para essa pergunta, pois vai depender de quantas cotas você tem e qual é o dividend yield de cada um dos ativos presentes na sua carteira de investimentos.
O dividend yield nada mais é do que quanto um fundo paga por cota dividido pelo valor da cotação do papel – ou seja, quanto ele custa naquele determinado momento.
Assim, imaginando que um fundo custe R$ 100 e distribua R$ 0,50 mensalmente, o dividend yield desse ativo em questão será de 0,5% ao mês.
Quanto rende R$ 100 mil em Fundos Imobiliários?
Vamos supor que você invista em um fundo que custa em média R$ 65 por cota e distribui R$ 0,60 por mês, com um dividend yield de 0,94%. Com R$ 100 mil, você consegue comprar 1.538 cotas e ter um rendimento mensal de R$ 922,80. Os seus retornos podem ser maiores do que os apresentados, especialmente se você diversificar e montar uma carteira de fundos que pagam bons dividendos.
Além do “aluguel” de suas cotas, os fundos imobiliários são ativos que costumam valorizar ao longo prazo, transformando o seu investimento inicial e seus aportes mensais em uma quantia maior com o passar dos anos.
Por isso, que tal reinvestir o rendimento de suas cotas por um tempo e aumentar o retorno mensal de seus dividendos? Além disso, vale lembrar que esse tipo de rendimento é líquido, uma vez que é livre de Imposto de Renda.
Quais são os Fundos Imobiliários mais rentáveis?
Os Fundos de Investimento Imobiliário mais rentáveis são aqueles que fazem parte de um segmento em que você acredita e que possuem uma administração em que você confia.
Além disso, é fundamental apresentar historicamente um desempenho consistente ou, ainda, superior ao IFIX – o índice que funciona como um termômetro do mercado de FIIs.
Você pode apostar nos fundos imobiliários mais famosos e consistentes da Bolsa de Valores e, com o tempo, entender melhor sobre o funcionamento do mercado, analisar e encontrar melhores oportunidades.
Outra forma de entrar nesse mercado é acessar as carteiras recomendadas de empresas que atuam no mercado financeiro, como corretoras de valores ou especialistas do setor de imóveis.
Porém, se o seu objetivo também é aprender como investir em imóveis físicos, além de fundos imobiliários, aqui você pode acessar um guia de como investir em imóveis.
Regulação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil é regulamentado por um conjunto de normas que estabelecem regras para sua constituição, administração, distribuição de rendimentos e transparência. Essas regulamentações visam garantir segurança jurídica, proteção aos investidores e eficiência na gestão dos fundos.
As principais normas que regem os FIIs atualmente são:
- Lei nº 8.668/1993 – define a estrutura básica dos FIIs, incluindo regras sobre patrimônio, administração e distribuição de rendimentos.
- Resolução CVM nº 175/2022 – que trata da constituição, funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de investimento em geral, bem como sobre a prestação de serviços para os fundos.
- Resolução CVM nº 184/2023 – que determina as regras específicas para FIIs.
Essas regulamentações têm sido fundamentais para a evolução do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil, proporcionando mais segurança, transparência e flexibilidade para investidores e gestores.
Portanto, é essencial que os investidores sempre busquem acompanhar possíveis mudanças regulatórias, especialmente em relação à tributação dos rendimentos, para tomar decisões estratégicas e manter a rentabilidade de suas aplicações no longo prazo.
Principais tendências dos FIIs para os próximos anos
O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil tem passado por uma série de transformações impulsionadas por mudanças regulatórias, novas demandas dos investidores e avanços tecnológicos. Nos próximos anos, espera-se um cenário de crescimento e inovação, com tendências que impactam desde a estrutura dos fundos até os tipos de ativos mais procurados.
Entre os fatores que moldam esse mercado, destacam-se a modernização das normas da CVM, as possíveis mudanças na tributação dos FIIs com a Reforma Tributária e a ascensão de fundos focados em sustentabilidade e novas tecnologias. Vamos ver um pouco mais sobre isso a seguir.
Impacto da regulamentação e Reforma Tributária nos FIIs
A recente atualização das normas dos FIIs, por meio das Resoluções CVM nº 175/2022 e CVM nº 184/2023, trouxe mais flexibilidade na gestão dos fundos, aumento da transparência e maior diversificação de ativos. Essas mudanças devem tornar os FIIs mais sofisticados e acessíveis, atraindo tanto investidores institucionais quanto pessoas físicas.
No entanto, um tema que gera incerteza no mercado é a Reforma Tributária. Atualmente, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e seja negociado em bolsa. Contudo, há propostas em debate no Congresso que podem eliminar essa isenção, tornando a tributação dos dividendos semelhante à das ações.
Se essa mudança for aprovada, os FIIs poderão perder parte de sua atratividade para investidores que buscam renda passiva isenta de impostos. Por outro lado, essa possível tributação pode acabar sendo compensada por uma redução na alíquota sobre ganhos de capital na venda das cotas.
Crescimento dos FIIs verdes e sustentáveis (ESG)
A preocupação com sustentabilidade e governança corporativa tem influenciado todos os setores, incluindo o mercado imobiliário, e é claro que isso se reflete nos Fundos de Investimento.
Nos próximos anos, os FIIs sustentáveis (ou FIIs verdes) devem ganhar mais espaço, impulsionados por incentivos fiscais e pelo aumento da demanda por empreendimentos com certificações ambientais e eficiência energética.
Entre as principais características dos FIIs ESG (Environmental, Social and Governance), destacam-se:
- Investimentos em edifícios certificados com selos como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) e AQUA-HQE.
- Empreendimentos com baixa pegada de carbono, como prédios inteligentes que reduzem o consumo de energia e água.
- Foco em responsabilidade social, como fundos que investem em habitação popular e projetos de impacto social.
Além disso, grandes investidores institucionais, como fundos de pensão e gestoras internacionais, têm dado preferência a ativos alinhados a critérios ESG. Isso pode impulsionar a criação de novos FIIs sustentáveis no Brasil e atrair mais capital estrangeiro para o setor.
Digitalização e acesso facilitado para investidores
Nos últimos anos, a digitalização do mercado financeiro tem democratizado o acesso aos FIIs, permitindo que mais pessoas invistam nesse setor. Algumas plataformas já têm oferecido compra de cotas sem taxa de corretagem, tornando os FIIs mais acessíveis para pequenos investidores.
Além disso, avanços tecnológicos como blockchain e tokenização de ativos imobiliários podem transformar a forma como os FIIs são negociados. Algumas tendências incluem:
- Tokenização de imóveis: transformar ativos imobiliários em tokens digitais, facilitando a compra fracionada e aumentando a liquidez do setor.
- Automação na gestão dos FIIs: o uso de inteligência artificial para análise de investimentos e gestão de portfólio.
- Maior transparência na precificação das cotas: ferramentas digitais que permitem um acompanhamento mais preciso do valor dos FIIs.
Com essas inovações, espera-se que o mercado de FIIs cresça ainda mais, atraindo tanto investidores experientes quanto iniciantes.Agora que você aprendeu como investir no mercado imobiliário disponível através da B3, que tal aprender também como funcionam outros investimentos dentro do setor? Como é o caso da Letra Imobiliária Garantida e do Crowdfunding na Construção Civil.