Entenda como calcular o preço de venda de um imóvel para garantir a lucratividade do seu empreendimento, considerando custos, BDI, mercado e características da unidade.
De acordo com a pesquisa “Tendências e Comportamentos do Consumidor”, realizada pela Brain Inteligência Estratégica, 40% dos entrevistados pagariam até 5% a mais por um imóvel construído com algum tipo de sustentabilidade.
No entanto, construções sustentáveis também possuem um valor mais elevado para a construtora, que precisa investir em tecnologias e soluções avançadas para atender aos requisitos mínimos. Para que essa conta feche, é preciso saber definir o preço de venda do imóvel com maestria.
Do contrário, a empresa pode se dedicar para fazer uma construção sustentável, por exemplo, e acabar no prejuízo — seja por ter precificado um valor muito elevado ou um valor muito baixo. Aqui utilizamos como exemplo a sustentabilidade, mas essa situação também é válida para diversas situações, como empreendimentos que têm diferenciais em relação ao conforto térmico ou a recursos tecnológicos já integrados.
Uma casa com valor bem superior à prática do mercado, por exemplo, corre o risco de não encontrar interessados ou de levar muito tempo para ser vendida. Por outro lado, um valor muito abaixo pode até vender rápido, mas com pouca ou nenhuma lucratividade para o empreendimento.
É por motivos como esses que você deve buscar conhecer muito bem os desejos e necessidades dos possíveis clientes a fim de evitar erros na precificação — o que, de modo ideal, deve ser feito no planejamento do projeto, ou seja, antes mesmo que a obra inicie. A boa notícia é que saber como calcular o preço de venda de um imóvel não precisa ser coisa de outro mundo.
Neste artigo, nós explicamos o passo a passo completo para você fazer isso da melhor forma, de onde tirar os valores de referência e como aplicar a rentabilidade esperada para não sair no prejuízo. Acompanhe!
Primeiro, conheça os custos do seu projeto
Em teoria, precificar produtos e serviços não deveria ser uma tarefa complicada. Basta somar seus custos e adicionar o lucro desejado, certo?
Bem, é basicamente isso, mas além dos custos existem outras despesas que também influenciam no valor e que, portanto, devem ser consideradas.
Antes de mais nada, é preciso descobrir o Custo Global da Construção e o Custo Unitário Básico (CUB). Esses valores vão dizer o quanto você gastou na construção para que, assim, você possa começar a estabelecer o preço de venda do imóvel.
Cálculo do CUB
Dessa forma, consulte o CUB da região onde o empreendimento será realizado. Esse valor é atualizado mensalmente, em um site desenvolvido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com auxílio dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil dos estados brasileiros e do Distrito Federal.
O papel do CUB é indicar o valor do metro quadrado para a região, variando de acordo com padrão, tipo, estrutura e tamanho do imóvel. O seu cálculo inclui diversos custos, como mão de obra, equipamentos e materiais de construção. Em março de 2025, em São Paulo, por exemplo, o CUB de um imóvel padrão normal foi de R$ 2.448,39/m².
Cálculo do Custo Global da Construção
Já para descobrir o custo global, você precisa multiplicar o CUB da região pela área total do empreendimento e, posteriormente, somar o valor total investido pela construtora. Isto é, gastos adicionais com estudos de viabilidade e de terreno, elaboração de projetos e com insumos, por exemplo.
Logo, divida o custo total encontrado pela quantidade de metros quadrados de cada unidade. Assim você saberá o valor gasto, em média, na construção de cada um dos imóveis.
Indicadores para ajudar no cálculo de custos e preço de venda do imóvel
Para ajudar no cálculo dos custos da sua obra, utilize indicadores da Construção Civil, como a Tabela SINAPI e o BDI. A Tabela SINAPI é uma das mais consolidadas tabelas de referências para a Construção Civil no Brasil, e o BDI soma ao valor final não só as despesas diretas, como as indiretas. Vamos entender mais sobre ele a seguir.
Tabela SINAPI
A Tabela SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil) é uma das principais referências para quem precisa orçar obras com mais precisão. Desenvolvida pela Caixa Econômica Federal, ela oferece dados atualizados mensalmente sobre os custos de materiais, equipamentos e serviços em todo o território nacional.
Essa tabela é especialmente útil na fase de orçamento, pois permite que a construtora compare os custos previstos com os valores praticados no mercado, considerando variações regionais. Isso ajuda a evitar surpresas durante a execução da obra e garante uma base sólida para o cálculo do preço de venda na Construção Civil.
BDI
O BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é um dos componentes mais importantes no entendimento de como calcular o preço de venda de um imóvel. Ele representa um percentual aplicado sobre os custos diretos da obra a fim de cobrir todas as despesas, incluindo as indiretas, garantindo a margem de lucro esperada pela construtora.
Entre os itens que compõem o BDI, estão:
- Administração central da empresa;
- Custo financeiro do contrato;
- Seguros;
- Garantia;
- Tributos sobre a Receita.
Sem a inclusão correta do BDI, o preço de venda pode ser subestimado, colocando em risco a saúde financeira do empreendimento. Isso porque, mesmo que os custos diretos estejam cobertos, as despesas indiretas — que não aparecem no canteiro de obras, mas pesam no caixa — continuarão existindo.
Por isso, o BDI deve ser calculado com atenção, levando em conta a realidade de cada projeto e o porte da empresa. Incorporá-lo ao custo global da construção é essencial para chegar a um preço de venda justo, competitivo e, acima de tudo, sustentável para o negócio.
Afinal, quanto vale o meu imóvel e por quanto devo vendê-lo?
Após descobrir o custo global, você precisa adicionar o lucro a esse valor para que, assim, consiga definir o preço de venda do imóvel. Essa etapa pode ser mais difícil, pois o percentual de lucro ideal varia conforme muitos fatores. Vamos ver os principais a seguir.
Localização
Sem dúvidas, a localização é um dos fatores mais determinantes. Imóveis em regiões com boa infraestrutura urbana, proximidade de comércios, serviços essenciais, transporte público e áreas verdes tendem a ser mais valorizados. A segurança do bairro e o potencial de valorização futura também pesam muito na decisão do comprador.
De acordo com a mesma pesquisa citada no começo do texto, “localização privilegiada” é o principal motivo dos entrevistados para aceitar pagar um valor acima da média por um imóvel, com 65% dos respondentes. Isso prova o quanto esse fator pode influenciar na decisão da precificação.
Materiais de construção e padrão de acabamento
A escolha por insumos de maior qualidade — como pisos, revestimentos, esquadrias, louças e metais — eleva o custo da obra, mas também agrega valor ao imóvel. Empreendimentos com diferenciais como isolamento acústico, eficiência energética e soluções sustentáveis têm maior apelo comercial.
Tendências do mercado imobiliário
Mudanças no comportamento dos consumidores, como a busca por imóveis com espaço para home office, varandas maiores ou sustentabilidade, também são importantes para entender como calcular o preço de venda de um imóvel.
Além disso, fatores macroeconômicos como a taxa Selic, oferta de crédito, inflação, confiança do consumidor, entre outros, podem afetar o poder de compra do público e, consequentemente, os valores praticados.
Para estudar a viabilidade e não precificar com um valor baixo demais, você pode utilizar o Valor Geral de Vendas (VGV). Esse índice te ajuda a estimar a receita obtida caso todas as unidades sejam comercializadas. Para isso, basta multiplicar o preço de venda dos imóveis (já com o lucro) pelo número de unidades disponíveis.
Esse cálculo apenas estima o que pode ser gerado de receita para fins de estudo de viabilidade. No entanto, é uma boa maneira para identificar o potencial do empreendimento e, assim, decidir se vale a pena investir no projeto levando em consideração a lucratividade.
Diferença entre cálculo do preço de venda do imóvel e VGV
Embora estejam diretamente relacionados, o cálculo do preço de venda de um imóvel e o Valor Geral de Vendas (VGV) representam coisas diferentes e servem a propósitos distintos dentro do planejamento imobiliário. Vamos explicar.
O preço de venda do imóvel é definido individualmente, unidade por unidade. Esse valor leva em consideração os custos totais de construção (Custo Global), o BDI, os diferenciais da unidade (como andar, vista e acabamentos), além da margem de lucro desejada.
Ou seja, ele é o resultado de um cálculo que busca precificar corretamente cada imóvel, com base no quanto foi investido, no retorno esperado e nos fatores mencionados acima.
Já o VGV é um indicador agregado, utilizado principalmente para análise de viabilidade e projeção de receita. Ele é calculado ao multiplicar o preço de venda de cada unidade pelo número total de unidades disponíveis para comercialização.
Em outras palavras, o VGV estima o potencial bruto de faturamento do empreendimento caso todos os imóveis sejam vendidos pelo valor estipulado.
Ou seja, enquanto o preço de venda ajuda a determinar quanto cobrar por cada imóvel, o VGV mostra quanto o empreendimento pode gerar em receita total. O primeiro serve como base para definir a estratégia comercial e a rentabilidade por unidade. O segundo é uma ferramenta para o estudo de viabilidade financeira e na atração de investidores.
Como calcular o preço de venda de um imóvel: 7 passos
A verdade é que calcular o preço de venda de um imóvel exige mais do que apenas aplicar uma margem de lucro sobre os custos da obra. É um processo que envolve análise técnica, conhecimento de mercado, ferramentas de gestão e atenção aos mínimos detalhes.
A seguir, você confere um passo a passo prático que mostra como fazer essa precificação de forma estratégica e segura, garantindo a rentabilidade do empreendimento e, é claro, sem perder a competitividade no mercado.
Passo 1: Encontre o Custo Global da Construção
O primeiro passo para calcular o preço de venda de um imóvel é descobrir quanto foi gasto na sua construção. Para isso, utilize o CUB da região como base e some todos os custos adicionais do empreendimento, como aquisição de terreno, elaboração de projetos, licenças, marketing e taxas. O resultado será o Custo Global da Construção.
Passo 2: Aplique o BDI para incluir despesas indiretas
Depois de calcular os custos diretos, é hora de incluir as despesas indiretas usando o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Esse índice cobre encargos administrativos, impostos, seguros, margem de incerteza e lucro da empresa. Só com o BDI incorporado você terá o custo real do empreendimento.
Passo 3: Utilize um sistema gerencial para fazer os cálculos
Montar esse orçamento manualmente, em planilhas, pode ser improdutivo e propenso a erros. O ideal é usar um software específico para a Construção Civil, ou ainda melhor: um software para a criação de orçamentos na Construção Civil. Essa prática vai trazer muito mais precisão e agilidade no cálculo.
Passo 4: Estude o mercado e a região do empreendimento
Analise imóveis similares no mesmo bairro ou rua. Observe características como padrão de acabamento, metragem, localização e data de venda. Sites como FipeZAP, Viva Local, ZAP Imóveis e a ajuda de corretores podem trazer boas referências. Mas saiba que, mesmo em uma mesma região, os valores podem variar bastante por causa de aspectos como arborização, segurança e proximidade a comércios.
Passo 5: Considere variações dentro do próprio empreendimento
Nem todas as unidades precisarão ter o mesmo valor. Fatores como o andar do apartamento, a vista, posição solar e ventilação natural também influenciam na precificação. Unidades mais valorizadas permitem aplicar margens de lucro maiores.
Passo 6: Avalie os diferenciais do imóvel
Se a unidade oferece recursos adicionais — como fechaduras digitais, áreas de lazer completas, mais vagas de garagem, academia ou outros atrativos —, você também poderá precificá-la acima da média, desde que o valor esteja alinhado com o perfil do público-alvo.
Passo 7: Inclua descontos e comissões na conta
Tenha em mente que nem sempre o imóvel será vendido pelo valor cheio. É comum conceder descontos, pagar comissão de corretores e arcar com despesas de documentação. Esses valores devem ser considerados no cálculo final para que a rentabilidade do projeto não seja comprometida.
Conclusão
Como vimos ao longo deste artigo, entender como calcular o preço de venda de um imóvel vai muito além de somar os custos da obra e aplicar a margem de lucro desejada. É um processo que exige planejamento, análise de mercado, uso de indicadores confiáveis e, se possível, ferramentas específicas da Construção Civil.
Se você conta com um corretor especializado na equipe, ótimo — ele certamente trará insights valiosos sobre o comportamento do mercado e os preços praticados por região. No entanto, para uma precificação realmente estratégica, ainda é fundamental utilizar referências como o CUB, a Tabela SINAPI e o BDI.
Portanto, leve em consideração cada um dos pontos abordados neste artigo para fazer o cálculo correto antes mesmo que a obra se inicie. Lembre-se que um erro nessa etapa pode prejudicar ou mesmo anular a lucratividade da construtora ou incorporadora e, por isso, atenção aos mínimos detalhes é fundamental.
