Com certeza em algum momento você deve ter se deparado com engarrafamentos, pessoas que reclamam de moradias desconfortáveis não é?
Já passou nos seu pensamentos que esta demanda social também pode ser um mercado para conquistar, investir e altamente lucrativo?
Em termos abrangentes, infraestrutura urbana é todo um sistema técnico de equipamentos necessários ao desenvolvimento das funções urbanas.
Para você ter mais presente o conceito de infraestrututra urbana é só pensar em tudo que envolve o acesso à cidade. Acesso à cidade é a definição que é utilizado para se referir ao acesso que todo cidadão tem ao direito de ter aos benefícios que se distribuem pelo município
Uma forma de apreender melhor o que é de fato infraestrutura urbana é você observar o acesso que as pessoas têm a uma série de construções e bens públicos e sociais.
Ter acesso à cidade é acessar de fato a moradia, pavimentação, rede viária e mobilidade e distribuição de água potável. Está incluso também na infraestrutura urbana esgotamento sanitário, drenagem, distribuição de energia elétrica e outros equipamentos públicos.
Neste post vamos apresentar a relação direta que há entre infraestrutura urbana e o crescimento do mercado da construção civil.
Ao terminar de ler este post você irá ter claro qual o segmento de infraestrutura urbana em crescimento que você pode prospectar enquanto nicho para sua atuação e seu investimento.
Infraestrutura urbana: necessidade social e mercado para o setor produtivo da construção
Como é possível observar, a partir do conceito de infraestrutura urbana, há uma óbvia relação direta entre a indústria da construção civil e o crescimento e desenvolvimento da economia.
A atividade econômica em conjunto com o crescimento social ocasiona aumento populacional, migração e escassez por habitações. Como é sistêmica há uma evolução consequente de suprir e ampliar permanentemente toda a necessidade de infraestrutura urbana.
A literatura científica dispõe que a infra estrutura urbana atinge três funções fundamentais;
− Aspecto social: visa promover adequadas condições de moradia, trabalho, saúde, educação, lazer e segurança;
− Aspecto econômico: deve propiciar o desenvolvimento de atividades de produção e comercialização de bens e serviços;
− Aspecto institucional: deve oferecer os meios necessários ao desenvolvimento das atividades político-administrativas da própria cidade.
Infraestrutura urbana do Brasil e o déficit habitacional
Hoje o Brasil tem um déficit de 5 a 6 milhões de moradias, segundo dados do PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
As dinâmicas econômicas recentes ativaram um processo de industrialização e expansão do setor de serviços no país. Este crescimento populacional das cidades resulta na necessidade de aperfeiçoar permanentemente a infraestrutura urbana e ampliar a construção de moradia.
É comum quando se pensa em déficit habitacional as pessoas lembrarem em comunidades de baixa renda e favelas. Talvez isto também ocorra com você. Os indicadores da Fundação João Pinheiro são usados pelo Ministério das Cidades para desenvolver os programas de políticas públicas de moradia.
A metodologia utilizada pela Fundação João Pinheiro considera como integrante do déficit habitacional qualquer domicílio amostrado em que ocorre uma das quatro situações:
- Habitação precária (domicílios improvisados ou rústicos);
- Coabitação familiar (soma dos cômodos e das famílias conviventes com intenção de construir um domicílio exclusivo);
- Ônus excessivo de aluguel (superior a 30% da renda familiar);
- Adensamento excessivo de moradores em imóveis alugados (mais de três moradores por dormitório).
Isto significa que podemos considerar que habitações precárias também são consideradas no déficit habitacional.
Expansão de toda a moradia
Se você é executivo ou dirigente de uma empresa do segmento da construção vamos apresentar aqui uma informação estratégica sobre o cenário do mercado de construção.
Uma dos mais importantes programas de moradia, o Minha Casa Minha Vida, sofreu cortes com o ajuste fiscal da política econômica do governo federal. A medida foi adotada para ajustar as contas públicas e como opção para tentar fazer o país a crescer.
O Governo Federal até 2016 realizou 3,3 milhões de unidades habitacionais no programa Minha Casa Minha Vida. Mais de 4,5 milhões foram contratadas e mais de 12 milhões de pessoas haviam sido beneficiadas.
A imprensa nacional apresentou com alarde que entre 2010 e 2016, mais de 1.200 casas foram entregues por dia. Para você ter uma ideia do corte de investimento público em moradia, em 2017, apenas 9% dos valores previstos foram destinados ao programa.
Embora o ajuste fiscal tenha reduzido drasticamente o investimento no maior programa de moradia popular do país, ainda assim você pode considerar uma oportunidade de negócio. É que existe no setor de construção de moradias um mercado em crescimento.
Em 2017 houve mudança nas regras do programa Minha Minha Vida, ampliou de R$ 6,5 mil para R$ 9 mil o limite da renda dos consumidores que podem adquirir uma moradia do programa.
A redução nos investimentos do Governo Federal afetou, especialmente, as contratações destinadas às famílias com renda familiar bruta mensal de até R$ 1.800. Os cortes no programa diminuíram a oferta de moradias exatamente para a população com esta massa salarial mais baixa
Por outro lado a mudança nas regras beneficia o financiamento de imóveis de luxo. Esses acessados pela população de renda mais alta. Isto proporcionou um crescimento na construção civil.
Este ano o Governo Federal ampliou o valor máximo dos imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal. Os recursos da poupança agora são disponibilizados para aquisição de unidades de até R$ 3 milhões.
Indústria da construção de infraestrutura cresce 3,5 % na contramão da recessão
Relatório da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) demonstra que a indústria da construção civil hoje é responsável sozinha por 8% do PIB (Produto Interno Bruto) do país. Veja só, para você ter ideia ainda melhor.
O setor da construção civil que atua na edificação de moradias cresceu 10% mais que no mesmo período do ano passado. Segundo o mesmo documento da Abrainc só no 2º trimestre de 2017 o mercado imobiliário cresceu 3,5%.
Este resultado de crescimento do mercado imobiliário é reflexo direto das mudanças nas regras do Minha Casa Minha Vida. O Governo Federal cortou o investimento no programa de moradia o que atingiu as classes de menor renda. Mas com a mudança nas regras e liberação de acesso ao crédito de pessoas com maior poder aquisitivo para o Minha Casa Minha Vida.
Agora a classe de maior massa salarial está comprando moradia. Em uma conjuntura em que o país passa por recessão, as vendas líquidas atingiram R$ 5,19 bilhões, alta de 16%.
Este desafio do país de superação do déficit habitacional impulsiona toda uma cadeia produtiva, gera emprego, aquece o mercado interno faz a economia crescer.
Desenvolvimento sustentável significa acesso a infraestrutura urbana e a moradia
Você já deve ter ouvido falar em desenvolvimento sustentável. Vamos se você ainda não tem certeza a respeito do significado deste fator da Economia explicamos a você.
Desenvolvimento sustentável é aquele capaz de suprir as necessidades de geração atual, sem comprometer a capacidade de atender às necessidades das gerações futuras. A ideia é que uma empresa ou cidade próspera deve se dedicar para que todas as pessoas ao seu entorno também prosperem. Isso irá impactar na qualidade de vida de toda a sociedade.
Este conceito é tão importante que o Programa das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos (ONU-HABITAT) mantém desde 2010 a Campanha Urbana Mundial. A partir desta campanha, a agência concentra o trabalho em assuntos relacionados com cidades e implementa projetos especiais
Pela esta Campanha Urbana Mundial foi constituída uma ação conjunta da ONU-HABITAT e o Banco Mundial para proporcionar o melhoramento de assentamentos precários e promover políticas e estratégias de desenvolvimento de moradia digna.
O desenvolvimento sustentável significa qualidade de vida. E qualidade de vida é proporcional a qualidade da infraestrutura. Como o foco do desenvolvimento econômico na contemporaneidade é o desenvolvimento sustentável, a indústria da construção está inserida em um mercado em crescimento.
Veja o investimento e a importância que ONU-HABITAT aplica neste programa. Segundo dados da própria organização, mantém aproximadamente 154 programas técnicos e projetos em 61 países do mundo. A maioria deles em países em vias de desenvolvimento como o Brasil.
As atividades operacionais da agência ajudam governos a criar políticas e estratégias que visam a promoção de moradia para todos. Observe que a ONU persegue o melhoramento da governança urbana.
Saneamento básico: construção de moradia força expansão novos equipamentos de infraestrutura urbana
Como você leu anteriormente aqui neste post quando se constrói moradia se dá início ao desencadeamento de toda a construção de uma sistema de infraestrutura urbana. É o caso do saneamento básico, que deve acompanhar a construção de toda e qualquer novo conglomerado de moradias.
Informação oficial do Senado Federal descreve que o maior déficit de infraestrutura urbana no Brasil é o de saneamento básico. De acordo com o Sistema Nacional de Informações sobre Saneamento (SNIS) do Ministério das Cidades hoje no Brasil o acesso a rede de esgoto não chega a 50%.
Isto significa que o Brasil apresenta demanda (ou necessidade) por serviços e novos investimentos elevados no setor. Ou seja, há um mercado a ser conquistado, uma oportunidade de negócio para construtoras.
E um projeto no Congresso Nacional pode aumentar ainda mais a expectativa e o ânimo de investidores da construção civil. Projeto de Lei do Senado (PLS) nº 52/2017, se for aprovado, prevê o recebimento de créditos das contribuições do Pis/Pasep e Cofins por parte das empresas que aumentarem seus investimentos em saneamento básico.
Esta desoneração tributária proposta será um estímulo para que industrias de infraestrutura urbana, de serviços públicos, de saneamento básico aumentem seu volume de investimentos e realizem melhorias voltadas à sustentabilidade.
A expectativa do projeto ser aprovada expressiva. O projeto foi aprovado pela Comissão de Assuntos Sociais (CAS), no dia 6 de junho. Depois de ser aprovado no Plenário do Senado, irá para a Câmara Federal.
Infraestrutura = Saúde
O Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) aponta que cerca de 80% das doenças e 65% das internações hospitalares no país estão correlacionadas com o saneamento. Isto caracteriza uma alocação ineficiente de recursos públicos. A lógica é que ao não se investir em saneamento se gasta mais que o dobro no sistema de saúde.
O IPEA descreve ainda que a ausência de de saneamento básico é causa de diversas doenças transmitidas pela água. A sociedade é afetada pela disposição inadequada dos resíduos domésticos, agrícolas e/ou industriais produzidos pela população.
Veja abaixo como fica a disposição de resíduos sólidos atinge negativamente o meio ambiente e a saúde – por exemplo:
- Contaminação dos mananciais e dos cursos d’água;
- Assoreamento dos rios;
- Contribuindo para inundações;
- Formação de ambientes propícios à proliferação de agentes transmissores de doenças.
O estudo do IPEA descreve ainda que a ausência do saneamento básico é um obstáculo para o desenvolvimento do país. Sem saneamento básico toda uma parcela da sociedade é legada a improdutividade devido a passar temporadas enferma.
Uma relação causal da falta de saneamento no país e o desenvolvimento econômico levantado pelo IPEA é que cada R$ 1 aplicado em saneamento básico gera R$ 2,50 de economia em saúde pública.
Como sua empresa pode construir a infraestrutura urbana?
Quem atua na indústria da construção civil tem a oportunidade de fechar grandes negócios e ainda contribuir para o desenvolvimento do país. Cada setor de infraestrutura urbana tem sua dinâmica e sua normatização. Vamos apresentar neste post algumas informações especificamente sobre moradias populares porque foi o setor destacado neste post. Em outras ocasiões iremos discorrer sobre outros setores da infraestrutura.
Se você tem interesse em investir no mercado de construção de moradias temos algumas informações que serão importantes:
A Caixa Econômica Federal oferece financiamentos para construção de empreendimentos habitacionais em áreas urbanas.
Confira algumas destas linhas de crédito que podem ser lucrativas para você;
- Imóvel na Planta: linha de crédito para produção de empreendimentos habitacionais por meio de financiamento direto a pessoas físicas;
- Apoio à Produção: ideal para empresas que precisam de velocidade na produção dos empreendimentos imobiliários;
- Alocação de Recursos: financiamento para empreendedores, pessoa física ou jurídica, que produzem empreendimentos com recursos próprios ou de terceiros;
- Plano Empresário: financiamento simplificado a empresas para produção de empreendimentos residenciais.
Sabe o que você precisa para aprovar um projeto de construção de moradia?
Empresas capacitadas para a aprovação de um projeto para o Programa Minha Casa Minha Vida tem de ser enquadradas e classificadas como técnica, administrativa e financeira para que a empresa cumpra seus compromissos. Entre as várias comprovações e documentações estão o GERIC – análise de crédito da Caixa Econômica Federal com validade de 12 meses – e o PBQP-h.
Um projeto Minha Casa Minha Vida que atenda a faixa 1 do programa, por exemplo, possui apoio dos estados e municípios conforme art. 4º do decreto 7.499 de 16 de junho de 2011 que prevê:
“I – a doação pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios de terrenos localizados em área urbana consolidada para implantação de empreendimentos vinculados ao programa;
II – a implementação pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios de medidas de desoneração tributária para as construções destinadas à habitação de interesse social; e
III – a implementação pelos municípios dos instrumentos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, que visam ao controle da retenção das áreas urbanas em ociosidade. ”
Conheça o decreto sobre o Programa Minha Casa Minha Vida aqui!
Para que um projeto Minha Casa Minha Vida seja aprovado ele deve seguir as normas brasileiras e leis municipais, além de estar de acordo com os mais de 30 parâmetros avaliados pela CAIXA.
Em resumo, os parâmetros são:
- Condições do projeto arquitetônico considerando funcionalidade e segurança, como: ventilação, compartimentação, acessibilidade e iluminação;
- Análise do valor de mercado da unidade habitacional;
- Estudo do orçamento de obra com base na tabela SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil – que conste preços unitários e quantitativos de serviços;
- Avaliação do cronograma físico-financeiro;
- Consistência do planejamento de obra;
- Projeção do custo da unidade habitacional seguindo os parâmetros: infraestrutura, custo da edificação, terreno, BDI – Benefícios e Despesas Indiretas -, impostos, seguro de risco de engenharia, equipamentos comunitários e despesas com cartório de imóveis;
- Aprovação do projeto junto a prefeitura;
- Licenciamento ambiental aprovado;
- Entrega dos documentos descritos acima.
Conclusão
O déficit de moradia do país resulta em um déficit de toda uma teia sistêmica de infra estrutura urbana. Este desafio de superação do desenvolvimento do país é um mercado próspero de crescimento para a indústria de construção.
Caso você queira saber mais sobre o Programa Minha Casa Minha Vida: é só baixar nosso ebook AQUI.
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