O estudo de viabilidade é uma análise técnica desenvolvida na fase inicial do planejamento de um empreendimento e envolve a avaliação de 4 aspectos principais: terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais
Com certeza, você já deve ter se perguntado várias vezes sobre como uma incorporadora ou construtora chega à conclusão de que é viável construir um empreendimento em determinada região. Provavelmente já passou pela sua cabeça dúvidas como:
- Quais dados as incorporadoras analisam?
- Como elas analisam?
- Quando que um empreendimento é considerado viável?
- Qual a importância do terreno para viabilizar um empreendimento?
- O produto é definido antes ou depois da escolha do terreno?
Mais perguntas surgiram, não é? Por isso, para dar início ao projeto de um empreendimento, um dos primeiros passos é a realização de um estudo de viabilidade.
Continue com a leitura para descobrir o que é um estudo de viabilidade e quais são as suas principais bases. Assim, você vai entender melhor como ele é extremamente importante para o processo de tomada de decisão de uma construtora ou incorporadora.
Primeiramente: o que é um estudo de viabilidade?
O estudo de viabilidade é uma análise técnica desenvolvida na fase inicial do planejamento de um empreendimento. Como o próprio nome diz, é por meio dele que a incorporadora ou construtora poderá definir se o empreendimento é viável ou não.
Para que seja desenvolvido, esse estudo considera principalmente as seguintes informações:
- Terreno;
- Público-alvo;
- Potencial construtivo;
- Custo operacional.
Com base nesses dados iniciais, serão levantadas diversas informações para complementar o estudo e, assim, a incorporadora ou construtora terá insumos suficientes para entender se deve seguir, ou não, com a evolução do empreendimento.
Por que é importante desenvolver um estudo de viabilidade?
A cada dia que passa, cresce o número de estudos de viabilidade que são contratados devido a importância que eles têm para o sucesso de um empreendimento. Um dos motivos é o aumento da maturidade das construtoras e incorporadoras. Está claro para elas que não há espaço para erro no setor imobiliário, pois isso significaria aceitar a perda de lucratividade e arriscar a saúde financeira da empresa.
Também é preciso destacar o papel do empreendedor, que é importantíssimo durante a etapa inicial do desenvolvimento imobiliário, pois a sua visão é o que direciona o estudo. É por meio dessa visão que, inicialmente, são escolhidos os terrenos alvos dos estudos, o tipo de público que deseja ser atingido, o produto imobiliário (se residencial, comercial, hospitalar) e o padrão construtivo (se alto, médio ou baixo).
O estudo de viabilidade serve para validar a visão do empreendedor e da equipe comercial e também para apresentar dados que podem ser considerados no desenvolvimento do produto para gerar novos insights. Por exemplo:
- Em uma região residencial com um alto número de estabelecimentos comerciais de pequeno porte, como padaria, cafés e restaurantes, prever uma área dentro do edifício para esses tipos de estabelecimentos pode ser algo que agrega valor ao empreendimento;
- Terrenos em zoneamentos cujo coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação são altos ampliam ainda mais o potencial construtivo do empreendimento. Ou seja, é maior a chance de atingir a margem de lucro mínima satisfatória.
Insights como esses são muito relevantes e podem gerar diferenciais competitivos importantes para o empreendimento.
Principais informações para o desenvolvimento de um estudo de viabilidade
Dentre as informações mais relevantes para composição de um estudo de viabilidade, estão dados sobre terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais. Detalhamos cada uma delas a seguir.
1. Terreno
Nos diálogos sobre desenvolvimento imobiliário, as palavras mais repetidas são: “localização, localização e localização”. Isso porque uma boa localização é crucial para o sucesso do empreendimento.
Com base na localização, será calculado o máximo de potencial construtivo que o terreno pode ter. Além disso, a localização é utilizada como filtro para definir qual o melhor tipo de público-alvo para o empreendimento.
A definição de um bom terreno dependerá de fatores como:
- Região em que está inserido: interior, metropolitana, comercial, industrial, residencial, centros universitários etc;
- Área total do terreno (m²);
- Cidades com parâmetros construtivos favoráveis: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, altura máxima, etc;
- Topografia: plano, aclive, declive etc;
- Histórico: terrenos que já abrigaram um lixão ou posto de combustível, por exemplo, são descartados devido ao risco de contaminação do solo, o que pode prejudicar as fundações;
- Resistência do solo: argiloso, rochoso etc.;
- Custo e forma de aquisição do terreno.
Todos esses fatores podem impactar positivamente ou negativamente no lançamento de um empreendimento. Nessa etapa inicial, uma enorme quantidade de terrenos são analisados e boa parte é descartada por não apresentar uma boa qualidade dos fatores mencionados.
Sabendo da dificuldade de encontrar bons terrenos, incorporadoras e construtoras buscam manter contato permanente com proprietários para facilitar a sua prospecção. Além disso, os land banking’s (bancos de terrenos) são consultados.
Outro banco de dados importante é o de estudos de status imobiliários. Neles são destacadas as melhores regiões para se lançar determinado tipo de produto imobiliário.
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2. Público-alvo
A definição do público-alvo envolve a necessidade de elaborar uma pesquisa de mercado na região escolhida para o empreendimento.
Nesse levantamento, informações como idade, profissão, hobbies, número de filhos e pets são muito importantes para definição do padrão construtivo do empreendimento. Ou seja, para definir o que o empreendimento precisa ter para atender às demandas e necessidades do público que vai adquirir os imóveis, como playground, pet place, sauna, sala de jogos, piscina e o número de vagas para estacionamento.
O padrão construtivo define também qual será o tipo de material de acabamento, como revestimento, pintura, pele de vidro, mármore, granito, dentre outros aspectos.
Definir o público-alvo também é extremamente importante para entender o ticket médio que o comprador está disposto a pagar. Além disso, o tipo de público impacta nos custos operacionais do empreendimento, conforme você verá ao longo do artigo.
3. Potencial construtivo
O potencial construtivo é a área total edificável que a legislação de uma cidade permite em um terreno.
Definidos os terrenos e o público-alvo para o empreendimento, é hora de validar se, na localização escolhida, é possível construir uma quantidade de área suficiente para atingir a lucratividade desejada. Para isso, é feita uma análise do potencial construtivo com base nos seguintes dados:
- Taxa de ocupação: percentual do terreno que pode ser ocupado;
- Coeficiente de aproveitamento: número que, multiplicado pela área total do terreno, resulta na área total construída permitida;
- Gabaritos de altura: altura máxima permitida;
- Recuos: afastamentos frontais, laterais e de fundo que a edificação precisa atender.
Durante essa etapa, estudos de massas são realizados em softwares específicos. Com a disseminação da Metodologia BIM, softwares como ArchiCAD e Revit são utilizados para desenvolvimento desses estudos. Além de permitir representações tridimensionais, os softwares facilitam a criação de automações que agilizam e garantem maior precisão nos cálculos do valor total de área edificável.
Leia mais: Lean e BIM – as vantagens de combinar os dois no planejamento de obras
Cada cidade e cada estado possuem sua própria legislação, com peculiaridades que podem causar grande impacto no cálculo da área total edificável. Estar atento a isso é fator determinante no desenvolvimento de um estudo de viabilidade preciso.
Errar nesse momento tão importante pode custar caro para o empreendedor. Por isso, é imprescindível garantir que todos os dados estejam corretos. Existem, também, softwares como Place e Viabil que desenvolvem estudos de viabilidade de forma ágil e tão precisa como outros softwares.
4. Custo Operacional
Custos operacionais são o “calcanhar de Aquiles” de toda construtora. Saber quanto será gasto do momento em que o empreendimento é considerado viável até a entrega do imóvel aos compradores é extremamente importante para o sucesso. Isso inclui custos com projetos, equipamentos, materiais, mão de obra, softwares especializados, comissões, valor do terreno, taxas, impostos, dentre muitos outros itens.
Empresas que têm um bom controle de orçamento e conhecem os custos operacionais por metro quadrado para o padrão construtivo do empreendimento que pretendem construir, têm maiores chances de garantir um bom resultado financeiro.
Estudo de viabilidade técnica e o estudo econômico-financeiro: qual a diferença?
Está certo que o estudo de viabilidade técnica e o estudo econômico-financeiro desempenham papéis complementares na análise de projetos na Construção Civil, mas eles possuem objetivos distintos e por isso é importante saber diferenciá-los.
O estudo de viabilidade técnica avalia a exequibilidade da obra, considerando as condições geográficas, técnicas e humanas envolvidas. Ele analisa, por exemplo, se há métodos construtivos viáveis para o local, quais as restrições urbanísticas e como essas condições podem impactar a execução do projeto. É uma etapa essencial para garantir que o empreendimento possa ser realizado de maneira prática, segura e eficiente.
Já o estudo de viabilidade econômico-financeira foca na relação custo-benefício e nos riscos do investimento. Ele busca determinar se o projeto é financeiramente viável, avaliando os custos de construção e operação em comparação com os potenciais retornos ou benefícios gerados.
No caso de obras públicas, esse estudo também inclui benefícios intangíveis, como a melhoria da qualidade de vida da população, que não podem ser diretamente traduzidos em valores monetários.
Ambos os estudos são fundamentais para trazer mais racionalidade e transparência à decisão de prosseguir com um projeto. No contexto de obras públicas, além de considerar o custo inicial, é fundamental avaliar se há condições para manter a operação do “bem” construído.
Por exemplo, ao construir um Centro de Saúde, é necessário analisar se o estado ou município terá recursos humanos e financeiros suficientes para garantir seu funcionamento sustentável após a entrega.
Quais indicadores levar em consideração no estudo de viabilidade financeira?
Para fazer o estudo de viabilidade financeira, é necessário entender alguns indicadores para compor os cálculos. Alguns deles são:
1) Valor de venda por metro quadrado
É o valor que será vendido cada metro quadrado de área privativa (apartamentos, lojas etc). Esse indicador é crucial para a viabilidade e depende de diversos fatores.
Na plataforma PLACE, por exemplo, é possível ver uma camada com o levantamento de todos os lançamentos imobiliários da cidade mostrando as informações de valor de venda, ticket médio e tamanho das unidades. É um dado importante para se analisar com o objetivo de entender a concorrência, a oferta de unidades e principalmente a demanda.
Além da análise da concorrência, é importante analisar também outros indicadores como zoneamento, proximidade de metrô e outros equipamentos de infraestrutura, proximidade de centralidades, indicadores socioeconômicos, entre outros.
2) VGV – Valor Geral de Vendas
O VGV é o valor total bruto que potencialmente se atingirá ao vender todas as unidades do empreendimento. Calcula-se a partir da multiplicação das áreas privativas pelo valor de venda do metro quadrado aplicado na região em empreendimentos do mesmo padrão e tipologia.
Trata-se de um valor estimado que baliza a maioria dos índices financeiros do empreendimento, já que diversos valores estão atrelados a porcentagens do VGV. Caso o índice não alcance o valor mínimo estabelecido, é grande a chance de insucesso do empreendimento, o que vai prejudicar toda a saúde financeira da empresa.
Por isso, em empreendimentos residenciais multifamiliares, por exemplo, é pouco comum que projetos saiam do papel quando a margem de lucro prevista é inferior a 15% do VGV. Para empreendimentos industriais ou corporativos, esse percentual pode variar para mais ou para menos.
3) ROI – Retorno sobre o investimento
O ROI é um conceito que mede a porcentagem que se recebe sobre o valor investido. É importante para analisar o montante de dinheiro que foi investido durante o processo de incorporação x o retorno deste investimento. O cálculo realizado é ROI = Lucro/Custo Total.
Checklist para o estudo de viabilidade do empreendimento
Para facilitar sua análise, deixamos aqui um checklist que resume todos os pontos citados ao longo do texto. Todos precisam ser levados em consideração para garantir que o projeto será rentável e não resultará em prejuízos.
Veja as etapas mais importantes:
Viabilidade técnica/urbanística
- Verificar se o terreno possui condições factíveis para construir um empreendimento.
- Verificar se não há nenhum empecilho na legislação que impeça a construção.
- Verificar os condicionantes como alturas máximas, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e áreas computáveis.
Análise financeira
- Avaliar os custos envolvidos na aquisição do terreno, como taxas e impostos.
- Levar em conta o custo de mão de obra, materiais de construção e equipamentos.
- Avaliar os gastos com projetos, aprovações e impostos.
- Considerar os gastos com marketing e comercialização do empreendimento.
- Analisar cenário econômico geral e conjuntura do mercado imobiliário.
- Avaliar a demanda por imóveis na região, a concorrência e a possibilidade de valorização do terreno.
- Estimar o retorno do investimento para determinar se o empreendimento será rentável.
Indicadores financeiros
- Praticar um retorno sobre o investimento (ROI) entre 40% a 50% do investimento.
- Levar em consideração outros indicadores, como TIR (Taxa Interna de Retorno), lucro líquido ou a margem (Lucro/Valor Geral de Vendas).
O uso de softwares especializados
Assim como em outras áreas, a digitalização também está revolucionando o estudo de viabilidade na Construção Civil, tornando os softwares especializados ferramentas indispensáveis para construtoras e incorporadoras. Esses recursos permitem maior precisão ao integrar e analisar informações complexas, reduzindo erros e agilizando a tomada de decisões.
Um dos maiores desafios das empresas do setor é lidar com grandes volumes de dados provenientes de diferentes fontes, como históricos de custos, índices de produtividade e informações de mercado. Nesse sentido, o uso da tecnologia ajuda a superar essa barreira ao centralizar essas informações em uma única plataforma, eliminando tarefas manuais e repetitivas, como a organização e a consolidação de dados.
Além disso, essas ferramentas possibilitam a criação de cenários realistas, facilitando a simulação de variáveis críticas como custos, receitas e riscos. Isso permite que as decisões sejam baseadas em dados concretos, reduzindo a incerteza e aumentando a confiabilidade do estudo de viabilidade.
Outra vantagem significativa dessa modernização é a agilidade no acesso às informações. Relatórios e análises que antes demandavam muito tempo podem ser gerados em tempo real, oferecendo uma visão ampla e integrada do projeto. Isso é essencial em um mercado competitivo, onde rapidez e precisão são diferenciais estratégicos.
Por isso, no atual contexto do setor imobiliário, a adoção de softwares especializados é muito mais que uma tendência, é uma verdadeira necessidade. Eles garantem que as decisões sejam mais fundamentadas e alinhadas às demandas do mercado, otimizando os recursos e maximizando as chances de sucesso nos empreendimentos.
Conclusão: como saber se o empreendimento é viável?
Por meio deste artigo, deve ter ficado claro para você que o estudo de viabilidade não é só um passo inicial no planejamento de um empreendimento, mas sim a base sobre a qual diversas decisões estratégicas são tomadas.
Ao analisar fatores como terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais, as construtoras e incorporadoras conseguem prever possíveis obstáculos, identificar oportunidades e tomar decisões mais seguras, minimizando riscos financeiros e operacionais.
Além disso, com a utilização de ferramentas tecnológicas, como softwares especializados, o processo de análise se torna mais ágil, preciso e confiável, permitindo que empreendedores identifiquem soluções inovadoras e se adaptem rapidamente às demandas do mercado.
Lembre-se: a capacidade de combinar dados técnicos com uma visão estratégica é o que diferencia projetos bem-sucedidos daqueles que não conseguem alcançar suas metas.
Portanto, entender a fundo todo o fluxo de desenvolvimento de um estudo de viabilidade e saber como ele é fator crucial para o sucesso do empreendimento é imprescindível para profissionais que atuam na área, especialmente arquitetos e engenheiros projetistas.