Cerca de 7 milhões de moradias. Este é o tamanho do déficit habitacional no Brasil, segundo dados do IBGE. Ou seja, estamos falando de uma enorme demanda por moradia no país, em especial por habitação de interesse social.
É um problema presente em praticamente todos os municípios brasileiros. Além disso, o mesmo levantamento contabiliza pelo menos 874 mil moradias precárias (barracas de ruas, casas feitas com madeirite etc.) existentes no país.
Para reduzir o déficit habitacional, precisamos produzir mais habitações de interesse social. Programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), conseguiram criar uma média de 1,5 milhão de moradias no país na história recente. No entanto, não foi suficiente para superar o problema.
Além disso, há mais de 3 milhões de domicílios habitados por mais de uma família, o que aumenta ainda mais o déficit.
Portanto, ao mesmo tempo que é um grande problema nacional, também é uma oportunidade para as construtoras, sobretudo para contribuir com o desenvolvimento do país. Por isso que o objetivo deste post é falar da habitação de interesse social, qual a sua importância e o cenário em meio ao programa Casa Verde e Amarela.
O que é habitação de interesse social
A Habitação de Interesse Social (HIS) foi criada para abrigar famílias de baixa renda e ajudar a reduzir o déficit habitacional do país.
Geralmente, são casas ou apartamentos de menores dimensões, com dois dormitórios, sala de estar e sala de jantar compartilhadas, cozinha, lavanderia e banheiro, e com localização menos valorizada.
Ela também é chamada de habitação acessível, conforme definição do Programa das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos (ONU-HABITAT):
Habitação acessível é aquela adequada em qualidade e localização, que não custa tanto a ponto de impedir seus moradores de arcarem com outros custos básicos de vida ou ameaçar seu proveito de direitos humanos básicos.
Para o sucesso dos projetos de HIS, é essencial a participação do governo, com a criação de programas como o Casa Verde e Amarela. Para viabilização dos empreendimentos, o governo federal fornece financiamento com condições especiais em parceria com estados, municípios e entidades sem fins lucrativos.
Outro exemplo é o CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), em São Paulo. Há convênios e parcerias com municípios que constroem em área municipal com recurso estadual e gestão de obras municipal.
E também existem PPPs (Parcerias Público Privadas) com a finalidade de construir habitações de interesse social.
Características da habitação de interesse social
Uma das principais características das habitações de interesse social é o baixo custo. Você, gestor de construtora, deve imaginar que essas edificações possuem custos mais competitivos, sem grandes margens de lucro.
Por isso, elas também precisam ser construídas de forma mais rápida, com o menor custo possível, com métodos construtivos mais baratos e orçamento muito bem planejado.
Mas lembre-se: a qualidade não pode ser inferior, já que as construtoras precisam obedecer às normas de desempenho e habitabilidade, como a NBR 15575.
Outra característica são as unidades residenciais com metragens menores que as convencionais do mercado. Dessa forma, os ambientes precisam funcionar de forma mais integrada e eficiente.
Isso nos leva a outra característica: a padronização. Com as unidades habitacionais quase ou totalmente idênticas, o processo construtivo se torna repetitivo. Assim, a execução ganha em agilidade e qualidade.
Localização das HIS
Quanto à localização, geralmente os empreendimentos de habitação de interesse social são mais afastados dos centros das cidades, onde os terrenos são mais baratos e maiores. Mas é essencial que o empreendimento tenha acesso aos serviços públicos básicos.
Como estamos falando de uma moradia social adequada, tudo isso deve ser levado em conta. Os moradores precisam usufruir de seus direitos e ter todo acesso ao meio urbano. Por exemplo: serviços básicos à sua disposição, tratamento de esgoto e acesso às vias públicas e ao transporte público.
Vale lembrar que a chegada da NBR 15575 proporcionou a melhora na qualidade das edificações. Atender aos requisitos desta norma passa a ser um indicativo obrigatório para se avaliar a qualidade das habitações financiadas com recursos públicos.
Casa Verde e Amarela
Substituto do MCMV, o Casa Verde e Amarela é novo programa de habitação popular do governo federal. Em essência, a ideia segue a mesma:
Ajudar a população de renda mais baixa a ter acesso a moradia de qualidade dentro das condições da lei.
Em seu lançamento, em 2020, a meta anunciada pelo governo era atender 1,6 milhão de famílias de baixa renda até 2024. Além disso, busca-se também corrigir as imperfeições do MCMV. Com isso, o governo indicou alguns problemas estruturais que deseja reformular com o novo programa.
Assim, o grande foco é regularizar a moradia de famílias de baixa renda no país. Mas dois grandes problemas impedem isso, segundo o governo:
- Residências construídas em áreas sem estrutura;
- Falta de escritura de imóvel.
Mas o que mudou em relação ao Minha Casa, Minha Vida?
Uma das principais mudanças é a quantidade de faixas de renda para enquadrar a população. Antes eram quatro faixas, sendo que a primeira não pagava juros. Na prática, esta faixa mais baixa deixou de existir – e a isenção de juros também.
Atualmente, há pelo menos cinco faixas de renda com condições de financiamento próprias, com taxas de juros que iniciam em 4,25% para cotistas do FGTS nas regiões Norte e Nordeste.
O governo entende que o maior déficit habitacional ocorre nas regiões Norte e Nordeste, por isso os juros menores.
Financiamento de imóveis
O governo federal anunciou, entre setembro de 2021 e março de 2022, novas condições para financiamento. Dessa forma, as medidas elevam os limites dos valores dos imóveis financiados, alteram subsídios e taxas de juros.
Assim, ao financiar com recursos do FGTS, a pessoa tem até 30 anos para pagar, com taxas de juros e descontos a serem concedidos conforme o grupo urbano de renda, valor e localização do imóvel.
Informações que você precisa saber:
- O desconto pode chegar ao teto máximo de R$ 47,5 mil.
- O valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 264.000,00.
- Pode financiar a compra de imóvel novo, usado ou ainda a construção de moradia em área urbana.
Renda das famílias
- Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00: pode adquirir o imóvel com taxa de juros nominal de até 4,75% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,25% ao ano.
- R$ 2.400,01 até R$ 2.600,00: a taxa de juros nominal do financiamento neste grupo pode chegar até 5,25% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,75% ao ano.
- R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00: a taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 6% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 5,50% ao ano.
- R$ 3.000,01 até R$ 4.000,00: a taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 7% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 6,5% ao ano.
- R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00: para essas famílias, na aquisição da casa própria há taxa de juros nominal de 7,66% ao ano e, para cotistas do FGTS, taxa de 7,16% ao ano. São taxas de juros com validade até 31 de dezembro de 2022.
Conclusão
Então, quando falamos em habitação de interesse social no Brasil, é notório que o problema é imenso, de escala nacional. Diante disso, o que temos de certeza é que o mercado de habitação de interesse social é uma oportunidade para as construtoras. Tanto para as que já atuam nesse mercado quanto para as que desejam entrar.
Mas, como explicamos no texto, trata-se de um mercado que exige muitos cuidados com a obra para evitar qualquer custo a mais. Por isso, veja agora as 6 melhores práticas para orçamento de obra.
